Впервые с 2020 года спрос на ипотеку начал сокращаться
Спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года – впервые со времен пандемии, но в целом он остается высоким, считают аналитики «Метриум», основываясь на свежих данных Центробанка России. Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.
Итоги 9 месяцев 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I-III п. 2014 |
I-III п. 2020 |
I-III п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
0,70 |
1,10 |
1,40 |
+27% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,22 |
2,70 |
4,04 |
+50% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,44 |
7,32 |
7,70 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,78 |
2,53 |
3,02 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
15,1 |
18,3 |
20,6 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за сентябрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Спрос на кредит снизился из-за ограничения госсубсидий ипотеки
С января по сентябрь 2021 года российские банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество кредитов увеличилось на 27%, а их денежный объем – на 50%.
Однако квартальная динамика была не столь позитивной. В III квартале россияне заняли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей. Между тем, в аналогичный период 2021 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей. Таким образом, количество выданной ипотеки в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Активность заемщиков сократилась из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки. С июля государство субсидирует ставки по кредитам, не превышающим 3 млн рублей. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки, тогда как основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
Если еще в июне 2021 года российские банки выдали на 54% больше кредитов, чем в июне 2020 года, то в июле только на 4% больше, чем в июле 2020 года. В августе число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре – на 21%.
Средний размер кредита за год увеличился на 19%
В сентябре россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн рублей, между тем в декабре прошлого года им достаточно было 2,65 млн рублей, а в сентябре 2020 года – 2,53 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на полмиллиона рублей или на 19%.
Это стало следствием роста цен на жилье, прежде всего на новостройки. Так, по данным компании «Метриум», в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках выросла со 190 тыс. рублей в сентябре 2020 года до 257 тыс. рублей в сентябре 2021 года (на 35%), в новых домах бизнес-класса за тот же период со 276 тыс. рублей до 384 тыс. рублей (на 39%). На вторичном рынке жилья рост средней стоимости квадрата оценивается в 25-30%.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном – 8,10%. По данным ЦБ РФ, объединяющим первичный и вторичный рынок жилья, в сентябре 2020 года банки выдавали кредит в среднем под 7,32% годовых, тогда как в сентябре 2021 года – под 7,7%. По уточненной информации «Дом.рф», в конце сентября 15 крупнейших банков России предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке – под 8,54% годовых.
Таким образом, ставки по ипотеке быстро повышаются после внушительного годового роста цен на жилье. Из-за этого российские заемщики увеличивают срок кредита, чтобы снизить до приемлемого уровня размер ежемесячного платежа. По данным ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 лет, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 лет. В то же время по кредитам только на первичном рынке также увеличился срок кредитования: сейчас он составляет 21,1 лет, тогда как в сентябре 2020 года достаточно было 18,6 лет.
Доля кредитов для дольщиков снизилась до минимума
Наиболее яркими последствия фактической отмены программы субсидирования ипотеки были на рынке кредитов для дольщиков. С января по сентябрь участники долевого строительства в России заняли у банков 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество ипотек под договоры долевого участия увеличилось на 3%, а их денежный объем – на 33%.
Положительную динамику обеспечили I и II кварталы, тогда как в III квартале произошел обвал числа ипотечных сделок. В III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как в тот же квартал 2020 года – 155 тыс., в III квартале 2019 года – 82 тыс., в III квартале 2018 года – 97 тыс., в III квартале 2017 года – 82 тыс. Таким образом, в целом спрос остался на высоком уровне, но заметно снизился по сравнению с ажиотажем 2020 года. В июле количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%.
Доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% выданных в России кредитов предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере с 2016 года.
