«Миллионы квадратов». «Полуостров заводов и парадиз мастерских»: как изменится имидж Охты с началом активного редевелопмента?
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 4,4% площади и на 5,2% лотов. За год объем предложения сократился на 16% площади и 23% лотов.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,8%), которая уменьшилась за месяц на 2,1%, а объем - на 9,1%. Доля бизнес-класса практически не изменилась и составляет 38,2%, а его объем уменьшился на 5%. На долю массового сегмента приходится не более 21%.
Почти 65% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (31,7%), САО (19,1%) и СВАО (13,7%). В ноябре во всех округах объем предложения сократился, кроме ВАО и СЗАО, в которых вышли новые проекты. Больше всего объем уменьшился в ЗАО – на 19% и в ЮАО на 20%.
Сейчас 68,6% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 3,5%. На начальной стадии доля предложения находится 23,9% предложения, который уменьшился на 5,4% за месяц. На стадии монтажных работ доля тоже практически не изменилась и составляет 7,5%, а объем сократился на 15,3%.
Половина предложения апартаментов приходится на 2 типа лотов: 2е с долей 27,1% и 3е с долей 21%. Больше всего сократился объем предложения 1-комнатных и 3-комнатных лотов – на 18% и 17%. Средняя площадь предложения составляет 71 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по итогам ноября 2020 г. составила 367,3 тыс. руб., которая за месяц выросла на 1%, за год - на 18%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в премиум-классе – на 4,7%, за год – на 17,7% и составила 561,1 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе выросла за месяц 2%, за год на 13,6% и составила 263,3 тыс. руб. В комфорт-классе рост за год составил 5,3% до 181,6 тыс. руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
ноя.19 |
окт.20 |
ноя.20 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
премиум |
476,8 |
536,1 |
561,1 |
4,7% |
17,7% |
|
бизнес |
231,7 |
258,2 |
263,3 |
2,0% |
13,6% |
|
комфорт |
172,5 |
187,5 |
181,6 |
-3,2% |
5,3% |
|
стандарт |
0,0 |
178,4 |
181,5 |
1,8% |
|
|
Среднее |
310,8 |
364,2 |
367,7 |
1,0% |
18,3% |
С 2017 года количество небоскребов на рынке новостроек Москвы увеличилось более чем в 1,5 раза, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается 47 проектов, в которых как минимум один корпус (или весь комплекс) выше 100 метров. При этом на долю высотных новостроек приходится 19% от всех квартир и апартаментов в продаже на столичном рынке «старой» Москвы.
По подсчетам экспертов «Метриум», на рынке новостроек Москвы (без учета Новой Москвы) застройщики реализуют 347 проектов комплексов апартаментов или квартир. В 47 проектах (13,5% от общего числа) предусмотрено строительство небоскребов – зданий выше 100 м. Такой высоты может достигать как один из корпусов, так и весь комплекс. Ста метрам соответствуют примерно 30 этажей и выше, хотя в списке небоскребов учитывается архитектурная высота здания (до верхней отметки, к примеру, до окончания шпиля, а не до последнего этажа).
В 2017 году на рынке столичных новостроек насчитывался 31 комплекс с небоскребами. За три последующих года их число выросло до 47. Сейчас в высотных корпусах порядка 6,8 тыс. квартир или апартаментов, тогда как всего застройщики реализуют в «старой» Москве 35,6 тыс. квартир. Таким образом, 19% предложения нового жилья в Москве сосредоточено в проектах с высотными домами.
Из 47 проектов большая часть относится к бизнес-классу (24 проекта), как и три года назад, когда новостройки этого сегмента составляли половину предложения высоток. В два раза увеличилось число небоскребов комфорт-класса: сейчас 14 таких проектов против семи в 2017 году. В продаже также есть шесть небоскребов премиум-класса (в 2017 году – четыре) и три проекта элитного сегмента (в 2017 году – пять).
