В новостройках на юго-востоке Москвы осталось менее 40 коммерческих помещений
Юго-восточный административный округ по-прежнему сохраняет статус крупнейшего хаба новостроек в границах «старой» Москвы. На местной витрине сейчас выставлены 7 тыс. квартир и апартаментов, что примерно соответствует полугодовому объема спроса. Дефицит жилья этой локации явно не грозит. Чего нельзя сказать о коммерческих помещениях. Как установили специалисты портала Arendator.ru, жилые комплексы ЮВАО содержат менее 40свободных юнитов, которые подходят для ведения бизнеса. Причем большинство из них сконцентрировано за МКАД – в Некрасовке.
Вклад юго-восточных новостроек в общемосковскую экспозицию коммерческих помещений довольно скромный. По информации Arendator.ru он ограничен 37 лотами общей площадью менее 9,0 тыс. кв. м. Для сравнения, за первое полугодие 2021-го в ЮВАО был реализован 61 объект коммерческого назначения (12,0 тыс. кв. м). Кроме того, нужно учитывать, что в комплексах «Кварталы 21/19» и «Соседи 21/19» пока еще доступны 26 юнитов, готовых к сдаче в аренду. Вместе они увеличивают площадь коммерческой недвижимости в границах округа на 2,0 тыс. кв. м.
Совокупная стоимость нераспроданных коммерческих активов оценивается в 1,48 млрд рублей. Это примерный эквивалент трехдневной выручки, которую застройщики, работающие в ЮВАО, получают от реализации жилья. 45% указанной суммы приходятся на долю трех офисов в составе 17-го и 18-го корпусов ЖК «Символ». Самый крупный из них (объект с габаритами 1735,1 кв. м) пополнит кассу «Донстроя» на 260,27 млн рублей. Успешная продажа двух других объектов даст компании еще 219,77 млн и 192,48 млн рублей соответственно. Помимо названных лотов в новостройках ЮВАО экспонируется только одно помещение с бюджетом 100+ млн рублей – объект площадью 273,8 кв. м с выполненной отделкой и панорамным остеклением. Он расположен на первом этаже 13-го корпуса в ЖК «Кварталы 21/19». Девелопер («Векторстройфинанс») выставил на этот объект ценник в 101,31 млн рублей.
Столь дорогое предложение – редкость для локального рынка ЮВАО. 45,9% юнитов, выставленных на витрину, имеют прайс до 20 млн рублей. Еще треть экспозиции занимают помещения с чеком от 20 до 30 млн рублей. В настоящее время порог входа для предпринимателей, желающих открыть свое дело в новостройке на юго-востоке Москвы, держится на уровне 10,10 млн рублей (объект свободного назначения площадью 76,0 кв. м в ЖК «Некрасовка»).
В целом застройщики стремятся насыщать экспозицию просторными помещениями. Почти четыре пятых пула коммерческой недвижимости образуют объекты с габаритами более 100 кв. м. Площадь каждого четвертого лота превышает 150 кв. м.
56,2% от совокупного метража коммерческих объектов в ЮВАО аккумулировано в районе Лефортово. Это пять крупногабаритных помещений из фонда ЖК «Символ» и один компактный юнит (89,1 кв. м) по адресу «Красноказарменная 15».
По количеству лотов на витрине лидирует Некрасовка. Районный пул формируют ЖК «Квартал Некрасовка» (6 помещений общей площадью 0,7 тыс. кв. м) и ЖК «Некрасовка» (15 помещений общей площадью 1,8 тыс. кв. м).
Еще 0,8 тыс. кв. м коммерческих площадей распределены между тремя новостройками Рязанского района – ЖК «Перовское 2», ЖК «Михайлова, 31» и ЖК «Кварталы 21/19».
Требования к элитным загородным домам меняются. Уходят в прошлое гигантские метражи, роскошная резьба или огромные кинозалы. Функциональность и консервативность все больше определяют погоду на этом рынке.
Эксперты говорят, что на рынке загородной недвижимости элитного класса наметилась оптимизация площадей. На сегодняшний день площадь элитного загородного дома начинается от 350 кв. м. Сейчас практически не пользуются популярностью проекты трехэтажных домов. «Огромные бильярдные и кинозалы, салоны для нескольких поколений ушли в прошлое, сейчас более актуально построить небольшой гостевой домик на территории, но сделать семейный дом меньшим по площади», – рассказывает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
Необратимые изменения
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Олег Карзов вспоминает, что заметные изменения на загородном элитном рынке начали происходить после кризиса, когда покупательский спрос резко снизился, а предложение элитных домов на территории Ленинградской области стало значительно меньше. За прошедшие годы ситуация в данном сегменте изменилась в лучшую сторону, но требования к домам все равно постепенно меняются. «В особенности существенно меньше стали делать спальни», – замечает господин Карзов.
