Предложение студий и многокомнатных квартир в новостройках бизнес-класса сравнялось
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
Для регионов российского северо-запада (за исключением Калининградской области) высокобюджетное жилье – редкость. Местная аудитория бизнес- и премиум-класса, как правило, ориентирована на петербургский рынок. При этом в массовом сегменте разница между Санкт-Петербургом и соседними областями не столь существенна, как в случае Москвы и ее окружения. Эксперты портала Urbanus.ru подсчитали, что порог входа для Пскова или Вологды всего вдвое ниже, чем для северной столицы.
Из областей, примыкающих к Петербургскому региону (Санкт-Петербург и Ленинградская область), самым доступным предложением отличается Вологодская. В жилом доме №12 по улице Архангельская, который входит в состав жилого массива «III Южный», студия площадью 19,93 кв. м продается за 1,15 млн рублей. В ЖК «Керамик» цены начинаются с 1,30 млн рублей, в ЖК «Белозерский» – с 1,47 млн рублей.
В Пскове и его предместьях также собрана группа комплексов с дешевым жильем. Среди них выделяется ЖК «Видный», расположенный на берегу реки Великая (неподалеку от впадения ее в Псковское озеро). По этому адресу студию с балконом можно приобрести за 1,29 млн рублей. Чудь дороже (1,30 млн рублей), но зато с городской пропиской стоит квартира площадью 26,84 кв. м из фонда ЖК «Прибрежный». В ЖК «Смарт-квартал» на северной окраине Пскова минимальный прайс равен 1,39 млн рублей. В пригородном селе Борисовичи строится ЖК «Европа» – там нижняя планка пока держится на уровне 1,40 млн рублей.
Для совершения покупки на первичном рынке жилья в Новгороде нужно располагать суммой, по крайней мере, в 1,86 млн рублей (однокомнатная квартира площадью 31,33 кв. м в ЖК «Аркажская слобода»), в Петрозаводске – 2,45 млн рублей (студия 30,92 кв. м в ЖК «Молодежный»).
Самое доступное предложение по новому жилью в регионах рядом с Санкт-Петербургом
|
Регион |
Жилой комплекс |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
|
Вологодская область |
III Южный |
1,15 |
19,93 |
|
Псковская область |
Видный |
1,29 |
29,40 |
|
Новгородская область |
Аркажская слобода |
1,86 |
31,33 |
|
Ленинградская область |
Lampo |
2,10 |
21,25 |
|
Республика Карелия |
Молодежный |
2,45 |
30,92 |
Если сопоставить эти данные с соответствующими показателями Санкт-Петербурга и Ленинградской области, то не приходится говорить о какой-либо «пропасти». На петербургском рынке нижний ценовой предел сейчас – это 2,48 млн рублей. Именно столько нужно заплатить, чтобы купить студию в окраинных ЖК «Новое Колпино» (20,00 кв. м) или ЖК «Полет» (23,13 кв. м). Это на одном уровне с Петрозаводском и лишь вдвое больше, чем в Вологде, где проживает немногим более 300 тыс. человек. Для сравнения, Москва опережает соседние региональные центры в три-четыре раза. В ЖК Lampo, который базируется в 2 км к северу от КАД (Мурино, Всеволожский район Ленинградской области, студия площадью 21,25 кв. м может достаться новому владельцу за 2,10 млн рублей при условии 100-процентной оплаты. Это наиболее доступный вариант для проживания в петербургской агломерации.
Новостройки в регионах вокруг Санкт-Петербурга и ЛО с предложением от 10 млн рублей
|
Город |
Жилой комплекс |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
Аналог на петербургском рынке недвижимости |
Аналог на рынке недвижимости Ленинградской области |
|
Псков |
Дом «Патио» |
12,51 |
91,00 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Георг Ландрин» (Выборгский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК NewПитер (Ломоносовский район) |
|
Псков |
Дом «Курдонер» |
11,85 |
112,40 |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Цивилизация на Неве» (Невский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Новое Горелово» (Ломоносовский район) |
|
Псков |
7 Небо |
10,50 |
131,40 |
Однокомнатная квартира в ЖК Golden City (Василеостровский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Вологда |
Галкинский |
10,36 |
121,90 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Огни залива» (Красносельский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Петрозаводск |
ЖК на переулке Студенческом, 9 |
10,18 |
97,00 |
Однокомнатная квартира в ЖК Domino (Приморский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
В то же время рынок дорогой недвижимости в соседних с Санкт-Петербургом регионах фактически не развивается. В Ленинградской области насчитывается 16 проектов с предложением от 10 млн рублей, а в трех смежных регионах – только пять (по сути, четыре): три (два) в Пскове, один в Вологде и еще один в Петрозаводске. Наиболее дорогостоящие объекты в рамках этой выборки зарегистрированы в псковском жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», который объединяет историческое здание электростанции (памятник конструктивистской архитектуры 20-х гг.) и два жилых дома – «Патио» и «Курдонер». В первом ценник доходит до 12,51 млн рублей, во втором – до 11,85 млн рублей. Это примерно соответствует расценкам на двух- или трехкомнатные квартиры бизнес-класса в Санкт-Петербурге. На противоположном берегу Великой экспонируется ЖК «7 Небо», где к продаже готова четырехкомнатная квартира площадью 10,50 млн рублей. Этого бюджета хватит на однокомнатную квартиру в ЖК Golden City на Васильевском острове или трехкомнатную квартиру в Кудрово. Для вологодской недвижимости максимум обозначает четырехкомнатная квартира в ЖК «Галкинский» (10,36 млн рублей), для карельской – трехкомнатная квартира в жилом комплексе на переулке Студенческом, 9 (10,18 млн рублей).
