В III квартале в Москве подешевели только новостройки премиум-класса
В III квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в Москве сократилась на 7%, по подсчетам аналитиков «Метриум». К началу октября квартиры и апартаменты этого сегмента в среднем обходились покупателю в 670 тыс. рублей за кв.м. Премиум-класс стал единственным сегментом московского рынка новостроек, в котором квадратный метр за последние три месяца не подорожал, а подешевел.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек премиум-класса московские застройщики продавали 2,2 тыс. квартир и апартаментов. В среднем они предлагались покупателям за 670 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем во II квартале этот показатель составлял 719 тыс. рублей, а в III квартале 2020 года – 608 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новостройки этого сегмента стали дешевле на 7%, но в сравнении с аналогичным периодом 2020 года они подорожали на 10%.
Средняя стоимость квадратного метра снизилась за квартал как в премиальных новостройках с жилым статусом (квартиры), так и в комплексах апартаментов. В первом случае средняя стоимость квадратного метра уменьшилась с 698 тыс. рублей до 636 тыс. рублей, то есть на 9%. Во втором случае коррекция была не столь значительной – с 747 тыс. рублей до 743 тыс. рублей, то есть на 1%.
Тенденция прослеживается и в разрезе разных типов квартир и апартаментов по количеству комнат в них. Исключение составили только студии премиум-класса, которые подорожали за квартал с 22,1 млн рублей до 22,9 млн рублей. Однокомнатные квартиры при этом подешевели с 35,9 млн рублей до 30,4 млн рублей (–15%), двухкомнатные – с 57 млн до 49,9 млн (–13%), трехкомнатные квартиры – с 85,8 млн рублей до 68млн рублей (–21%).
«Снижение цен в новостройках премиум-класса не было повсеместным явлением, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Прежде всего, оно связано с выводом на рынок новых проектов, которые находятся на начальной стадии строительной готовности. При этом в уже строящихся проектах премиум-класса цены не снижались. Так, в нашем проекте премиум-класса за квартал квадратный метр подорожал на 6% до 622 тыс. рублей. Мы наблюдали последние три месяца очень высокий спрос и причин снижать цены у нас не было».
Эксперты «Метриум» отмечают, что премиум-класс стал единственным сегментом столичного рынка, в котором цены за III квартал снизились. Так, в элитных новостройках квадратный метр подорожал с 1,1 млн до 1,4 млн рублей (на 28%), в бизнес-классе – с 370 тыс. до 384 тыс. рублей за кв.м (на 4%), в массовом сегменте – с 246 тыс. до 257 тыс. рублей (4%).
«Премиум-класс стал исключением из-за изменения структуры предложения, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы не снижали цены в своих проектах. Существенно обновилось предложение во всем сегменте. Сейчас 43% квартир и апартаментов премиум-класса предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства. Помимо этого, в продаже появились новые проекты с более низкой ценой, что обусловлено характеристиками местоположения этих проектов, при этом они отвечают качественным характеристикам своего класса (архитектура, концепция, материалы и технические решения и т.п.). Причин для снижения цен у застройщиков премиальных новостроек не было: за III квартал спрос в этом классе в сегменте квартир вырос на 72% относительно прошлого квартала, а по квартирам и апартаментам в совокупности – на 24%».
Источник: «Метриум»
Многие компании-производители ЖБИ для увеличения спроса модифицируют свою продукцию, но некоторые игроки рынка считают, что выгоднее работать с запросами заказчиков типовых номенклатурных материалов.
Объемы производства железобетонных изделий продолжают соответствовать общей не самой положительной ситуации на строительном рынке. По данным аналитиков СМ PRO, по итогам семи месяцев (январь–июль) 2018 года выпуск ЖБИ в России сократился на 4,1% по сравнению с началом года и на 3,8% в сравнении с июлем прошлого года – и составил 9,5 млн куб. м.
В настоящее время в наиболее выгодном положении находятся предприятия ЖБИ, находящиеся в собственности у застройщиков. За счет производственных «дочек» девелоперы минимизируют расходы на строительство и загружают собственные заводы работой.
В целом же, чтобы удержать позиции на стагнирующем производственном рынке, многие компании, занимающиеся ЖБИ, решили модернизировать свои технологические линии и продукцию. Некоторые игроки, напротив, выбрали консервативный путь и решили активнее работать с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций.
