Впервые с 2020 года спрос на ипотеку начал сокращаться
Спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года – впервые со времен пандемии, но в целом он остается высоким, считают аналитики «Метриум», основываясь на свежих данных Центробанка России. Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.
Итоги 9 месяцев 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I-III п. 2014 |
I-III п. 2020 |
I-III п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн. |
0,70 |
1,10 |
1,40 |
+27% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
1,22 |
2,70 |
4,04 |
+50% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,44 |
7,32 |
7,70 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,78 |
2,53 |
3,02 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
15,1 |
18,3 |
20,6 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец периода (за сентябрь) соответствующего года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Спрос на кредит снизился из-за ограничения госсубсидий ипотеки
С января по сентябрь 2021 года российские банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество кредитов увеличилось на 27%, а их денежный объем – на 50%.
Однако квартальная динамика была не столь позитивной. В III квартале россияне заняли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей. Между тем, в аналогичный период 2021 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей. Таким образом, количество выданной ипотеки в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Активность заемщиков сократилась из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки. С июля государство субсидирует ставки по кредитам, не превышающим 3 млн рублей. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки, тогда как основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
Если еще в июне 2021 года российские банки выдали на 54% больше кредитов, чем в июне 2020 года, то в июле только на 4% больше, чем в июле 2020 года. В августе число выданных кредитов в годовом выражении уменьшилось на 2%, а в сентябре – на 21%.
Средний размер кредита за год увеличился на 19%
В сентябре россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн рублей, между тем в декабре прошлого года им достаточно было 2,65 млн рублей, а в сентябре 2020 года – 2,53 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на полмиллиона рублей или на 19%.
Это стало следствием роста цен на жилье, прежде всего на новостройки. Так, по данным компании «Метриум», в Москве средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках выросла со 190 тыс. рублей в сентябре 2020 года до 257 тыс. рублей в сентябре 2021 года (на 35%), в новых домах бизнес-класса за тот же период со 276 тыс. рублей до 384 тыс. рублей (на 39%). На вторичном рынке жилья рост средней стоимости квадрата оценивается в 25-30%.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным «Дом.рф», средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном – 8,10%. По данным ЦБ РФ, объединяющим первичный и вторичный рынок жилья, в сентябре 2020 года банки выдавали кредит в среднем под 7,32% годовых, тогда как в сентябре 2021 года – под 7,7%. По уточненной информации «Дом.рф», в конце сентября 15 крупнейших банков России предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке – под 8,54% годовых.
Таким образом, ставки по ипотеке быстро повышаются после внушительного годового роста цен на жилье. Из-за этого российские заемщики увеличивают срок кредита, чтобы снизить до приемлемого уровня размер ежемесячного платежа. По данным ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 лет, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 лет. В то же время по кредитам только на первичном рынке также увеличился срок кредитования: сейчас он составляет 21,1 лет, тогда как в сентябре 2020 года достаточно было 18,6 лет.
Доля кредитов для дольщиков снизилась до минимума
Наиболее яркими последствия фактической отмены программы субсидирования ипотеки были на рынке кредитов для дольщиков. С января по сентябрь участники долевого строительства в России заняли у банков 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года количество ипотек под договоры долевого участия увеличилось на 3%, а их денежный объем – на 33%.
Положительную динамику обеспечили I и II кварталы, тогда как в III квартале произошел обвал числа ипотечных сделок. В III квартале банки выдали 98 тыс. ипотечных кредитов под залог прав дольщика, тогда как в тот же квартал 2020 года – 155 тыс., в III квартале 2019 года – 82 тыс., в III квартале 2018 года – 97 тыс., в III квартале 2017 года – 82 тыс. Таким образом, в целом спрос остался на высоком уровне, но заметно снизился по сравнению с ажиотажем 2020 года. В июле количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья сократилось в годовом выражении на 42%, в августе – на 36%, в сентябре – на 33%.
Доля ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве в общем объеме кредитования снизилась до исторического минимума. В сентябре 2021 года только 24% выданных в России кредитов предназначались дольщикам, тогда как в сентябре 2020 года – 30%. Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере с 2016 года.
Для долевого строительства нужно на 900 тыс. рублей больше, чем год назад
Привлекающим кредит для покупки квартиры в строящемся доме в сентябре 2021 года нужно 4,05 млн рублей, что почти на 900 тыс. рублей больше, чем в сентябре 2020 года. Тогда заемщикам было достаточно 3,19 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита за год увеличился на 27%, что сопоставимо с тем, насколько выросли цены на новостройки в стране за этот же период.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке долевого строительства при этом составила в сентябре, по данным ЦБ РФ, 6,24%. В сентябре 2020 года она достигала 5,82% годовых.
«Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Однако мы наблюдаем, что в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвал сделок не произошло. В III квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались и к новому уровню стоимости жилья и заемных средств на его покупку».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
|
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
|
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
|
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
|
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
|
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
|
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
|
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
|
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
|
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
|
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
|
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
|
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
|
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».
По итогам трех кварталов 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года и составил 112 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м за 2020 год. Если в начале 2021 года основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, построенные для собственного использования, то во втором и третьем кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер.
Лидером в структуре спроса по итогам трех кварталов стал сегмент ИТиТ, сформировавший 30% от объема сделок с начала этого года. На втором месте оказался сегмент «Профессиональные услуги» (16%), на третьем месте— торговые компании (10%). Подразделения ПАО «Газпром», традиционно лидирующие по объему спроса, пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов.
В период с июля по сентябрь 2021 года уровень вакантности продемонстрировал незначительное повышение на 0,3 п.п. и достиг 6,6%, что связано с выходом на рынок новых, пока еще не заполненных спекулятивных проектов. При этом, доля свободных площадей в классе А не изменилась, оставшись на уровне 5,8%, а в классе В увеличилась с 6,6% до 7,1% за счет пополнения объема предложения.
Ставки аренды в третьем квартале показали разнонаправленную тенденцию. В классе В ставки показали небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке: более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки до 1 091 руб./кв. м/месяц (без НДС). В то же время, ставки аренды в классе А выросли на 4% — до 1780 руб./кв. м (без НДС). На фоне низкого уровня вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа доступных крупных офисных блоков собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные помещения.
На фоне высокого интереса со стороны арендаторов девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты. Так, с начала 2021 года объем ввода достиг 119,2 тыс. кв. м, из них 80,8 тыс. кв. м – спекулятивные бизнес-центры, предлагаемые в аренду на рынке. Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в третьем квартале: БЦ «Собрание» (арендопригодная площадь — 14 000 кв. м), БЦ «Премьер» (5 822 кв. м) и «Феррум I» (7 156 кв. м) в составе делового квартала «Полюстрово». Общий объем предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов составляет 3,795 млн кв. м.
«Несмотря на активный выход новых проектов, спрос на крупные офисные блоки не может быть реализован из-за недостатка подходящего предложения. Качество зданий и отделки снова становится одним из основных параметров при выборе офиса. Арендаторы до 500 кв. м предпочитают помещения с отделкой (желательно с элементами дизайна), в то время как более крупные компании предпочитают помещения без отделки с предоставлением льготы в размере стоимости предлагаемого базового пакета отделки, - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – По нашей оценке, стабильный спрос, рост стоимости строительства и отделки помещений будут стимулировать дальнейший рост ставок аренды».