В мае покупатели жилья в Москве были менее активны, чем в апреле, несмотря на завершающуюся программу субсидирования ипотеки. По подсчетам аналитиков «Метриум», основанных на последних данных Росреестра Москвы, количество сделок на рынке строящегося жилья уменьшилось относительно апреля на 13%, а на вторичном – на 25%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 7 тыс. договоров с застройщиками, что на 13% меньше, чем в апреле. С начала года это самый низкий показатель активности покупателей, не считая января, когда были зарегистрированы 5,3 тыс. ДДУ. Вероятнее всего активность дольщиков в прошлом месяце снизилась из-за длинных майских праздников. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», выходные не всегда влекли за собой уменьшение числа сделок. Так, в мае 2019 года число зарегистрированных ДДУ равнялось апрельскому показателю.
Вместе с тем в годовом выражении число сделок на рынке строящегося жилья выросло. По сравнению с маем 2020 года, когда активность покупателей и застройщиков была парализована режимом самоизоляции, Росреестр зарегистрировал в прошлом месяце в 2,3 раза больше сделок.
«Можно предположить, что значительное число потенциальных покупателей решило воспользоваться длинными майскими праздниками, – отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – После продолжительного мирового локдауна начинают открываться границы и расширяются возможные маршруты для поездок. Это способствовало тому, что многие потенциальные клиенты решили отложить покупку жилья и уехать на отдых. К тому же в мае еще не было понятно, будет ли отменена программа субсидирования ипотеки на новостройки, поэтому наверняка немало клиентов решили вернуться к этому вопросу в мае-июне до ее предполагаемого завершения в июле, посчитав 1,5-месячный срок достаточным для заключения сделки».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В мае Росреестр Москвы зафиксировал на 24% меньше ипотечных сделок, чем в апреле. В прошлом месяце заемщики получили 9,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как месяцем ранее – почти 13 тыс. Аналитики «Метриум» полагают, что и в этом случае проявился сезонный фактор. К примеру, в мае 2019 года число ипотечных сделок уменьшилось относительно апреля на 22%. Впрочем, относительно мая 2020 года в мае 2021 года банки выдали в 4,2 раза больше кредитов.
«Полагаю, снижение числа ипотечных сделок в мае было временным явлением, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В нашем проекте с начала года доля покупателей, привлекающих кредит, только росла. За полгода этот показатель увеличился с 45-50% до 60-65%. Мы видим, как после праздников в мае и сейчас многие клиенты возобновили звонки, подают заявки на ипотеку, поэтому по итогам июня можно ожидать увеличения числа сделок. Более того, в этом месяце вероятно будет зафиксировано рекордное значение по выданной ипотеке в связи с завершением программы субсидирования ставок».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке также отмечено снижение числа сделок. По данным Росреестра Москвы, в мае покупатели вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках заключили 13,1 тыс. договоров купли-продажи, что на 25% меньше, чем в апреле, когда их число составило 17,4 тыс. Это также сопоставимо со сезонным снижением 2019 года: тогда активность покупателей в этом сегменте за май уменьшилась на 26%. Тем не менее относительно мая 2020 года заключено в 3,3 раза больше договоров купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Помимо сезонного фактора на уменьшение числа сделок могли повлиять высокие цены на недвижимость, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В прошедшем мае новостройки массового сегмента в среднем стоили на 27% дороже, чем в мае 2020 года. Также начался постепенный рост ипотечных ставок. В совокупности с длинными праздниками это могло привести к снижению числа сделок во всех секторах рынка жилья».