«Миллионы квадратов». «Полуостров заводов и парадиз мастерских»: как изменится имидж Охты с началом активного редевелопмента?
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.
Осенью 2017 года число машино-мест на платных парковках возрастет почти в 14 раз. Пока горожане пользуются ими не очень охотно – суммарная загруженность этих зон составляет около 37%.
В минувшую среду власти города подвели итоги работы пилотных зон платных парковок в Петербурге. Их коммерческая эксплуатация началась 3 сентября 2015 года на 27 улицах между Невским, Лиговским пр., Кирочной ул. и наб. реки Фонтанки.
На создание платных парковок власти города потратили 220 млн рублей, плюс на обслуживание ушло около 100 млн. Однако, по словам директора городского Центра управления парковками Артема Хрюкина, годовой доход от парковок составил 117,4 млн рублей: «Сумма приличная, но о прибыльности говорить рановато – трудозатраты города мы пока не покрыли. В плане – через два-три года пройти точку убыточности и выйти на безубыточность. Если сравнивать с Москвой, особого негатива со стороны водителей в адрес нашей деятельности не было».
По данным проведенного в июле соцопроса, в котором приняли участие 1,5 тыс. респондентов, 67% пользовались услугами платной парковки, 63% опрошенных считают способы оплаты удобными, а вот почти 70% уверены, что в систему нужно внести изменения.
Сейчас суммарная загрузка зон платных парковок составляет почти 37%. «Одни улицы заполнены на 100%, другие всего на 20%. Думаем ввести дифференцированную плату на разных парковках города, чтобы они были заняты равномерно», – пояснил начальник отдела градостроительного планирования и транспортного моделирования СПб ГБУ «Центр транспортного планирования» Андрей Майоров. В частности, по его словам, для менее популярных у автомобилистов территорий планируется снизить тарифы. Напомним, тариф на пользование платными парковками составляет 30 рублей в час для транспортного средства категорий А и М, 60 рублей в час для категории В, 120 рублей в час для категории С.
Также господин Майоров добавил, что центр города избавился от так называемого блуждающего трафика – когда водители ездят по улицам в поисках парковочного места. Интересно, что первое время от нововведения страдали жители домов, расположенных неподалеку от зон платного паркинга. Их дворы были полностью заполнены автомобилями из-за того, что парковаться там можно было бесплатно. Но вскоре большинство из них решили проблему радикально – поставили ворота или шлагбаумы.
Отдельная история со штрафами за неоплаченную парковку. По данным соцопроса, более 20% ее просто не оплачивают – срок давности такого штрафа составляет всего 60 дней, и водители ждут, когда штраф «сгорит».
Артем Хрюкин объясняет, что это происходит из-за того, что сейчас инспекторы городской администрации не имеют доступа к базам ГИБДД и не могут получить полные данные нарушителей. «Мы подготовили проект изменений в федеральное законодательство о персональных данных. Согласно ему полиция сможет предоставлять государственным органам и уполномоченным лицам всю необходимую информацию, также мы получим доступ к федеральным базам. На данный момент законопроект находится на рассмотрении в Совете Федерации», – сказал Артем Хрюкин.
Кроме того, в планах властей значительно расширить зоны платных парковок в городе. Со следующего года они охватят весь Центральный район Петербурга, а также Адмиралтейский район и Петроградскую сторону. Таким образом, к нынешним 2,9 тыс. машино-мест прибавятся еще 40 тыс.
«Сейчас мы уже проводим три процедуры по выбору исполнителя по проектированию платной зоны. В следующем году начнутся работы по монтажу оборудования и дорожного покрытия. Организация начнется весной, сам проект запустим осенью», – пообещал Артем Хрюкин, добавив, что после проведения чемпионата мира по футболу 2018 года планируется включить в перечень платных парковок и территории Васильевского острова.
Кстати
На 2895 машино-мест рассчитаны платные парковки Петербурга.
