Предложение студий и многокомнатных квартир в новостройках бизнес-класса сравнялось
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».
Объем новых складских площадей в 2020 году составил порядка 341 тыс. кв. м. Результат является рекордным показателем за десятилетие и превышает уровень 2019 года в 2,6 раз.
Основную долю ввода (57%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit. Их ключевыми клиентами остаются торговые сети и логистические компании. Крупнейшим объектом built-to-suit стал распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. кв. м). Еще три объекта были построены девелопером PNK Group: для сети «ВкусВилл» (54 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3», еще два – в парке «PNK Парк Софийская КАД» – корпус для собственных нужд логистической компании Maersk (24 тыс. кв. м) и компании «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Крупнейшим среди спекулятивных объектов, пополнивших рынок, стал новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
Совокупный объем сделок в 2020 году снизился примерно на 30% и составил 242,6 тыс. кв. м против 356 тыс. кв. м в 2019 году. Снижение объема связано с рекордным уровнем спроса в 2019 году, когда было заключено несколько крупных сделок built-to-suit, в частности – с ритейлерами «Лента» и «ВкусВилл». В 2020 году интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, PNK Group построит объекты для компании СДЭК (17 тыс. кв. м) в «PNK Парк Софийская КАД» и ритейлера Fix Price (35,5 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3». Низкий объем вакантных площадей привел к распространению не только сделок, заключенных по схеме built-to-suit, но также pre-let контрактов. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала склад в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.
Несмотря на прирост спекулятивных площадей на 146 тыс. кв. м, среднерыночный уровень вакантности практически не изменился. По состоянию на конец 2020 года, доля свободных площадей составила порядка 2,2% от объема рынка (около 75 тыс. кв. м).
Дефицит качественного предложения позволяет собственникам увеличивать арендные ставки. Всего за 2020 год арендные ставки в классе А выросли на 3,2% до 4 500 руб./м²/год, в классе B – на 4,5% составив 3 700 руб./м²/год. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3-6% с начала 2021 года.
«Рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых сегментов в моменте. Стремительный рост e-commerce сохраняет интерес логистических и торговых компаний к складам. В то же время, некоторые собственники складских помещений пересматривают свою бизнес-стратегию: в 2020 году несколько площадок с действующими спекулятивными складами в околоцентральных районах города были реализованы для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Это связано с моральным устареванием некоторых объектов – с одной стороны, и активным интересом жилищных девелоперов к земельным участкам – с другой», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато: девелоперы ожидают заключения pre-let контрактов с якорными арендаторами до начала реализации проекта, что может сдвинуть сроки ввода части объектов на 2022 год.