Высотные новостройки при этом ненамного дороже других жилых комплексов Москвы. Средняя стоимость квадратного метра в небоскребах составляет 348 тыс. кв.м, тогда как средняя цена в других проектах – 342 тыс. рублей. Однако средняя стоимость квартиры заметно больше – 26,9 млн рублей против 23,7 млн рублей, то есть квартира или апартамент в небоскребе в среднем обойдутся дороже на 13,5%.
Самым высоким небоскребом на рынке новостроек Москвы, как и три года назад, остается башня «Восток» комплекса «Федерация» (374 метра). Однако здесь самые дорогие варианты высотного жилья – в среднем апартаменты в этом комплексе элитного класса в Пресненском районе Москвы обойдутся в 959 тыс. рублей за кв.м.
Второе место также сохранил за собой небоскреб «Око» в «Москва-Сити» (354 м в высоту). Апартаменты здесь можно приобрести в среднем за 704 тыс. рублей за кв.м. За ним следует элитный комплекс апартаментов Neva Towers (336,9 м) со средней ценой квадрата 531 тыс. рублей.
Новым высоким небоскребом стал комплекс Capital Towers (272 м). В этом проекте квартир премиум-класса, расположенном, как и здания «Москва-Сити» в Пресненском районе Москвы, жилье можно приобрести в среднем за 766 тыс. рублей. Он занимает четвертую позицию рейтинга.
На пятом и шестом местах старые проекты высоток бизнес-класса – Wellton Tower (Хорошёво-Мнёвники) и «Триколор» (Ростокино), которые достигают в высоту соответственно 200 м и 192 м, а «квадрат» в них можно приобрести в среднем за 344 тыс. и 200 тыс. рублей.
Седьмую строчку занимает новый проект бизнес-класса в Тимирязевском районе D1 (191 м) со средней ценой 269 тыс. рублей за кв.м; восьмую – комплекс бизнес-класса City Bay (177 м) в районе Покровское-Стрешнево (212 тыс. рублей за кв.м); девятую – проект бизнес-класса в Раменках «Небо» высотой до 176 м (336 тыс. рублей за кв.м); десятую – ЖК бизнес-класса Headliner (175 м) за 268 тыс. рублей за кв.м.
«За последние три года строительство высотных жилых зданий стало более распространенным в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики идут по пути максимизации прибыль при недостатке земельного ресурса. Именно поэтому по-прежнему много небоскребов можно найти в бизнес-классе и заметно чаще такой архитектурный формат зданий встречается в проектах комфорт-класса. Также следует обратить внимание на то, что среди высотных проектов апартаменты сейчас в меньшинстве, и стали преобладать квартиры. Всё это свидетельствует о том, что Москва и дальше будет “расти” ввысь».
Самые высокие новостройки Москвы*
|
|
Проект |
Макс. высота корпуса, м** |
Район |
Класс |
Тип |
Средняя стоимость кв.м, тыс. руб.*** |
|
1 |
Башня Федерация (Восток) |
374,0 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
959 |
|
2 |
ОКО |
354,0 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
704 |
|
3 |
Neva Towers |
336,9 |
Пресненский |
элит |
апартамент |
531 |
|
4 |
Capital Towers |
272,0 |
Пресненский |
премиум |
квартира |
766 |
|
5 |
Wellton Towers |
200,0 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
344 |
|
6 |
Триколор |
192,0 |
Ростокино |
бизнес |
квартира |
200 |
|
7 |
D1 |
191,0 |
Тимирязевский |
бизнес |