Всего за год в Петербурге было оформлено больше 12 тыс. парковочных разрешений и абонементов. Из них всего 28 годовых и 280 месячных. По данным центра управления парковками, 84,5% пользователей платными парковками пользуются ею до трех часов, 9,8% – до 15 минут, 5,7% – более трех часов.
Снижение покупательской активности негативно сказывается на взаимоотношениях собственников ТРЦ с арендаторами. Для сохранения потока посетителей ТРЦ начали выполнять не свойственную им функцию –
развлекать и обучать.
В Петербурге за первое полугодие не было открыто ни одного торгово-развлекательного центра. По мнению маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, это связано с несколькими причинами. Во-первых, с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию. Во-вторых, с отказом девелоперов от реализации новых проектов. Как следствие, количество торговых площадей сохраняется на уровне прошлого года – 2,68 млн кв. м.
Второе полугодие должно улучшить статистику – открылся ТРЦ «Охта Молл» в Красногвардейском районе от компании SRV Group и вторая очередь ТК «Порт Находка» у метро «Рыбацкое» от компании FORTGROUP. «Совокупный объем ввода в Петербурге в 2016 году составит почти 89 тыс. кв. м, увеличившись вдвое по сравнению с прошлым годом, при этом количество открытых торговых центров будет аналогично результату 2015 года», – делится наблюдением руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
С ним соглашаются и другие эксперты. «2016 год – один из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга и год антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров», – говорит заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко. Эксперт считает, что снижение спроса со стороны арендаторов привело к тому, что торговые центры изыскивают новые способы увеличения покупательского трафика за счет привлечения покупателей зачастую нестандартными маркетинговыми ходами – открывают библиотеки и разбивают парки, в основном нацеленные на увеличение доли развлекательной составляющей и дополнительные услуги.
Заигрались
Активное использование в ТРЦ развлекательных и образовательных форматов – главная тенденция в сегменте торговой недвижимости. «В структуре новых арендаторов ТРЦ сегмент «отдых и развлечения» доминирует с долей в 28%. Такой результат стал следствием экспансии таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya, различных батутных центров и ряда открытий фитнес-центров», – говорит Владислав Фадеев. Кроме этого, ТРЦ внедряют собственные развлекательные программы, ориентируясь на социально-культурную сферу. Как пример, в ТРЦ «Галерея» проводятся вечера классической музыки, а в Большом Гостином Дворе был открыт шоу-рум российских дизайнеров, который работал как образовательная площадка. «Эти проекты низкодоходны, однако могут сформировать дополнительный покупательский трафик», – объясняет Екатерина Беляева. Такой подход позволяет заполнить пустующие площади ТРЦ, привлечь посетителей и увеличить время их пребывания в комплексе.
«Потребители становятся все более рациональными, их решения более взвешенными, они стремятся получить максимальное количество услуг в одном месте. Торговый центр стал не просто местом для шопинга, а пространством для полноценного семейного отдыха. Поэтому помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции ТК важное значение имеет развлекательная составляющая», – говорит заместитель коммерческого директора FORTGROUP Дарья Сизых. В 2015 году в ТРК «Европолис» открылся развлекательный парк Angry Birds Activity Park, привлекающий из разных районов города дополнительный поток посетителей с детьми. Готовится к открытию новый GORILLA Park в ТРК «Пять озер». Компания разрабатывает новые форматы отдыха и развлечений, как правило, не имеющие аналогов в городе и состоящие из аттракционов и интерактивных зон.
«В последнее время многие собственники уделяют большое внимание образовательному, развивающему направлению для детей. Во многом при грамотном подходе еще на этапе проектирования можно избежать многих ошибок, которые в будущем будут губительно сказываться на развитии и состоянии всего объекта», – говорит управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
Готовь концепцию заранее
Для любого собственника крайне важно сохранять заполняемость комплекса на высоком уровне. Эксперты считают, что один из ключевых факторов, влияющих на спрос у арендаторов, – хорошая концепция объекта. «В условиях кризиса, когда количество закрытий магазинов увеличивается, может появиться соблазн привлечения не соответствующих концепции комплекса операторов. Краткосрочную задачу, как то сохранение на какое-то время приемлемого уровня заполняемости комплекса, это решает. Но уже в среднесрочной перспективе «размазывание» концепции может привести к потере интереса покупателей к комплексу, снижению трафика, уменьшению оборотов торговли у арендаторов и, как следствие, росту доли вакантных помещений», – уточняет Екатерина Беляева. В свою очередь, Иван Починщиков обращает внимание, что для посетителей ТРЦ – не просто место для шопинга, а место, где можно развлечься и интересно провести время.
