Впервые с 2020 года спрос на ипотеку начал сокращаться
Спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года – впервые со времен пандемии, но в целом он остается высоким, считают аналитики «Метриум», основываясь на свежих данных Центробанка России. Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.
Итоги 9 месяцев 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I-III п. 2014 |
I-III п. 2020 |
I-III п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
0,70 |
1,10 |
1,40 |
+27% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,22 |
2,70 |
4,04 |
+50% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,44 |
7,32 |
7,70 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,78 |
2,53 |
3,02 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
15,1 |
18,3 |
20,6 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за сентябрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Спрос на кредит снизился из-за ограничения госсубсидий ипотеки
С января по сентябрь 2021 года российские банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество кредитов увеличилось на 27%, а их денежный объем – на 50%.
Однако квартальная динамика была не столь позитивной. В III квартале россияне заняли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей. Между тем, в аналогичный период 2021 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей. Таким образом, количество выданной ипотеки в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Активность заемщиков сократилась из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки. С июля государство субсидирует ставки по кредитам, не превышающим 3 млн рублей. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки, тогда как основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
Если еще в июне 2021 года российские банки выдали на 54% больше кредитов, чем в июне 2020 года, то в июле только на 4% больше, чем в июле 2020 года. В августе число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре – на 21%.
Средний размер кредита за год увеличился на 19%
В сентябре россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн рублей, между тем в декабре прошлого года им достаточно было 2,65 млн рублей, а в сентябре 2020 года – 2,53 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на полмиллиона рублей или на 19%.
Это стало следствием роста цен на жилье, прежде всего на новостройки. Так, по данным компании «Метриум», в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках выросла со 190 тыс. рублей в сентябре 2020 года до 257 тыс. рублей в сентябре 2021 года (на 35%), в новых домах бизнес-класса за тот же период со 276 тыс. рублей до 384 тыс. рублей (на 39%). На вторичном рынке жилья рост средней стоимости квадрата оценивается в 25-30%.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном – 8,10%. По данным ЦБ РФ, объединяющим первичный и вторичный рынок жилья, в сентябре 2020 года банки выдавали кредит в среднем под 7,32% годовых, тогда как в сентябре 2021 года – под 7,7%. По уточненной информации «Дом.рф», в конце сентября 15 крупнейших банков России предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке – под 8,54% годовых.
Таким образом, ставки по ипотеке быстро повышаются после внушительного годового роста цен на жилье. Из-за этого российские заемщики увеличивают срок кредита, чтобы снизить до приемлемого уровня размер ежемесячного платежа. По данным ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 лет, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 лет. В то же время по кредитам только на первичном рынке также увеличился срок кредитования: сейчас он составляет 21,1 лет, тогда как в сентябре 2020 года достаточно было 18,6 лет.
Доля кредитов для дольщиков снизилась до минимума
Наиболее яркими последствия фактической отмены программы субсидирования ипотеки были на рынке кредитов для дольщиков. С января по сентябрь участники долевого строительства в России заняли у банков 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество ипотек под договоры долевого участия увеличилось на 3%, а их денежный объем – на 33%.
Положительную динамику обеспечили I и II кварталы, тогда как в III квартале произошел обвал числа ипотечных сделок. В III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как в тот же квартал 2020 года – 155 тыс., в III квартале 2019 года – 82 тыс., в III квартале 2018 года – 97 тыс., в III квартале 2017 года – 82 тыс. Таким образом, в целом спрос остался на высоком уровне, но заметно снизился по сравнению с ажиотажем 2020 года. В июле количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%.
Доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% выданных в России кредитов предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере с 2016 года.
Для долевого строительства нужно на 900 тыс. рублей больше, чем год назад
Привлекающим кредит для покупки квартиры в строящемся доме в сентябре 2021 года нужно 4,05 млн рублей, что почти на 900 тыс. рублей больше, чем в сентябре 2020 года. Тогда заемщикам было достаточно 3,19 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита за год увеличился на 27%, что сопоставимо с тем, насколько выросли цены на новостройки в стране за этот же период.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке долевого строительства при этом составила в сентябре, по данным ЦБ РФ, 6,24%. В сентябре 2020 года она достигала 5,82% годовых.
«Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Однако мы наблюдаем, что в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвал сделок не произошло. В III квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались и к новому уровню стоимости жилья и заемных средств на его покупку».
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек массового сегмента в Москве достигла в ноябре 68% от общего числа новых квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За год количество квартир с финишной отделкой увеличилось на 22%. При этом предложение нового жилья без отделки сократилось более чем на 50%.
В ноябре на рынке столичных новостроек эконом- и комфорт-класса было представлено 12,7 тыс. квартир. Большая часть из них (8,7 тыс. единиц) предлагалась с финишной отделкой от застройщика, что составило 68% от общего числа объектов. Это самый высокий уровень предложения квартир с отделкой в массовых новостройках Москвы за всю историю рынка. Помимо этого, в продаже есть почти 1 тыс. квартир с предчистовой отделкой (white box), которые составляют 8% предложения. На долю объектов без ремонта от застройщика приходятся 24% квартир (3 тыс. квартир).
Быстрый рост предложения квартир с отделкой произошёл в последние 12 месяцев. В ноябре 2019 года с отделкой продавались 45% объектов, в формате white box – 14%, а без отделки – 41%.
Заметнее всего сократилось за год предложение последних двух типов квартир. Сейчас на рынке на 52% меньше квартир без отделки, чем в ноябре 2019 года. Количество объектов с предчистовой отделкой уменьшилось на 56%. Квартир с отделкой стало на 22% больше.
«Квартиры с отделкой пользуются всё большей популярностью у покупателей, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Оптимальный вариант жилья с ремонтом – это квартиры white box. С одной стороны, наиболее трудоемкие работы уже завершены (выравнивание и подготовка поверхности, разводка электропроводки, установка дверей и пр). С другой стороны, новосёлы могут сами выбрать отделочные материалы для полов и стен, дизайнерские решения для освещения и т.п. В нашем проекте все квартиры предлагаются с таким вариантом ремонта, и они пользуются большим спросом».
Квартиры с отделкой в среднем обойдутся в 192 тыс. рублей за кв.м. В то же время средняя цена объектов без отделки достигает 221 тыс. рублей за кв.м, а в формате white box – 232 тыс. рублей за кв.м. По мнению экспертов «Метриум», это связано со структурой предложения: квартиры без отделки представлены в жилых комплексах на поздней стадии строительства с более высоким уровнем цен, тогда как объекты с отделкой преобладают на ранней стадии строительства.
«Увеличение предложение квартир с отделкой связано с ростом спроса на готовые для заселения квартиры, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы идут на встречу клиентам, поэтому наращивают предложения такого жилья. Помимо этого, рост цен в целом на новостройки позволяет им закладывать в цену квадратного метра стоимость отделки, хотя раньше застройщики не зарабатывали на этой дополнительной опции, которая помогала охватить больше потенциальных клиентов. Полагаю, в будущем доля отделки будет увеличиваться в структуре предложения».
Цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве впервые достигли уровня 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилых комплексах массового сегмента увеличилась на 17% – это самый быстрый рост цен за всю историю рынка новостроек. В половине административных округов, где представлены массовые проекты застройки, средние цены выше 200 тыс. рублей.
В ноябре средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению октябрем она увеличилась на 2,3%, с началом года – на 16%, с ноябрем 2019 года – на 17%.
По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый резкий годовой прирост показателя средней цены массовых новостроек в Москве с 2014 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. рублей).
Источник: «Метриум»
Примечательно, что на рынке новостроек Новой Москвы в III квартале также зафиксирован рекордный рост цены с 2015 года. Никогда прежде за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках не увеличивалась на 25% до 155 тыс. рублей.
«Если в «старой» Москве с 2015 года цены не только росли, но и падали, то в Новой Москве динамика цен была иной, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – С 2015 по 2018 год средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках практически не менялась и составляла 100-105 тыс. рублей за кв.м. С началом снижения ставок по ипотеке в 2018 году цены пошли вверх, и чем ниже были ставки, тем интенсивнее дорожали новостройки. Сейчас мы видим пик этой тенденции – доступная ипотека стимулировала рынок новостроек в Новой Москве, где цены ниже, чем в старых границах».
Источник: «Метриум»
В четырех из восьми административных округов Москвы, где можно приобрести квартиру в массовой новостройке, средняя цена также превысила 200 тыс. рублей. Причем в Западном административном округе показатель за год увеличился на 37% (до 233 тыс. рублей за кв.м), в Восточном административном округе – на 21% (до 227 тыс. рублей за кв.м), в Северном административном округе – на 12% (до 218 тыс. рублей за кв.м), а в Северо-Западном административном округе – на 32% (до 215 тыс. рублей за кв.м).
Дешевле 200 тыс. в среднем массовые новостройки можно приобрести пока в ЮЗАО (180 тыс. рублей за кв.м.), ЮВАО (188 тыс. рублей за кв.м), СВАО (191 тыс. рублей за кв.м), ЮАО (199 тыс. рублей за кв.м).
Увеличилась и средняя стоимость квартиры. В ноябре она достигла 11,4 млн рублей (при средней площади 56 кв.м), что на 11% больше, чем в ноябре 2019 года. Заметнее всего подорожали за прошедший год двухкомнатные квартиры. Их стоимость выросла в среднем на 20% до 12,7 млн рублей (63 кв.м). На 18% выросли в цене трехкомнатные квартиры (до 16,7 млн рублей; 84,5 кв.м). Однокомнатные квартиры стали дороже на 14% до 8,5 млн рублей (41 кв.м). Стоимость студий увеличилась на 9% (до 5,9 млн рублей за 27 кв.м).
«У столь резкого роста цен несколько причин, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Главную роль в этом процессе сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок. Помимо этого, заметно сократилось предложение, и из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты. Продолжается переход на новую модель финансирования, также более затратную. Всё это в совокупности привело к небывалому увеличению расценок на массовые новостройки».