квартира |
269 |
|
8 |
City Bay |
177,0 |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
квартира |
212 |
|
9 |
Небо |
176,0 |
Раменки |
бизнес |
квартира |
336 |
|
10 |
Headliner |
175,4 |
Пресненский |
бизнес |
квартира |
268 |
|
11 |
Архитектор |
169,2 |
Обручевский |
бизнес |
квартира |
278 |
|
12 |
Alcon Tower |
168,1 |
Беговой |
бизнес |
апартамент |
375 |
|
13 |
Павелецкая Сити |
164,8 |
Даниловский |
бизнес |
квартира |
312 |
|
14 |
Пресня Сити |
156,0 |
Пресненский |
бизнес |
квартира |
400 |
|
15 |
Савеловский Сити |
155,6 |
Бутырский |
комфорт |
квартира и апартамент |
235 |
|
16 |
Загорье |
152,7 |
Бирюлёво Восточное |
комфорт |
квартира |
165 |
|
17 |
Hide |
151,7 |
Раменки |
премиум |
квартира |
367 |
|
18 |
ЗИЛАРТ |
150,0 |
Даниловский |
бизнес |
квартира |
328 |
|
19 |
Prime Park |
147,0 |
Хорошёвский |
премиум |
квартира |
432 |
|
20 |
Долина Сетунь |
144,9 |
Раменки |
премиум |
квартира |
401 |
|
21 |
Fili City |
144,3 |
Филевский парк |
бизнес |
квартира |
304 |
|
22 |
Крылья |
137,0 |
Раменки |
бизнес |
квартира |
283 |
|
23 |
FREEDOM |
132,5 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
305 |
|
24 |
Сердце столицы |
131,6 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
298 |
|
25 |
Level Амурская |
130,0 |
Гольяново |
комфорт |
квартира |
268 |
|
26 |
Поклонная 9 |
128,5 |
Дорогомилово |
премиум |
апартамент |
543 |
|
27 |
Фестиваль Парк |
127,6 |
Левобережный |
бизнес |
квартира |
217 |
|
28 |
Селигер Сити |
127,5 |
Западное Дегунино |
комфорт |
квартира |
238 |
|
29 |
Огни |
122,0 |
Раменки |
комфорт |
квартира |
295 |
|
30 |
Маяковский |
120,0 |
Войковский |
бизнес |
квартира |
245 |
|
31 |
Невский |
119,9 |
Войковский |
бизнес |
квартира и апартамент |
283 |
|
32 |
ILOVE |
119,8 |
Останкинский |
бизнес |
квартира |
251 |
|
33 |
Алые паруса |
113,9 |
Щукино |
премиум |
квартира |
205 |
|
34 |
Level Причальный |
109,9 |
Хорошево-Мневники |
бизнес |
квартира |
302 |
|
35 |
ONYX Deluxe |
109,8 |
Черёмушки |
бизнес |
квартира |
319 |
|
36 |
The MID |
108,0 |
Обручевский |
бизнес |
квартира |
303 |
|
37 |
Утесов |
105,0 |
Хорошёво-Мнёвники |
бизнес |
квартира |
206 |
|
38 |
Discovery Park |
100,0 |
Ховрино |
комфорт |
квартира |
253 |
|
39 |
Амурский парк |
99,9 |
Гольяново |
комфорт |
квартира |
189 |
|
40 |
КутузовGRAD II |
99,8 |
Можайский |
бизнес |
квартира |
247 |
|
41 |
PROFIT |
99,8 |
Нижегородский |
комфорт |
квартира |
221 |
|
42 |
Бусиновский парк |
99,8 |
Западное Дегунино |
комфорт |
квартира |
159 |
|
43 |
Сигнальный 16 |
99,8 |
Отрадное |
комфорт |
квартира |
207 |
|
44 |
Discovery |
99,7 |
Ховрино |
комфорт |
квартира |
260 |
|
45 |
Руставели 14 |
99,6 |
Бутырский |
комфорт |
квартира |
219 |
|
46 |
Fresh**** |
99,5 |
Зябликово |
комфорт |
квартира |
- |
|
47 |
Дмитровский парк |
99,5 |
Дмитровский |
комфорт |
квартира |
193 |
*Учитывались проекты новостроек, в которых минимум один корпус имеет высоту более 99,5 м
**Указана высота самого высокого корпуса по данным разрешений на строительство
***Средняя стоимость по всем высотным корпусам комплекса (от 30 этажей и выше ≈ 100 м)
****Продажи завершены
Источник: «Метриум»