Впервые с 2020 года спрос на ипотеку начал сокращаться
Спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года – впервые со времен пандемии, но в целом он остается высоким, считают аналитики «Метриум», основываясь на свежих данных Центробанка России. Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.
Итоги 9 месяцев 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I-III п. 2014 |
I-III п. 2020 |
I-III п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
0,70 |
1,10 |
1,40 |
+27% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,22 |
2,70 |
4,04 |
+50% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,44 |
7,32 |
7,70 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,78 |
2,53 |
3,02 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
15,1 |
18,3 |
20,6 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за сентябрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Спрос на кредит снизился из-за ограничения госсубсидий ипотеки
С января по сентябрь 2021 года российские банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество кредитов увеличилось на 27%, а их денежный объем – на 50%.
Однако квартальная динамика была не столь позитивной. В III квартале россияне заняли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей. Между тем, в аналогичный период 2021 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей. Таким образом, количество выданной ипотеки в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Активность заемщиков сократилась из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки. С июля государство субсидирует ставки по кредитам, не превышающим 3 млн рублей. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки, тогда как основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
Если еще в июне 2021 года российские банки выдали на 54% больше кредитов, чем в июне 2020 года, то в июле только на 4% больше, чем в июле 2020 года. В августе число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре – на 21%.
Средний размер кредита за год увеличился на 19%
В сентябре россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн рублей, между тем в декабре прошлого года им достаточно было 2,65 млн рублей, а в сентябре 2020 года – 2,53 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на полмиллиона рублей или на 19%.
Это стало следствием роста цен на жилье, прежде всего на новостройки. Так, по данным компании «Метриум», в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках выросла со 190 тыс. рублей в сентябре 2020 года до 257 тыс. рублей в сентябре 2021 года (на 35%), в новых домах бизнес-класса за тот же период со 276 тыс. рублей до 384 тыс. рублей (на 39%). На вторичном рынке жилья рост средней стоимости квадрата оценивается в 25-30%.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном – 8,10%. По данным ЦБ РФ, объединяющим первичный и вторичный рынок жилья, в сентябре 2020 года банки выдавали кредит в среднем под 7,32% годовых, тогда как в сентябре 2021 года – под 7,7%. По уточненной информации «Дом.рф», в конце сентября 15 крупнейших банков России предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке – под 8,54% годовых.
Таким образом, ставки по ипотеке быстро повышаются после внушительного годового роста цен на жилье. Из-за этого российские заемщики увеличивают срок кредита, чтобы снизить до приемлемого уровня размер ежемесячного платежа. По данным ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 лет, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 лет. В то же время по кредитам только на первичном рынке также увеличился срок кредитования: сейчас он составляет 21,1 лет, тогда как в сентябре 2020 года достаточно было 18,6 лет.
Доля кредитов для дольщиков снизилась до минимума
Наиболее яркими последствия фактической отмены программы субсидирования ипотеки были на рынке кредитов для дольщиков. С января по сентябрь участники долевого строительства в России заняли у банков 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество ипотек под договоры долевого участия увеличилось на 3%, а их денежный объем – на 33%.
Положительную динамику обеспечили I и II кварталы, тогда как в III квартале произошел обвал числа ипотечных сделок. В III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как в тот же квартал 2020 года – 155 тыс., в III квартале 2019 года – 82 тыс., в III квартале 2018 года – 97 тыс., в III квартале 2017 года – 82 тыс. Таким образом, в целом спрос остался на высоком уровне, но заметно снизился по сравнению с ажиотажем 2020 года. В июле количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%.
Доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% выданных в России кредитов предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере с 2016 года.
Для долевого строительства нужно на 900 тыс. рублей больше, чем год назад
Привлекающим кредит для покупки квартиры в строящемся доме в сентябре 2021 года нужно 4,05 млн рублей, что почти на 900 тыс. рублей больше, чем в сентябре 2020 года. Тогда заемщикам было достаточно 3,19 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита за год увеличился на 27%, что сопоставимо с тем, насколько выросли цены на новостройки в стране за этот же период.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке долевого строительства при этом составила в сентябре, по данным ЦБ РФ, 6,24%. В сентябре 2020 года она достигала 5,82% годовых.
«Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Однако мы наблюдаем, что в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвал сделок не произошло. В III квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались и к новому уровню стоимости жилья и заемных средств на его покупку».
По итогам III квартала 2021 г. средневзвешенная цена квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса в Москве составила 374 тыс. руб./кв. м, что на 31% больше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 6% больше, чем во II квартале.
При этом рост цен на апартаменты происходит более медленными темпами, чем на квартиры. За год прирост цены по квартирам составил 32%, на апартаменты 25%. Таким образом, разница между средневзвешенными ценами между квартирами и апартаментами увеличилась на 5 п. п., если в III квартале 2020 года разница между ценами на квартиры и апартаменты составляла 8%, то теперь разница 13%.
Увеличение в целом стоимости жилья по рынку за III квартал 2021 года, с одной стороны, произошло за счет вымывания лотов в уже вышедших проектах и планового повышения на фоне роста стадии строительной готовности. С другой стороны, новые проекты выходят на рынок с уже заложенным повышением цены с учетом роста стоимости строительных материалов и улучшения качества новых проектов в будущем.
