За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
