«Миллионы квадратов». «Полуостров заводов и парадиз мастерских»: как изменится имидж Охты с началом активного редевелопмента?
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.
На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.
По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строители, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.
Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с инфраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".
Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.
Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.
Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяйства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.
Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.
Мнение:
Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипроинжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.
В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.
Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.
Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).
За последние годы многим отечественным производителям опалубки удалось сделать качественный рывок по внедрению западных технологий на российский рынок. По словам специалистов, в настоящее время возникает все меньше проблем при адаптации зарубежного оборудования под отечественные стандарты.
По словам Евгения Фролова, ведущего специалиста компании "Абсолют-Строй", в основном это касается сегмента типовых и относительно простых инженерных решений.
"Конечно, до Запада нам еще далеко, но уже не приходится говорить о повсеместном пиратском копировании зарубежной продукции. Хотя, не буду лукавить, остались и такие компании, которые продолжают покупать лицензии и создавать что-то, отдаленно напоминающее увиденное за границей", - уверен господин Фролов.
"Российские производители в последнее время достаточно серьезно подтянулись к европейскому уровню качества выпускаемого опалубочного оборудования", - соглашается Анатолий Петров, генеральный директор компании "Опора".
Как отметил Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", отечественные производители сталкиваются с проблемами конструктивных недоработок систем, качества профиля и его производства.
По мнению специалистов зарубежной компании-производителя Peri, рынок опалубки сегодня оживленный, наблюдается немалая конкуренция, но пока нельзя сказать, что он достаточно развит в России. Отечественная промышленность строительного оборудования пока отстает от Запада в технологическом плане. На местном строительном рынке довольно много фирм, которые предлагают опалубку, но в основном они позиционируют свою продукцию как аналоги известных западных марок.
Андрей Габриелян, главный инженер компании "Сириус Итон Монолит Комплект", считает, что солидные компании не будут копировать западные аналоги. "Опалубка российских производителей не уступает иностранным образцам. Безусловно, отличия есть, но они в деталях, которые стираются при попадании на российские стройки. При отсутствии должной квалификации даже самая качественная опалубка не выдержит напора лома", - говорит господин Габриелян.
Татьяна Кашина, директор представительства ООО "ДВК", уверена, что по качеству отечественная продукция не уступает европейской, зато по цене отличается значительно. "По сравнению, например, с немецкой, она дешевле в три-четыре раза. Те, кто умеют считать деньги, давно поняли, что неразумно тратиться на импортный товар, если можно взять не хуже, но ближе и дешевле", - говорит госпожа Кашина.
Сегодня на опалубочном рынке Санкт-Петербурга активно представлены как отечественные, так и зарубежные компании. Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", выделил самые основные. "Если говорить о зарубежных компаниях-производителях, то это Doka и Peri. Из отечественных - "Агрисовгаз" и "Крамос". Что касается аренды опалубки, то это компании "Евромонолит", "Дакспол", "Парадигма", "Твин", ТСС, "Крамос", - перечисляет господин Усов.
Евгений Фролов, ведущий специалист компании "Абсолют-Строй", отмечает, что в Санкт-Петербурге также представлены технологии таких компаний, как "Сириус Итон Монолит Комплект", "Старооскольская опалубка", Батайский завод строительного оборудования, Воронежский механический завод, "ДАК". Среди зарубежных производителей свою нишу заняли также компании Meva и Aluma.
По оценке экспертов, сегодня спрос на опалубку достиг показателей 2007 года. В среднем годовой оборот предприятий, производящих опалубочные системы, составляет от 20 до 100 млн EUR в зависимости от размера компании.
Мнение:
Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит":
– Рынок постоянно развивается, потребность растет как в аренде, так и в продаже опалубки. Наблюдается более четкая сегментация рынка - на компании, которые ориентированы в первую очередь на цену, и те, для которых важны качество оборудования и сроки строительства. Хотелось бы отметить, что также растет доля отечественных систем при выборе оборудования.