Впрочем, наличие у ТРЦ развлекательной или образовательной функции не является панацеей от всех бед. Эксперты уверяют: успех современного ТРЦ достигается за счет разных факторов. Среди них – месторасположение объекта: важно, чтобы ТРЦ имел удобную транспортную доступность для посетителей и был на пути или вблизи движения пешеходных маршрутов, при этом был обеспечен достаточным количеством парковочных мест. Хорошие шансы на успех имеют и торговые комплексы, открытые в густонаселенных спальных районах. Не менее важно наличие профессиональной концепции объекта и надежного пула арендаторов. Данный фактор напрямую влияет на привлекательность центра для посетителей, а значит, и для арендаторов.
Работа с арендатором
С начала года еще одним шагом для сохранения доходности комплекса в условиях кризиса стал пересмотр условий договоров с арендаторами. Собственники не гнушаются предоставлять на аренду кратковременные скидки от 3 до 7% в зависимости от арендатора на 2-3 месяца.
«Для рынка торговой недвижимости Петербурга характерна рублевая арендная ставка – как в виде фиксированной ставки, так и процента от товарооборота. Максимальные арендные ставки для торговой галереи по итогам первой половины года составили 65-70 тыс. рублей за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС», – подсчитала Дарья Сизых.
В этом году ставки значительно не изменились, основные договоренности с операторами были достигнуты в прошлом, 2015 году и прежде всего касались фиксации валютного курса для расчета арендной платы. Большинство участников рынка уже адаптировались к существующим условиям и при обсуждении ставок сегодня готовы показывать свои финансовые модели с целью поиска взаимовыгодных условий. Некоторые сети стремятся уйти от фиксированных ставок и перейти на процент с оборота, однако это всегда сложный вопрос для сторон, который требует проведения детальной аналитики и оценки рисков.
День грядущий
По словам директора отдела аренды SRV Натальи Борец, в текущих условиях новые проекты должны рассчитывать на сложный старт, а их дальнейшая судьба будет определяться индивидуальными «потребительскими качествами» проекта. Сроки окупаемости зависят от баланса вложений и дохода, по районным и региональным ТРЦ они вряд ли составят менее 10 лет, в среднем от 12 до 15 лет.
Эксперты предсказывают, в 2017- 2018 годах ввод в эксплуатацию ТРЦ будет крайне ограниченным. Причинами снижения девелоперской активности будут несколько факторов: неопределенность спроса со стороны ретейлеров, дорогое и малодоступное финансирование, удорожание строительства, низкая потребность в новых торговых площадях и перенасыщение рынка типовыми объектами.
Мнение
Илья Казарин, генеральный директор рекламной группы «Успешные проекты», Санкт-Петербург:
– В спокойные докризисные времена у ТРЦ было два вида рекламных кампаний: дважды в год распродажи и имиджевая история, которая сообщала аудитории концепцию торгового центра, его основной посыл: «мы для семейного шопинга» или «магазин у дома». В 2016 году рынок изменился, сегодня мы фиксируем две тенденции. Во-первых, распродажи – это история, которая больше не носит сезонного характера, они действуют в течение всего года. Кроме того, ТРЦ вынуждены выводить в отдельную статью расходов круглогодичные рекламные кампании по привлечению покупателей. Наглядный пример тому – ТРЦ «Галерея», который в течение последних месяцев в режиме нон-стоп проводит различные фестивали, праздники, соревнования, розыгрыши, выставки, заманивая людей любыми околошопинговыми историями.