Две трети всех коммерческих площадей на востоке Москвы сосредоточены в одной новостройке
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
В мае доля новостроек комфорт- и эконом-класса, которые продаются московскими застройщиками на начальном этапе строительства в «старой» Москве, выросла до 40%, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот количество квартир на котловане увеличилось в 2,1 раза с 2,2 до 4,7 тыс. штук. При этом в готовых домах покупателям доступно всего 400 квартир или 3% рынка.
Большинство квартир на рынке массовых новостроек Москвы предлагаются застройщиками на старте строительства. Такие варианты жилья составили по итогам мая 40% от общего числа квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». Из почти 12 тыс. квартир в массовом сегменте рынка 4,7 тыс. продаются на котловане.
За последний год предложение новостроек на раннем этапе строительства увеличилось в 2,5 раза. В мае 2020 года их доля была равна 16%, а в абсолютном выражении их число составляло 2,2 тыс. квартир.
На следующем этапе строительства – монтаж этажей – представлены 33% квартир. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в домах, где застройщики еще сооружают каркас здания. Год назад их доля была примерно такой же – 32% (4,4 тыс. квартир).
В домах на стадии отделочных работ насчитываются 24% предложения рынка (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше. В мае 2020 года на этом этапе строительства застройщики продавали 39% или 5,3 тыс. квартир.
Меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у застройщика в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 ед.
«Застройщики за последний год серьезно нарастили активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После выхода из локдауна прошлым летом девелоперы начали реализацию отложенных проектов. Помимо этого, значительная доля игроков рынка адаптировалась к новым правилам финансирования жилищного строительства, получила банковские кредиты и начала новые проекты. В совокупности это дало резкий прирост предложения строящегося жилья. При этом многие покупатели в основном были сконцентрированы на покупке готовых квартир или жилья в почти завершенных ЖК, что обусловило дефицит такого предложения».
Увеличение предложения квартир на раннем этапе строительства, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может замедлить рост стоимости квадратного метра. «Основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, – говорит Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101». – Тенденцию можно проследить на примере ТиНАО, где с начала года сохраняется стабильно высокий спрос на жилье. Так, в апреле общий объем экспонирования сократился на 16% – до 320 тыс. кв. метров по сравнению с мартом, в результате чего средневзвешенная стоимость квадратного метра поднялась на 4% за месяц. Однако уже в мае 2021 объем экспонирования увеличился на 35% по сравнению с апрелем, при этом стоимость квадратного метра выросла на 0,8%».
«Тем не менее, несмотря на изменение структуры предложения, увеличение цен будет продолжаться, – считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Металл за год подорожал примерно в два раза, на столько же выросли цены на древесину, стоимость бетона увеличилась на 30%. Увеличиваются цены на базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы. При столь резком и значительном увеличении цен на стройматериалы повысится и себестоимость строительства. Соответственно едва ли можно ожидать сокращения расценок для конечного покупателя».
Источник: «Метриум»
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали существующее предложение в новостройках бизнес-класса в старых границах Москвы и выделили районы, где можно приобрести квартиру до 10 млн рублей. Больше всего подобных проектов оказалось в СЗАО, а самой доступной новостройкой бизнес-класса стал ЖК City Bay.
На сегодняшний день новостройки бизнес-класса являются одним из основных продуктов на столичном рынке недвижимости. По данным bnMAP.pro, доля квартир бизнес-класса составляет 43% (9 790 лотов) от общего объема экспозиции по всем классам. Средний бюджет покупки в сегменте сегодня составляет 27,8 млн рублей, новостройки бизнес-класса в «старой» Москве в целом являются малодоступными для широкой аудитории покупателей. При этом в последнее время на рынке появляется все больше доступных новых проектов, сопоставимым с жильем комфорт-класса. Это либо новостройки в неосвоенных, ранее не характерных для жилья бизнес-класса локациях, а также ЖК с более компактными лотами. Эксперты «БЕСТ-Новострой» назвали проекты бизнес-класса в «старой» Москве, где можно приобрести квартиру менее чем за 10 млн рублей.
Больше всего таких лотов на текущий момент предлагается в СЗАО, там строится три ЖК, в которых доступны квартиры и апартаменты в рассматриваемом бюджете покупки. Причем два из них возводится в одном и том же районе — Хорошёво-Мнёвники. По два проекта бизнес-класса с квартирами до 10 млн рублей есть в ЮВАО и даже в ЗАО, традиционно считающихся наиболее дорогими и престижными округами. Самую дешевую квартиру бизнес-класса можно приобрести всего за 6,1 млн рублей в ЖК City Bay. А ближе всего к центру города находится ЖК «Символ» (район Лефортово).
«Подобные доступные новостройки бизнес-класса сегодня все чаще приобретают не только для постоянного проживания, но и в качестве инвестиций, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Небольшой бюджет покупки позволяет инвесторам при необходимости воспользоваться льготной ипотекой, а динамичный рост цен обеспечивает хорошую итоговую доходность актива». Только в мае цены на жилье бизнес-класса увеличились на 3%, а по сравнению с началом года на 16%. А по сравнению с маем 2020 года, рост составил 38%.
Новостройки бизнес-класса в границах «старой» Москвы с бюджетом покупки квартир до 10 млн рублей
|
Название проекта |
Округ |
Район |
Бюджет покупки, млн руб. |
Площадь квартиры, кв. м |
|
City Bay |
СЗАО |
Покровское -Стрешнево |
6,1 |
21,1 |
|
Wave |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
7,3 |
23,7 |
|
Фестиваль Парк |
САО |
Левобережный |
7,8 |
21,2 |
|
Afi tower |
СВАО |
Свиблово |
7,9 |
19,6 |
|
Метрополия |
ЮВАО |
Южнопортовый |
8,3 |
26 |
|
Символ |
ЮВАО |
Лефортово |
8,8 |
25,5 |
|
Манифест |
ЗАО |
Можайский |
9,4 |
20 |
|
Вереск |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,5 |
25,1 |
|
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,6 |
17,3 |
|
Ever |
ЮЗАО |
Обручевский |
9,7 |
26 |
|
Will Towers |
ЗАО |
Раменки |
9,7 |
25,5 |
По данным bnMAP.pro