В 1990-х – начале 2000-х годов элитная застройка характеризовалась помпезной архитектурой. Например, строились шикарные дворцы на огромных участках земли. Сейчас эти объекты практически не востребованы рынком. «Сейчас покупатели жилья премиум-класса предпочитают вычурной архитектуре и отделке хорошее техническое оснащение дома, ремонт, выполненный по авторскому дизайн-проекту, и т. п. При этом архитектура постройки, планировка, дизайн внутренних помещений должны подчеркивать статус объекта, а соответственно, и положение его владельца», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Консервативные привычки
При этом не менее важно состояние, а порой и просто наличие инженерных коммуникаций. Помимо основных систем в элитных домах устанавливаются системы кондиционирования и вентиляции, видеонаблюдения и сигнализации.
Наполнение элитного дома должно быть выполнено по максимуму, но это не количество кнопок на пульте управления, а скорее качество исполнения и продуманность предлагаемых решений. «Учитывая возраст покупателя элитного загородного дома – а это, как правило, люди старше 40 лет, – они не столь тяготеют к техническим новинкам, сколько к комфортному проживанию. Поэтому эти дома несколько консервативней, нежели класса комфорт, например. Для покупателя важно качество и статус материала: крыша из черепицы или меди, стены из клееного бруса или кирпича достойной марки российской или финской компании, деревянные окна со стеклопакетами, натуральный камень, дорогие отделочные материалы», – продолжает госпожа Невелева.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, согласна с мнением коллег: «В последнее время среди покупателей элитных загородных домов можно отметить общую тенденцию к отказу от показной, излишней роскоши и более рациональный подход к выбору жилья. Стало меньше вензелей на перилах, а помпезный паркет с монограммами все чаще заменяют классические узоры. Если используется натуральный камень, то чаще спокойных, естественных цветов».
Без стереотипов
Алексей Сколдинов, ведущий архитектор компании Honka, добавляет: «Построив один дом и пожив в нем, человек понимает, что ему на самом деле нужно, а что навязано стереотипами. Уже сейчас жилые комнаты в 50 кв. м – большая редкость, ведь для комфортного отдыха достаточно 20-30 кв. м. То же самое касается стиля и внутренней отделки – китайские пагоды, роскошная роспись и резьба остались в прошлом, сейчас таких проектов почти не встречается. Если говорить о деревянных домах, то за последнее десятилетие произошло еще одно существенное изменение в предпочтениях заказчиков. Раньше подавляющее число таких коттеджей возводилось из бревна, а теперь 90% приходится на долю бруса».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», отмечает, что в моду вошли энергоэффективные и «зеленые» технологии, а также «умные» дома.
Но как и раньше, покупатели прежде всего хотят уединенности и ощущения индивидуальности проекта и дома. В классическом элитном классе площадь участка составляет не менее 25 соток. В таком доме должно быть как минимум четыре спальных зоны, оборудованных отдельными санузлами и гардеробными, говорит Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота». Помимо помещений, предназначенных непосредственно для владельцев дома, в элитном загородном домовладении обязательно должно было выделено помещение для обслуживающего персонала. Это может быть либо комната с собственным входом, либо отдельный домик. «Сегодняшние покупатели предъявляют довольно высокие требования к техническому оснащению дома. Так, элитное домовладение должно иметь автономную систему энергоснабжения и водопроводную систему с многоступенчатой очисткой, климат-контроль, теплые полы», – сообщила госпожа Румянцева.
Что касается внешнего вида участка, в элитном сегменте затраты на ландшафтный дизайн по-прежнему высоки, но такие его элементы, как статуи, фонтаны и прочие пережитки эпохи 1990-х, уходят в прошлое. Основной тренд в дизайне сегодня – это естественность.
Мнение:
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– Наполнение понятия «загородный элитный дом» меняется постоянно. Это обусловлено тем, что в целом рынок недвижимости не стоит на месте. Каждые 2-3 года происходит очередной рывок, и покупателям, чтобы «быть в тренде» и подчеркнуть свой высокий статус, приходится менять жилье. Такая ситуация привела к тому, что люди перестали относиться к загородной недвижимости как к приобретению на всю жизнь. То есть в первую очередь она должна быть ликвидной. Как следствие, сегодня востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения, без лишнего китча, в чем-то подобные европейским домам.
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.