По прогнозам Colliers, в среднесрочной перспективе рост цен продолжится, но уже не так активно – на это будут влиять увеличение степени строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов и ситуация с ценами на стройматериалы.
Максимальная стоимость квартир бизнес-класса зафиксирована в САО — 408 тыс. руб./кв. м, минимальная – в ЮВАО (315 тыс. руб./кв. м). Наибольшая стоимость апартаментов представлена в ЦАО — 450 тыс. руб./кв. м, наименьшая - в ЮВАО (290 тыс. руб./кв. м).
Уровень спроса остается высоким, хотя в III квартале мы наблюдали снижение показателя на фоне изменения условий программы льготной ипотеки и вернувшегося фактора сезонности за счет периода отпусков. В III квартале 2021 г. объем спроса в бизнес-классе составил 404 тыс. кв. м, что соответствует уровню показателя III квартала прошлого года и на 16,5% меньше показателя II квартала 2021 г. 91% покупательского спроса приходится на квартиры, доля апартаментов составила всего 9%.
В III квартале 2021 г. клиенты отдавали свое предпочтение покупке квартир в СЗАО — 22% за счет продолжения ажиотажного спроса на проект «Остров». В прошлом квартале лидером был ЮАО с показателем 21%, теперь его доля составляет 16% от общего объема сделок.
В структуре сделок наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м - доля таких квартир составила 18%, а также квартиры площадью менее 50 кв. м — 28% в общей структуре спроса по площади.
В сегменте апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость
в ЮАО – 21%. Клиенты отдавали предпочтение однокомнатным апартаментам и студиям площадью до 50 кв. м.
Наблюдается тенденция уменьшения средней площади предложения, за год этот показатель снизился на 11 кв. м (с 77 до 66 кв. м), что говорит о том, что застройщики стали больше ориентироваться на нарезку проектов с компактными планировочными решениями.
В тоже время наблюдается небольшое увеличение доли спроса на лоты до 50 кв. м как в квартирах, так и в апартаментах, а это значит, что покупатели рассматривают покупку недвижимости в инвестиционных целях.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на жилую недвижимость на первичном рынке затормаживается. При этом макроэкономические предпосылки для существенного спада спроса на недвижимость отсутствуют: поддержание спроса на стабильном уровне обеспечивается мерами стимулирования со стороны застройщиков и банков - введением субсидированных ипотечных программ, удерживающих ставки на относительно низком уровне. Также мы наблюдаем интерес покупателей к лотам небольшой площади, что свидетельствует о присутствии на рынке интереса к инвестиционным сделкам в этом сегменте. По нашим оценкам, цены на жилье бизнес-класса продолжат увеличиваться, однако уже не такими активными темпами».
За календарный год (с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах Северной столицы увеличился на 20% и достиг 4 920 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС – здесь и далее, прим.).
Максимальный прирост был зафиксирован в третьем квартале 2021 года, когда средние запрашиваемые ставки в классе А выросли на 17% (до 5 400 руб./кв. м/год), в классе В – на 18% (до 4 500 руб./кв. м/год).
«Рост себестоимости строительства и острый дефицит вакантных площадей привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок. Новые спекулятивные объекты, а также запланированные к вводу до конца года проекты заполнены более чем на 50%. По состоянию на конец сентября уровень вакантности составляет 0,7% от общего объема складского рынка Санкт-Петербурга. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. На данный момент запрашиваемая ставка в классе А может варьироваться на уровне от 4 560 до 6 240 руб./кв. м/год, в классе В – от 3 780 руб./кв. м/год до 5 280 руб./кв. м/год.
Всего за 9 месяцев 2021 года объем предложения пополнился 138 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 29% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. При этом, на новое спекулятивное предложение пришлось 45% от объема введенных площадей (62 тыс. кв. м). Ключевым новым спекулятивным объектом стал СК «Адамант Парголово» (50 тыс. кв. м), который был введен в эксплуатацию в конце сентября.
Более 43% от общего объема ввода сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний по схеме built-to-suit: это новые склады компаний FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) и СДЭК (17,4 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД», а также склад Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3».
Еще два объекта были построены компаниями для собственных нужд на территории производственной зоны «Горелово»: это складской комплекс российского поставщика сырья для пищевой промышленности «АГРОИМПЭКС» (7,6 тыс. кв. м) и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м).
В условиях дефицита готового предложения, на рынке растет спрос на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Санкт-Петербурга. С начала 2021 года было продано более 50 га, на которых планируется строительство промышленных и складских объектов, что в 10 раз больше результатов всего 2020 года, когда было продано 5 га. Преимущественно спрос на такие площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объемах складских мощностей на фоне развития онлайн-торговли. Так, один из крупнейших федеральных дистрибьюторов специализированных товаров приобрел земельный участок площадью 12 га в индустриальном парке «М10» для строительства производственно-складской базы. Ранее стало известно, что компания Wildberries приобрела 17 га в Шушарах рядом со складским комплексом Nordway.
По итогам 2021 года суммарный объем нового предложения составит около 200 тыс. кв. м.