В III квартале в Москве подешевели только новостройки премиум-класса
В III квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в Москве сократилась на 7%, по подсчетам аналитиков «Метриум». К началу октября квартиры и апартаменты этого сегмента в среднем обходились покупателю в 670 тыс. рублей за кв.м. Премиум-класс стал единственным сегментом московского рынка новостроек, в котором квадратный метр за последние три месяца не подорожал, а подешевел.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек премиум-класса московские застройщики продавали 2,2 тыс. квартир и апартаментов. В среднем они предлагались покупателям за 670 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем во II квартале этот показатель составлял 719 тыс. рублей, а в III квартале 2020 года – 608 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новостройки этого сегмента стали дешевле на 7%, но в сравнении с аналогичным периодом 2020 года они подорожали на 10%.
Средняя стоимость квадратного метра снизилась за квартал как в премиальных новостройках с жилым статусом (квартиры), так и в комплексах апартаментов. В первом случае средняя стоимость квадратного метра уменьшилась с 698 тыс. рублей до 636 тыс. рублей, то есть на 9%. Во втором случае коррекция была не столь значительной – с 747 тыс. рублей до 743 тыс. рублей, то есть на 1%.
Тенденция прослеживается и в разрезе разных типов квартир и апартаментов по количеству комнат в них. Исключение составили только студии премиум-класса, которые подорожали за квартал с 22,1 млн рублей до 22,9 млн рублей. Однокомнатные квартиры при этом подешевели с 35,9 млн рублей до 30,4 млн рублей (–15%), двухкомнатные – с 57 млн до 49,9 млн (–13%), трехкомнатные квартиры – с 85,8 млн рублей до 68млн рублей (–21%).
«Снижение цен в новостройках премиум-класса не было повсеместным явлением, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Прежде всего, оно связано с выводом на рынок новых проектов, которые находятся на начальной стадии строительной готовности. При этом в уже строящихся проектах премиум-класса цены не снижались. Так, в нашем проекте премиум-класса за квартал квадратный метр подорожал на 6% до 622 тыс. рублей. Мы наблюдали последние три месяца очень высокий спрос и причин снижать цены у нас не было».
Эксперты «Метриум» отмечают, что премиум-класс стал единственным сегментом столичного рынка, в котором цены за III квартал снизились. Так, в элитных новостройках квадратный метр подорожал с 1,1 млн до 1,4 млн рублей (на 28%), в бизнес-классе – с 370 тыс. до 384 тыс. рублей за кв.м (на 4%), в массовом сегменте – с 246 тыс. до 257 тыс. рублей (4%).
«Премиум-класс стал исключением из-за изменения структуры предложения, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы не снижали цены в своих проектах. Существенно обновилось предложение во всем сегменте. Сейчас 43% квартир и апартаментов премиум-класса предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства. Помимо этого, в продаже появились новые проекты с более низкой ценой, что обусловлено характеристиками местоположения этих проектов, при этом они отвечают качественным характеристикам своего класса (архитектура, концепция, материалы и технические решения и т.п.). Причин для снижения цен у застройщиков премиальных новостроек не было: за III квартал спрос в этом классе в сегменте квартир вырос на 72% относительно прошлого квартала, а по квартирам и апартаментам в совокупности – на 24%».
Источник: «Метриум»
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.
По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв. м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды. По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м - на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» - 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв. м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв. м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв. м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот». Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В. В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости. В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.