Две трети всех коммерческих площадей на востоке Москвы сосредоточены в одной новостройке
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
В 2020 году 43% всех квартир в новостройках эконом- и комофрт-класса в Москве были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих по продажам среди более 80 проектов сегмента, подсчитали аналитики «Метриум». В наиболее успешном проекте за год застройщик реализовал почти 2 тыс. квартир.
В 2020 году в «старой» Москве были зарегистрированы почти 32,2 тыс. договоров участия физических лиц в долевом строительстве жилых комплексов эконом- и комфорт класса, вместе образующих массовый сегмент рынка новостроек. Несмотря на коронакризис, это больше, чем в 2019 году (30,2 тыс. ДДУ).
Как и в прошлые годы, среди проектов новостроек в Москве четко выделяются лидеры продаж, которые аккумулируют большую часть спроса. Правда, в 2020 году в 15 наиболее успешных новостройках было зарегистрировано 40% от общего числа сделок, тогда как по итогам 2019 года лидеры привлекли 44% клиентов.
Самым продаваемым жилым комплексом массового сегмента в 2020 году стал «Люблинский парк» (ГК ПИК), который находится в районе Люблино на юго-востоке Москвы. В 2019 году он занимал вторую строчку. Ежемесячно в этом проекте застройщик реализовывал по 146 квартир, а всего на его долю пришлось 5,4% от общего числа ДДУ, зарегистрированных на рынке новостроек массового сегмента за весь год. При этом к концу года застройщик сохранил в этом комплексе привлекательный уровень цен: в декабре средний «квадрат» в «Люблинском парке» продавался за 175 тыс. рублей при средней цене по сегменту – 207 тыс. рублей.
На втором месте оказался проект «Life-Варшавская». Этот жилой комплекс комфорт-класса строит компания «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово на юге Москвы. Средний темп продаж составил более 100 квартир в месяц, а доля рынка достигла 3,8%. К концу года квартиры в «Life-Варшавской» продавались в среднем по 212 тыс. рублей за кв.м.
На третьем месте жилой комплекс «Огни» компании «Донстрой», который возводится в Раменках на западе Москвы. Продажи здесь также достигли среднего темпа почти в 100 квартир в месяц. В сумме все заключенные в этом проекте ДДУ образовали более 3% всех зафиксированных в 2020 году сделок. При этом «Огни» стали самым дорогим жилым комплексом в топ-15 со средней стоимостью 304 тыс. рублей за кв.м.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
1 753 |
5,4% |
174,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
1 232 |
3,8% |
212,4 |
|
3 |
▲ |
Огни |
Раменки |
1 164 |
3,6% |
304,2 |
|
4 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
999 |
3,1% |
203,4 |
|
5 |
▼ |
Мякинино парк |
Кунцево |
958 |
3,1% |
167,0 |
|
6 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
871 |
2,7% |
186,1 |
|
7 |
▲ |
В стремлении к свету |
Лианозово |
869 |
2,7% |
166,3 |
|
8 |
▼ |
Лучи |
Солнцево |
864 |
2,7% |
229,9 |
|
9 |
▲ |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
840 |
2,6% |
192,2 |
|
10 |
▼ |
Fresh |
Зябликово |
816 |
2,5% |
239,8** |
|
11 |
▲ |
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
765 |
2,4% |
211,4 |
|
12 |
▬ |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
765 |
2,4% |
162,1 |
|
13 |
▼ |
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
694 |
2,2% |
234,0 |
|
14 |
▲ |
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
687 |
2,1% |
271,0 |
|
15 |
▼ |
Шереметьевский |
Марьина Роща |
686 |
2,1% |
227,9 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Данные на октябрь 2020, когда были завершены продажи на первичном рынке.
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают широкий разброс цен среди топовых по продажам проектов 2020 года. Помимо упомянутых ЖК «Огни» и «Life-Варшавская», более высоким по сравнению со средним значением по рынку (207 тыс. рублей за кв.м в декабре 2020) обладают комплексы «Вестердам» (271 тыс. рублей), «Кварталы 21/19» (234 тыс. рублей), «Лучи» (230 тыс. рублей) «Шереметьевский» (228 тыс. рублей), «Ильменский 17» (211 тыс. рублей за кв.м).
Самыми доступным ЖК рейтинга стали «Квартал Некрасовка» (162 тыс. рублей за кв.м), «В стремлении к свету» (166 тыс. рублей), «Мякинино парк» (167 тыс. рублей за кв.м) и «Люблинский парк» (175 тыс. рублей).
«Как видим, жесткой корреляции между спросом и ценой новостройки в Москве нет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди топовых по продажам проектов можно найти как довольно дорогие объекты, сопоставимые по цене с комплексами бизнес-класса, так и значительно более доступные новостройки. Это значит, что у основной массы покупателей есть хорошие финансовые возможности, позволяющие им тщательно выбирать жилье, а не приобретать только самое дешевое. Это значит, что потенциал для дальнейшего роста цен на новое жилье в Москве сохраняется».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. на первичном рынке ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) экспонировался 31 проект общей площадью 436,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 2,3% площади и на 0,1% лотов. За год сокращение составило 16% площади и 9% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
На территории ТиНАО половина экспозиции приходится на поселение Сосенское (49%), которая за месяц сократилась на 4,9%, а ее объем – на 9%. За месяц больше всего выросла доля предложения в поселении Десеневское (+5,8%) при росте объема на 64%. За счет выхода нового проекта ЖК Новое Внуково (Самолет Девелопмент) появилось предложение в поселении Кокошкино.
В январе рынок предложения пополнился за счет выхода не только данного ЖК, но и новых корпусов в уже реализующихся проектах (Бунинские луга, Алхимово, Новые Ватутинки). В общей сложности в реализацию вышло 10 корпусов.
Доля предложения на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) с 47% сократилась до 29,4% (- 17,6%), а объем упал на 27%. Несмотря на выход нового предложения активный спрос на нулевом цикле приводит к уменьшению экспозиции.
На стадии строительных работ (монтаж средних и последних этажей) доля предложения составила 27,9% (+ 17,6%), при росте объема в 2,7 раза. Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности составила 25,1%. За месяц изменения в динамике на этой стадии не произошло.
В структуре предложения по квартирографии больше половины приходится на 3 вида лтов: 2 комн.квартиры (20,8%), 1 комн. квартиры (17,1%) и евродвушки (16,7%). Средняя площадь предложения на первичном рынке ТиНАО в январе составила 49,9 кв.м., что меньше на 2,1%, чем месяц назад.
По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка ТиНАО составила 175,2 тыс. руб. (+1,6% за месяц, + 35% за год).
В каждом поселении Новой Москвы наблюдался рост СВЦ: больше всего в поселениях Московский (+4,1%) до 180,8 тыс. руб., Десеневское (+3,5%) до 156,7 тыс. руб., Сосенское (+2,1%) до 184,2 тыс. руб.
По итогам января 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,7 млн руб., которая за год выросла на 23%. Самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,4 млн руб. (+0,9%), Московский – 10,2 млн руб. (+5,9%) и Сосенское – 9,1 млн руб. (+1%).
Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.