Больше индивидуальности
Заместитель генерального директора АО «ПИК-Индустрия» Михаил Рогозин отмечает, что последние 5 лет производство ЖБИ активно модернизировалось. Этот процесс связан с тем, что в последнее время изменения претерпевает вся отрасль индустриального домостроения. В частности, менялись требования потребителя к домам. «Покупателю сегодня нужны не серые типовые «панельки», а индивидуальные планировочные решения и эксклюзивные яркие фасады. Наряду с развитием технологий производства меняются нормы и требования, регламентирующие производственные процессы. Безусловно, производители понимают, что морально и физически устаревшее оборудование, рассчитанное исключительно на выпуск панелей образца 80-х и 90-х годов, не выдерживает сравнения с новейшими технологическими линиями и показывает низкий КПД», – считает он.
По словам Михаила Рогозина, сейчас основными технологическими особенностями модернизации заводов ЖБИ (и в частности, предприятий АО «ПИК-Индустрия») является уход от стандартных размеров изделий, жестко установленных габаритов, ориентированность на эксклюзивные фасады и многообразную квартирографию, в которой каждый покупатель найдет вариант для себя.
Схожую позицию по необходимости модернизации предприятий занимает и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он сообщил «Строительному Еженедельнику», что Киришский ДСК, входящий в «ЛенРусСтрой», уже начал серьезную модернизацию, направленную на повышение конкурентоспособности, востребование продукции и снижение ее себестоимости. После ее проведения предприятие будет изготавливать панели, которые смогут использоваться при любой планировке квартир. «На рынке особо востребованной стала продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и покупателя квартир в наших жилых комплексах», – делает выводы Максим Жабин.
Генеральный директор АО «ККПД» (входит в ГК «Патриот») Дмитрий Яценко отмечает, что на их предприятии модернизация была проведена без остановки производства. В рамках модернизации впервые стали использовать гибкие технологии для выпуска трехслойных панелей. «Мы превратили ККПД в современное высокотехнологичное предприятие с автоматизированным компьютеризированным оборудованием. По уровню оснащения оно превосходит многие домостроительные комбинаты», – добавил он.
Ориентация на действительность
Несколько по-другому трактует рыночные задачи в условиях неблагоприятной ситуации в отрасли директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп» Дмитрий Кобец. Любая модернизация на производстве связана с изменением спроса на рынке конкретного продукта. По его словам, в настоящее время сфера строительства претерпевает значительные трудности, связанные с резким сокращением спроса среди населения и коммерческих заказчиков. Поэтому вопрос модернизации производства железобетонных изделий не является актуальным. Сейчас главная задача производителей – обеспечить работой имеющиеся мощности.
«Спрос на строительные объекты не позволяет экспериментировать и предлагать что-то принципиально новое, поэтому заказчики в лице крупных строительных компаний нуждаются в типовой номенклатуре железобетонной продукции. Имеющиеся мощности заводов по изготовлению железобетонных изделий в Петербурге и Ленинградской области полностью отвечают текущим запросам покупателей. В настоящее время производство нашей компании отвечает потребностям заказчика и не нуждается в модернизации. Основной акцент руководство завода делает на текущем состоянии оборудования для поддержания необходимого качества выпускаемой продукции», – отмечает Дмитрий Кобец.
По мнению генерального директора компании «Перспектива» Андрея Семёнова, ситуация на рынке неоднозначна и зависит от множества внешних факторов. Поэтому сейчас продаются и уходят с рынка как технологически старые, так и вполне современные заводы, в том числе в Петербурге и Ленобласти. Негативное воздействие на отрасль, по его словам, прежде всего оказывает невыполнение своих обязательств поставщиками инертных материалов (входящих в состав ЖБИ), неплатежи со стороны потребителей.
Мнение
Дмитрий Кобец, директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп»:
– Технологические особенности модернизации заводов железобетонных изделий сводятся к тому, чтобы сократить время полного цикла производства номенклатурной единицы, а также уменьшить количество оборудования и персонала, занятого в этом цикле. Кроме того, новые технологии должны гарантировать повышение качества выпускаемой продукции, расширять номенклатурный ряд. Реальный опыт модернизации демонстрирует примерно такую же картину: масштаб изменений у каждого производства разный, однако результаты таких изменений в той или иной степени соответствуют тенденциям рынка.
Формат street retail в Санкт-Петербурге, понесший некоторый урон из-за кризисных явлений в российской экономике, в этом году демонстрирует положительные результаты. И, по оценке экспертов, Чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого проходила в Северной столице, – лишь один из действующих позитивных факторов.
Чемпионат мира усилил тенденции на рынке стрит-ритейла, связанные с сезонными изменениями спроса. В преддверии мундиаля активно открывались кафе и рестораны, рассчитывая как на традиционный летний приток туристов, так и на болельщиков.