Для долевого строительства нужно на 900 тыс. рублей больше, чем год назад
Привлекающим кредит для покупки квартиры в строящемся доме в сентябре 2021 года нужно 4,05 млн рублей, что почти на 900 тыс. рублей больше, чем в сентябре 2020 года. Тогда заемщикам было достаточно 3,19 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита за год увеличился на 27%, что сопоставимо с тем, насколько выросли цены на новостройки в стране за этот же период.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке долевого строительства при этом составила в сентябре, по данным ЦБ РФ, 6,24%. В сентябре 2020 года она достигала 5,82% годовых.
«Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Однако мы наблюдаем, что в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвал сделок не произошло. В III квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались и к новому уровню стоимости жилья и заемных средств на его покупку».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга могли продолжать работу без ограничений во втором квартале 2020 г.
Это аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими. Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв стабильный доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За апрель – июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.
Больше всего арендаторов потерял Невский проспект – здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Б. Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом пр-те П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский пр-т – доля свободных помещений на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Всего за первое полугодие 2020 г. на ключевых торговых улицах Петербурга закрылось 80 магазинов и заведений, из них 60 – во втором квартале 2020 г. Больше всего закрытий – 35% пришлось на сегмент общепита. Прекратили работу Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой пр-т П.С.), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский пр-т), бар Palm (Б. Конюшенная ул.) и другие.
Закрытия в сегменте «Одежда и обувь» на ключевых торговых коридорах составили 15%. На фоне существенного снижения туристического потока прекратили работу девять сувенирных лавок, которые располагались на Невском пр-те. Сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском пр-те. Покинула рынок и книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой занимали помещения street retail.
За апрель-июнь 2020 г. на пяти центральных торговых магистралях Петербурга появилось 15 новых арендаторов, что на треть меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Всего за полгода было открыто 55 новых магазинов и заведений, из них 22 точки (40%) в сегменте общественного питания. Все открытия пришлись в основном на первые три месяца года, до ввода ограничений. Во втором квартале число заведений общепита пополнила лишь «Шоколадница» на Невском пр-те, 5 (после ребрендинга из «Кофе Хауз»).
Второе место в структуре открытий заняли магазины продуктового профиля – за полгода на ключевых торговых улицах Петербурга появилось 10 магазинов (18%). Среди них точки «Вкусвилл» на Большом пр-те П.С. и на Старо-Невском пр-те, а также фирменный магазин фабрики им. Н.К. Крупской на Невском пр-те.
Новые бутики в сегменте одежды и обуви представляли как российские дизайнерские бренды (To be blossom и Mollis), так и иностранные (Maje, Sandro). На Большом пр. П.С. готовится также открытие бутика Suitsupply. Среди новых торговых точек других профилей – часовые бутики Breitling (Старо-Невский пр-т) и Tissot (Невский пр-т), а также магазин Bork, открытие которого ожидается на Б. Конюшенной улице.
Уровень ротации помещений за прошедший год на центральных коридорах составил 11%. Одни из самых высоких показателей зафиксированы на Большом пр-те П.С. и Старо-Невском пр-те – по 12%. Так, целая серия изменений произошла на Большом проспекте П.С. Бутик Karen Millen сменил новый бренд Maje, в помещении магазина одежды Sympa теперь работает Булочная Ф. Вольчека, а на месте ресторана «Две палочки» откроется «Хачапури и вино».
В результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты. Вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность. Ставки аренды при этом по состоянию на конец июня сохраняются в стрит-ритейле на прежнем уровне, а редкие случаи снижения арендной платы носят единичный и локальный характер.
По словам Владимира Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений. «Однако это переходный период, и в горизонте 3-6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», – добавляет он.
Справка о компании
Colliers International (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости и инвестиций. Компания насчитывает более 18 000 профессионалов в 68 странах, которые совместно предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой и жилой недвижимости и инвесторам по всему миру.
В 2019 году корпоративный доход Colliers International составил 3,5 млрд долларов, при этом под управлением компании находятся активы на сумму более 33 млрд долларов. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 400 сотрудников. Компания является членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации менеджеров России. Сайт Colliers International: www.colliers.ru
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.