«Миллионы квадратов». «Полуостров заводов и парадиз мастерских»: как изменится имидж Охты с началом активного редевелопмента?
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.
За 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7% или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики, на 19% или 1,09 млрд рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ РФ.
По доле просроченных кредитов в текущей задолженности, 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.
«Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года», — отмечает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Калининградская область |
1971 |
471,3% |
|
Чукотский автономный округ |
13 |
225,0% |
|
Севастополь |
31 |
138,5% |
|
Чеченская Республика |
251 |
73,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
251 |
60,9% |
|
Магаданская область |
69 |
46,8% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
659 |
40,2% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
460 |
37,3% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
229 |
33,9% |
|
Ярославская область |
582 |
31,1% |
|
Республика Саха (Якутия) |
985 |
29,4% |
|
Тамбовская область |
180 |
26,8% |
|
Республика Крым |
53 |
26,2% |
|
Ивановская область |
293 |
23,6% |
|
Республика Башкортостан |
1619 |
22,8% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.
Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).
В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.
Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность на строящееся жилье, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Республика Крым |
6 |
500,0% |
|
Ивановская область |
38 |
192,3% |
|
Астраханская область |
34 |
161,5% |
|
Республика Калмыкия |
9 |
125,0% |
|
Севастополь |
6 |
100,0% |
|
Республика Коми |
20 |
100,0% |
|
Удмуртская Республика |
13 |
85,7% |
|
Приморский край |
26 |
85,7% |
|
Тверская область |
51 |
82,1% |
|
Ленинградская область |
121 |
80,6% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12 |
71,4% |
|
Ставропольский край |
103 |
66,1% |
|
Республика Карелия |
13 |
62,5% |
|
Ярославская область |
101 |
55,4% |
|
Калининградская область |
26 |
52,9% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
«Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления новых проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства», — прокомментировал Денис Аксёнов.
Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году (подробнее см. в исследовании “Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене”).
«Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег», — отметил Денис Аксёнов.
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
|
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
|
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
|
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
|
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
|
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
|
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
|
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
|
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».