Исторический рекорд
«Так, за первое полугодие на основных торговых улицах Петербурга было открыто свыше 80 новых кафе и ресторанов, а II квартал показал наивысшее количество открытий общепита за всю историю рынка стрит-ритейла Петербурга. И результаты крупнейшего спортивного события не разочаровали рестораторов. Впрочем, в дальнейшем мы будем наблюдать менее высокие темпы открытий новых заведений общепита», – отмечает руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге Юлия Корчемная. «В связи с ростом турпотока в 2018 году увеличилось количество магазинов сувенирной продукции и заведений общественного питания бюджетного формата (фастфуд, бургерные, кафе)», – соглашается руководитель отдела исследований рынка недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева.
Управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина обращает внимание на пролонгированный характер влияния ЧМ-2018 на рынок. «В ходе ЧМ в городах выделялись фан-зоны и основные маршруты, по которым следовало большинство болельщиков и туристов, и эти направления получили широкое развитие с точки зрения ротации арендаторов. Там нашли место наиболее качественные и узнаваемые бренды сферы услуг: фаст-фуд, сувенирная продукция и прочее. Поскольку все спортивные объекты остались и продолжают функционировать (на их базе планируется проводить в будущем спортивные и развлекательные мероприятия), street retail в этих зонах тоже вряд ли исчезнет», – подчеркивает она.
Быть в центре
«Рынок стрит-ритейла Петербурга в настоящий момент достаточно сбалансирован. Повышенный спрос со стороны общепита сопровождался выжидательной позицией арендаторов из других сегментов. В целом доля вакантных помещений на основных торговых улицах города во II квартале не изменилась и составила 7,5%. Также на стабильном уровне оставалась ротация арендаторов – 6,4%, что соответствует долгосрочным средним значениям», – говорит Юлия Корчемная.
А по данным Colliers International, в первом полугодии 2018 года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города плавно сокращалась – с 6,5% до 6%. «Из более 900 помещений на центральных торговых коридорах Петербурга 30% арендуют кафе и рестораны, в 20% работают операторы сегмента fashion, а третье место с показателем 8% занимают компании сферы услуг разного профиля – от салонов связи до турфирм», – уточняет директор департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимир Каличава.
Главная магистраль города – Невский проспект – пользуется особым спросом среди арендаторов. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в июле 2018 года там было вакантно лишь 3% площадей формата street retail. Рост турпотока и снижение вакансии привели к повышению арендных ставок на помещения. «Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной, расположенных на участке Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания, находятся в диапазоне от 7 тыс. до 13,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (не включая НДС и коммунальные услуги). На Старо-Невском проспекте – от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей», – говорит Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, большая потребность в качественных помещениях в преддверии Чемпионата мира по футболу 2018 года поспособствовала росту арендных ставок на главных и значимых магистралях города. Здесь увеличение ставок аренды составило в среднем 4% и 7% соответственно.
Наибольшая активность в центре была зафиксирована на Старо-Невском проспекте. «С одной стороны, во II квартале 2018 года он принял наибольшее число – восемь – новых арендаторов, с другой – демонстрировал самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое – с 8% до 4%», – отмечает Владимир Каличава. «За последние два года на Старо-Невском проспекте обновилась треть арендаторов», – добавляет Наталия Киреева.
До самых до окраин
Впрочем, по оценке экспертов, развитие street retail не ограничивается центральной частью, но распространяется и на окраины города, и на пригородные локации, где сконцентрировано массовое жилищное строительство. Причем, там сегмент имеет свою специфику. «В новых районах комплексного освоения территорий, таких как Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары и другие, на первых этажах жилых домов чаще всего открываются магазины шаговой доступности – минимаркеты и супермаркеты, булочные, алкомаркеты», – рассказывает Наталия Киреева.
По мнению Юлии Корчемной, по сравнению с развитыми спальными районами в локациях активной застройки высока доля интерьерных магазинов, товаров для ремонта, которые направлены на удовлетворение потребностей заселяющихся жителей района. «В качестве тренда можно выделить открытие детских развивающих центров и частных спортивных секций для детей», – говорит она.
«Ритейлеры непременно хотят получить места в центральной локации района, оставляя без внимания прилегающие улицы. Так, в Кудрово всех интересует Европейский проспект, в Мурино – бульвар Менделеева, на Парнасе – улица Фёдора Абрамова. Это стремление понятно и оправданно, поскольку именно на этих улицах сконцентрирована большая часть потоков», – добавляет Владимир Каличава.
По данным экспертов Knight Frank St Petersburg, увеличение ставок отмечено на локальных торговых улицах спальных районов, где за первое полугодие 2018 года они повысились в среднем на 6%. Основной причиной увеличения ставок является развитие инфраструктуры данных районов, что произошло вследствие заселения новых домов.