В 2020 году предложение в элитных новостройках Москвы сократилось на треть

По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group. «Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», - уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв. м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.

---

Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», - замечает Александр Шибаев.

Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

ПОКАЗАТЕЛЬ	2019	2020	ИЗМЕНЕНИЕ, %
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья
Количество лотов, шт.	4 016	2 762	-31%
Объем предложения, кв. м	491 468	368 601	-25%
Средняя площадь лота, кв. м	122,3	133,5	+9%
ВКЛЮЧАЯ:
Elite & Deluxe
Количество лотов, шт.	708	514	-27%
Объем предложения, кв. м	113 518	87 378	-23%
Средняя площадь лота, кв. м	160	170	+6%
Premium
Количество лотов, шт.	3 308	2 248	-32%
Объем предложения, кв. м	377 950	281 223	-26%
Средняя площадь лота, кв. м	114,2	125	+9%

 Источник: Kalinka Group

Структура предложения

По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.

С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты. Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж. Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).

Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах. В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато  строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma. Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.

В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты. Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%). «Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», - замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.

Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году

Проект	Тип	Район	Застройщик	Кол-во лотов	Период старта продаж	Ввод в эксплуатацию
Клубный дом в Газетном	Апартаменты	Тверской	ООО «Актив Центр»	24	3 кв. 2020	2 кв. 2021
Lumin	Апартаменты	Таганский	Hutton Development	54	3 кв. 2020	4 кв. 2022
Пречистенка 8	Апартаменты	Остоженка	Insolver	10	3 кв. 2020	2 кв. 2023
Titul на Якиманке	Квартиры	Якиманка	АО «Центр-Инвест»	18	3 кв. 2020	4 кв. 2021
Victory Park Residences	Квартиры	Дорогомилово	Ant Development	436	3 кв. 2020	4 кв. 2023
Сады Зарядья (закрытые продажи)	Апартаменты	Тверской	Киевская площадь	55	3 кв. 2020	2 кв. 2022
Золотой	Квартиры	Якиманка	Capital Group	162	4 кв. 2020	2 кв. 2021
Tessin	Квартиры	Таганский	Insigma	71	4 кв. 2020	1 кв. 2022
Бадаевский (закрытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group	326	4 кв. 2020	4 кв. 2021

Источник: Kalinka Group

В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.

Источник: Kalinka Group

По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м. «Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», - говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв. м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.

В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).

По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.

Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки. 

Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.

Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

Проект	Тип	Район	Застройщик
Grand Tower	Апартаменты	ММДЦ Москва-Сити	ООО Гранд сити
Corinthia Hotel & Residences	Апартаменты	Тверской	ООО IHI plc
Апарт отель Престиж Холл	Апартаменты	Пресненский	АО «Киноцентр»
Лаврушенский	Квартиры	Якиманка	Sminex
One Tower	Квартиры	ММДЦ Москва-Сити	Мосинжпроект
Kepler House	Квартиры	Хамовники	Level Group
Betskoy	Апартаменты	Таганский	Vanke Group
Сретенка 13/26	Апартаменты	Мещанский	Главстрой
Бадаевский (открытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group
Остров	Квартиры	Хорошёво-Мнёвники	Дон-Строй

Источник: Kalinka Group

Объем нового ввода ТЦ в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв.м.

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, сделали прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы на 2021 год.

---

Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2020 года на 2021 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 28% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group.

Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ.

Торговые объекты, заявленные к открытию в 2021 году

Крупнейшие ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г.
«ГОРОД Косино»	Новоухтомское ш., 2А	«Группа ТЭН»	74 000	II кв. 2021
ТПУ «Селигерская»	пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе	Tashir	54 171	III кв. 2021
«София»	Сиреневый бул., 31	ADG group	35 987	II кв. 2021
«Павелецкая Плаза»	Павелецкая площадь	Mall Management Group	33 000	III кв. 2021
«Небо»	Авиаторов ул., вл. 5	УК "Столица Менеджмент"	27 000	III кв. 2021
«Смоленский Пассаж 2»	Смоленская площадь, 5	АО «Корпорация А.Н.Д.»	15 147	I кв. 2021

 

Источник: CBRE, февраль 2021 г.

Средняя обеспеченность торговыми площадями по Москве на сегодняшний день составляет 511  кв. м на 1 000 человек. Самым необеспеченным торговыми центрами районом по прежнему остаётся Восточный административный район Москвы.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2021 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые  рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2020 года прайм-ставка аренды^[1] снизилась относительно 2019 года на 20% в топовых моллах^[2] до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах^[3] до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.

Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского  взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.

Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не  профиля, к которому он относится.

Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны  международных брендов вернется не ранее 2023 года.

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует:

«Уже сейчас можно говорить о начале осторожной экспансии брендов всех профилей. Ввод новых объектов сохранит относительно высокий уровень вакантных площадей, в основном, по-прежнему за счет секций до 200 кв.м».

[1] Прайм-ставка аренды – ставка аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

[2] На основании данных топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв.

[3] Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.