«Миллионы квадратов». «Полуостров заводов и парадиз мастерских»: как изменится имидж Охты с началом активного редевелопмента?
История Охты неразрывно связана с основанием и развитием Санкт-Петербурга. Крепость Ниеншанц, верфи, ключевые промышленные предприятия. «Память места» отражается в архитектурном разнообразии: дореволюционные постройки соседствуют с хрущевками и точечными жилыми домами и кварталами XXI века. В последние годы локация привлекла особое внимание девелоперов – здесь стали появляться проекты, ставшие ключевыми для петербургского рынка жилья. В рамках цикла исследования «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers нашли еще 85 га для нового строительства жилой недвижимости.
По данным Colliers, за последнее десятилетие в локации Охта (границы муниципальных образований «Малая Охта» и «Большая Охта») было построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов общей площадью 716,5 тыс. кв. м. Из них сейчас 138 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 115 тыс. кв. м – на стадии проектирования.
Сейчас на Охте реализуется жилье комфорт- и бизнес-классов – на них приходится 57% и 43% соответственно от всего объема первичного предложения жилья, который на данный момент составляет 463,5 тыс. кв. м. При этом, наблюдается четкая дифференциация локаций: Большая Охта преимущественно застраивается жильем комфорт-класса (здесь сосредоточено 74% от объема предложения в этом сегменте), в то время как Малая Охта уверенно становится местом для жилья более высокого класса – здесь сконцентрировано 58% предложения бизнес-класса в локации.
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла более чем в 2,2 раза и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года достигла 217 тыс. кв. м. В локации Малой Охты стоимость квадратного метра составляет 264 тыс. руб., в Большой – 256 тыс. руб. Динамичный рост цен связан с эволюцией образа локации (из промышленного – в деловой) и с выходом в продажу новых качественных проектов высокого ценового сегмента.
«Набережные Невы Красногвардейского района уже получили статус «нового центра» и развиваются с начала 2000-ых. Жилые проекты на Охте отличаются близостью к центру города, а также (в некоторых случаях) видовыми характеристиками на архитектурные доминанты города. Однако, для формирования комфортной среды необходимо совершенствовать социальную и транспортную инфраструктуру. Например, северная часть локации значительно удалена от ближайших станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская», а транзитный трафик на набережной приводит к постоянным транспортным заторам», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 85 га территории, перспективной для редевелопмента, из которых более 70 га требуют смены функциональной зоны для реализации проектов жилья или апартаментов. Наибольший потенциал развития территории сконцентрирован на Большой Охте (68 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1 млн кв. м жилья. В локации Малой Охты свободными остаются 18 га, на которых может появиться 210 тыс. кв. м жилья.
«Промышленный облик локации и наличие действующих индустриальных площадок могут стать препятствием для освоения территории Охты. Многие площадки не имеют прямого доступа к воде и расположены рядом с промзонами. В таких условиях девелоперы должны будут разрабатывать более интересные и концептуальные предложения, чтобы компенсировать неблагоприятное окружение», - отмечает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Одним из первых проектов в этой локации стал ЖК «Новый город» на Малой Охте, реализация которого началась в 2007-2009 гг. Активное освоение территории началось в 2014-2015 годах на волне редевелопмента бывших промзон в центральных районах Петербурга. Тогда же на Малой Охте стартовали продажи проектов ЖК «Тойве» («ЮИТ Санкт-Петербург»), ЖК «ЗимаЛето» (Setl City), и первая очередь проекта реновации ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). Одним из ключевых проектов Большой Охты, пополнивших рынок в то время, стал ЖК «Четыре горизонта» (RBI). В то же время на соседнем участке появился проект в стиле хай-тек «Платинум» («Квартира.ру Платинум»).
В 2017-2019 году на Малой Охте начались продажи ЖК «Два ангела» (РСТИ) и первых очередей ЖК Magnifika Lifestyle (Bonava) и ЖК Magnifika Residence (Bonava). Квартал Magnifika на Магнитогорской улице стал знаковым для всего Петербурга. Девелопер полностью изменил промышленный образ локации, создав не только комфортную среду внутри своего комплекса, но и обустроив городскую набережную.
Следующий виток развития пришелся на 2020 год, когда стартовали ЖК Alter (AAG), «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development) и вторая очередь ЖК «Малая Охта» («СПб Реновация»). В 2021 году Bonava вывела на рынок новую очередь Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, а AAG и GloraX начали продажи в ЖК AKZENT и ЖК City Zanevsky соответственно.
