Предложение студий и многокомнатных квартир в новостройках бизнес-класса сравнялось
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
Светлана Семенович
1 февраля 2012 года вступили в силу поправки к федеральному закону N 427-ФЗ об инвестиционной деятельности. Изменения ввели два новых положения, которые значительно отразятся на деятельности застройщиков, осуществляющих строительство на земельных участках в государственной или муниципальной собственности.
Внесенные в данный закон поправки предусматривают особое законодательное регулирование отношений, связанных с правом собственности, а также порядка госрегистрации такого права на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами. Так, предоставляется возможность внесудебного расторжения договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах Москвы или Санкт-Петербурга. Такое расторжение допускается в строго определенных случаях, в частности при просрочке строительства и недостижении 40% готовности объекта.
Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп», отметила, что в соответствии с ранее сложившейся судебной практикой отмена публичным субъектом акта о предоставлении земельного участка сама по себе не влекла прекращения договора аренды. Публичный субъект вынужден был обращаться в суд за расторжением договора в соответствии с правилами гражданского законодательства. «Теперь в определенных случаях письма публичного субъекта будет достаточно для расторжения договора. Соответственно, сразу после расторжения договора земельные участки могут быть переданы третьим лицам. Ранее этому, как правило, предшествовало судебное разбирательство по расторжению договора. Таким образом, расторжение договоров станет более оперативным. Если застройщик не согласен с принятым решением, то именно ему предстоит инициировать судебное разбирательство и доказывать суду, что расторжение договора было неправомерным», – подытожила госпожа Крестьянцева.
Второй момент, введенный законом № 427-ФЗ, – это норма о возникновении в силу закона права долевой собственности на строящийся объект у сторон инвестиционного договора, в случае если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности. Распределение долей при этом осуществляется в соответствии с положениями договора.
Таким образом, в Законе № 427-ФЗ прямо предусматривается исключение из нормы ст. 219 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, о возникновении права собственности с момента регистрации. В соответствии с Законом право собственности возникает с начала строительства объекта. В связи с этим возможны иски застройщиков и публичного субъекта о признании права собственности на возводимый объект до окончания строительства.
Как рассказала Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр», буквально это означает, что поскольку каждая из сторон становится обладателем прав на данный объект, распоряжение правами на данный объект возможно до момента государственной регистрации. «Однако данное положение входит в прямое противоречие с позицией, отраженной в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г. В данном Постановлении ВАС, в частности указал, что «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество», – объяснила госпожа Карпова. По ее словам, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».
«Вероятно, введение данной нормы связано с тем, что часто в качестве инвестусловия в договорах предусматривается передача публичному субъекту помещений по завершении строительства. Соответственно, Закон направлен на то, чтобы внести правовую определенность в отношениях с публичным собственником и защитить его права на причитающуюся долю в строящемся объекте. В любом случае, в Законе устанавливается разный режим для объектов, строящихся на земельных участках в частной собственности и в публичной собственности, что представляется неоправданным», – считает Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп».
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что мотивация законодателя ясна. «Захотелось упростить те процедуры, который власть сама себе и установила. Ведь встречаются на рынке вопиющие случаи, когда дольщики оказываются в подвешенном состоянии до 10 лет. Судебная волокита - отдельный вопрос. С другой стороны - судебное разбирательство - это законное право легитимизации процесса, в противном случае возможны опасения и обвинения в волюнтаризме и произволе властей. Закономерны и опасения участников рынка – инвесторов и застройщиков. Одним из серьезных инструментов поддержки государством строительного бизнеса в кризисной ситуации являются послабления в части сроков ввода объектов в эксплуатацию и отчислений в бюджет по инвестдоговорам. Но теперь такая мера кажется недоступной. И на фоне все более частых разговоров о вновь надвигающейся волне кризиса, опасения участников рынка вполне понятны», – утверждает господин Созинов.
«Следует подчеркнуть, что указанные положения касаются прав и обязанностей инвесторов и заказчиков – государственных, муниципальных органов власти и соответствующих публичных учреждений и предприятий, - считает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр». - Регулирование отношений между застройщиками и дольщиками – гражданами и юридическими лицами, участвующими в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, является специальным и осуществляется №214-ФЗ. Именно данный нормативно-правовой акт содержит подробное регулирование деятельности застройщиков многоквартирных домов и соответствующие специальные правовые гарантии прав дольщиков. Изменения, вступающие в силу с 01.02.2012 г. не затрагивают действие данного закона и, следовательно, никак не отразится на правах простых дольщиков».
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%
Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга в четвертом квартале 2011 года достиг 1,76 млн кв. м. В эксплуатацию были введены четыре качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью 43,8 тыс. кв. м, из которых 19,8 тыс. кв. м приходится на склады занимаемые собственником. Эксперты компании отмечают, что за предыдущие три квартала 2011 года на рынок не было выведено ни одного качественного складского объекта, предлагаемого в аренду. На данный момент число строящихся объектов остается низким. Большая часть запланированного на 2011 год ввода площадей была перенесена на 2012 год.
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В четвертом квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15 -20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года, сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
По итогам года доля свободных площадей составила 4,42%, или 80 тыс. кв. м качественных свободных площадей. Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 долл./кв. м./год в третьем квартале до 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов) в четвертом квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
«Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в Классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 000 кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Распределение спроса по типу арендатора, 2011
Объем предложения и доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle