Две трети всех коммерческих площадей на востоке Москвы сосредоточены в одной новостройке
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».