Аналитики Российского аукционного дома (РАД) подвели итоги I квартала 2021 года по рынку продаж на торгах объектов недвижимости Московского региона. Согласно полученным данным, интерес инвесторов в равной доле распределился практически по всем направлениям: активно приобретались особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты, ТЦ/ТРЦ. В Санкт-Петербурге инвесторы более всего интересовались помещениями свободного назначения и производственными площадками.
За первый квартал в Московском регионе РАД продал 2 511 лотов на общую сумму 7,4 млрд. руб, из которых на сегмент «недвижимость» пришлось 5,5 млрд. руб (продажи). В Москве общая сумма продаж объектов недвижимости составила 4,8 млрд руб, в Московской области - 0,8 млрд. руб.
Лидер продаж Москвы - сегмент коммерческой недвижимости. За I квартал было продано недвижимого имущества в этом сегменте на сумму 4,3 млрд руб. Основной вклад в объем реализации внесли особняки и ОСЗ, складские/производственные объекты и ТЦ/ТРЦ. На этот сегмент пришлось 78% всех продаж в Москве в 1-м квартале. Жилая недвижимость Москвы, области и земельные участки МО внесли примерно одинаковый вклад в продажи отчетного периода – около 300–370 млн руб. приходятся на каждый из этих сегментов. Нематериальные и финансовые активы (НиФА) составили 18% (1,5 млрд руб) от общего объема продаж. Продажи движимого имущества внесли в общий результат вклад в размере 0,4 млрд. руб.
Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, I квартал показал превосходный результат в денежном выражении и, в сравнении с прошлым годом, уступает только 4 кварталу, в котором фактически наблюдалось «годовое ралли» по реализации активов.
«Наряду с ростом показателей продаж, который в 1 кв. 2021 к аналогичному периоду предыдущего года составил 148%, мы можем отметить и рост среднего чека сделки, и рост конверсий по всем сегментам реализуемого имущества. Это, безусловно, как показатель высокой активности рынка, поддержанной инфляционными ожиданиями покупателей и дополнительной ликвидностью, вышедшей на рынок по итогам 2020 года, так и показатель высокой эффективности продаж РАД», - добавила Наталья Круглова.
Рост оборота продаж в денежном выражении в сравнении с 1-м кварталом 2020 года:
- По сегменту недвижимости рост составил 150% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 2,2 млрд руб.).
- Нематериальные и финансовые активы: рост составил 140% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,62 млрд руб.).
- Движимое имущество: рост составил 100% (оборот продаж в 1-м квартале 2020 года в данной категории составил 0,2 млрд руб.).
За отчетный период конверсии в денежном выражении составили:
- Недвижимость 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Нематериальные и финансовые активы продаются с конверсией около 1% – в оборот продаж входит каждый 100-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
- Движимое имущество 14% – в оборот продаж входит каждый 7-й рубль из общей суммы лотов в торгах.
Средняя стоимость проданного лота за отчетный период составила:
- Недвижимость – 37,6 млн руб. (+ 40% к среднему значению за 2020 год).
- Нематериальные и финансовые активы – 24,4 млн руб.
- Движимое имущество – почти 3 млн руб.
«Средний чек категорий «нематериальные» и финансовые активы» и «движимое имущество» находится на уровне 2020 года, а по сегменту недвижимость – выше, чем средний чек 2020 г., на 40%. Т. е. продолжается тенденция прошлого года – рынок готов абсорбировать крупные активы, интерес инвесторов растет ко всем категориям имущества, рынок развернулся к модели «рынка продавца», характеризующегося высокой конкуренцией за качественные активы среди покупателей», - отметила Наталья Круглова.
Наиболее крупные сделки РАД за I квартал 2021 года:
«Реализация 10 лотов сформировала почти 80% оборота продаж сегмента «недвижимость» в 1-м квартале 2021 года (это почти 60% в общем объеме оборота продаж). 9 из 10 лотов представляют коммерческую недвижимость, расположенную в Москве – склады, ОСЗ (особняки и административные здания), ТРЦ, нежилые помещения. Один лот представляет собой земельный участок под ИЖС в Московской области. Продажа Курьяновской овощебазы за 1,840 млрд руб. с долей 33% в сегменте «недвижимость» является крупнейшей сделкой периода, по абсолютной стоимости актива. Также стоит отметить два знаковых лота с долями 11% в продажах недвижимости: сделка по продаже имущественного комплекса (группа зданий под редевелопмент) по адресу Сосинская ул., д. 43, и продажа объекта незавершенного строительства (многофункционального торгового центра) общей площадью около 37 000 кв. м. Вышеуказанные 10 лотов сформировали почти 4,4 млрд руб. выручки или 422 600 кв. м, со средним значением продажи 1 кв. м по цене 52 400 руб. Превышение цены продажи лотов на торгах от его минимального значения составило, в среднем, около 60% в отчетном периоде. Средняя цена продажи (средний чек) наиболее дорогих лотов сегмента «недвижимость» составила 435 млн руб. за 1 лот», - прокомментировала Наталья Круглова.
Разбивка по сегментам:
«Мы с удовлетворением констатируем достигнутые высокие показатели продаж в I квартале 2021 года, как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге и ЛО. Это говорит о высокой рыночной активности покупателей. Рассчитываем, что политические и макроэкономические риски не реализуются и не окажут негативного влияния на рынок. Во втором квартале 2021 мы не видим пока иных сдерживающих факторов, которые могли бы снизить интерес покупателей к инвестиционным активам, и надеемся на сохранение текущих уровней спроса», - добавила Наталья Круглова.
В I квартале 2021 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе составил 125,6 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Новое предложение представлено исключительно спекулятивными объекта, наиболее крупными новыми проектами стали «БАТИ Лосино» (49 тыс. кв. м), СК «Томилино» (26 тыс. кв. м) и вторая фаза комплекса «Троице-Сельцо» (25 тыс. кв. м).
По прогнозам Colliers, из-за переноса сроков реализации объектов с 2020 г. и BTS-сделок, заключенных в прошлом году, в 2021 г. ожидается рекордный ввод складских помещений с 2014 г. — более 1,4 млн кв. м. Из них более половины будут составлять объекты в формате built-to-suit (816 тыс. кв м), что также станет максимально высоким показателем за всю историю наблюдения.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers: «В I квартале 2021 г. мы наблюдали высокую активность на рынке складской недвижимости – компании постепенно восстанавиваются после коронокризиса, планируют долгосроное развитие и на этом фоне арендуют и покупают новые площади. Некоторые компании в свою очередь реализуют стратегию эксперимента, сначала арендуя площади в определенной локации на 1-3 года, тестируют ее, а затем, учитывая этот опыт, строят объект built-to-suit. Несмотря на большой объем планируемого нового предложения на рынке, мы не ожидаем снижения ставок аренды – этому способствуют как стабильно высокий спрос, так и увеличение стоимости строительства объектов в связи с изменением курса валют и других экономических показателей».
Спекулятивное и BTS строительство, 2015-2021П
Объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе за первые три месяца 2021 г. составил 271 тыс. кв. м, что почти вдвое больше показателя I кв. 2020 г.
В структуре спроса, продолжая тенденцию прошлого года, преобладали сделки онлайн-ритейлеров — 47% от общего объема пришлось на данный формат. Также примечательно,
что впервые с 2019 г. доля логистических компаний и дистрибьюторов в общем объеме спроса оказалась выше, чем у традиционных ритейл-компаний.
Переход к онлайн-торговле, произошедший во время локдауна, спровоцировал компании расширить или консолидировать складские мощности. Однако в текущем году данная тенденция пойдет на спад, поскольку большинство компаний уже осуществили свои планы
по увеличению занимаемых площадей и нацелены на региональную экспансию. По оценке Colliers, ожидаемый объем спроса по Московскому региону в 2021 г. не сможет достичь аналогичный показатель 2020 г.
Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям, I кв. 2021
Несмотря на крупные BTS-соглашения, 68% сделок в I кв. 2021 г. было заключено в спекулятивных объектах. Наиболее крупной из них стала аренда логистической компанией «ПЭК» 40,5 тыс. КВ. М в СК «Адидас» в Чехове.
Объем свободного складского предложения в Московском регионе по итогам I кв. 2021 г. остается стабильно низким. Общий уровень вакантных площадей оставил 2,9% или 530 тыс. кв. м. Наибольший объем вакансии зафиксирован на южном направлении, где незанятыми остаются 170 тыс. кв. м. На традиционно востребованном северном направлении вакантны 64 тыс. кв. м, наибольший объем свободных площадей зафиксирован на северо-востоке —6,2% или 59 тыс. кв. м. По прогнозам Colliers, в совокупности с запланированным объемом спекулятивного ввода, переезд арендаторов в объекты, построенные под собственные нужды, стимулирует небольшой рост доли вакантного спекулятивного предложения в Московском регионе.
Доля свободных площадей по направлениям, Московский регион
Ставки аренды в I квартале 2021 г. продемонстрировали умеренный рост: средняя ставка аренды составила 4 130 руб./ кв. м/год без НДС и OPEX. Сложившийся на рынке дефицит качественных складских площадей, а также низкая вакансия в спекулятивных объектах продолжают влиять на увеличение средней ставки аренды, начавшееся в 2017 г.