Лидером среди коммерческих сегментов в общем объеме инвестиций России является складской сектор
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».
Опалубочные системы, применяемые при строительстве мостов и тоннелей, значительно отличаются от опалубки для жилых объектов. По мнению специалистов, они должны обладать большей жесткостью и необходимой устойчивостью, эксплуатационной гибкостью и выдерживать высокие нагрузки.
По информации компании PERI, опалубка для мосто- и тоннелестроения является сложной конструкцией, представляющей собой комбинацию из несущих лесов. При проектировании необходимо учитывать весь процесс строительства в целом, при этом на проект влияют такие факторы, как способ и технология возведения сооружения, его габаритные размеры», – отметили в компании PERI.
По оценкам специалистов «Первой опалубочной компании», оборот рынка опалубки в Петербурге и Ленобласти составляет около 100 млн рублей в месяц.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании», рассказала, что при строительстве жилых домов применяется стандартная стеновая опалубка, к которой не предъявляются какие-либо повышенные требования. «Когда же строятся мосты и тоннели, то опалубка производится на заказ под конкретный инженерный проект. Она нестандартная, к ней предъявляются повышенные требования на нагрузки, и рассчитать, сколько и какая конструкция опалубки нужна для строительства моста или тоннеля, может только очень опытный инженер», – пояснила она.
По словам Юрия Булгакова, руководителя представительства «Первой опалубочной компании» в Петербурге, опалубка должна обладать прочностью, жесткостью, неизменяемостью формы и устойчивостью в рабочем положении, а также в условиях монтажа и транспортирования. Кроме этого, конструкция опалубки должна обеспечивать также проектную точность геометрических размеров монолитной конструкции мостов и тоннелей.
«При строительстве мостов и тоннелей требования к качеству бетонируемой поверхности более строгие, чем при строительстве домов. Отсутствие шероховатостей и других дефектов на монолите напрямую зависит от фанеры. Поэтому выбору данного материала нужно уделять серьезное внимание – он должен иметь гладкую, ровную поверхность, устойчивую к взаимодействию с бетоном, и хорошо прокрашенные торцы. В противном случае строители будут вынуждены тратить дополнительные ресурсы на обработку застывшего бетона», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», мирового лидера по производству березовой фанеры.
Елена Ефименко, руководитель отдела маркетинга «Первой опалубочной компании», рассказала, что условно можно выделить топ-20 основных игроков рынка опалубки в Петербурге, специфика деятельности которых зачастую отличается.
Юрий Булгаков добавил, что сегодня на рынке опалубочных систем Петербурга и Ленобласти насчитывается 5-6 крупных компаний, а остальные довольно мелкие игроки рынка, которые работают без складов.
За девять месяцев 2013 года в Петербурге и Ленобласти было произведено 4,6 млн кубометров товарного бетона. По итогам года специалисты прогнозируют небольшой рост рынка в 7%. При этом существенных изменений в структуре рынка товарного бетона не ожидается.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Еще в середине 2013 года участники рынка говорили о том, что прирост на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области практически отсутствовал, указывая на стагнацию в отрасли.
Сергей Шерстюков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад», рассказал, что в первом полугодии 2013 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 2,9 млн куб. м бетонорастворных смесей, а за девять месяцев – 4,6 млн. «С учетом того что бетонорастворные смеси невозможно изготовить для хранения на складе, объем производства полностью соответствует объему потребления», – добавил Сергей Шерстюков.
По данным ОАО «Ленстройдеталь», в первом полугодии 2013 года было произведено около 3,05 млн куб. м бетона, что примерно на 8% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Игроки говорят о положительных тенденциях на рынке, однако большого роста по итогам 2013 года не предвещают.
Дмитрий Будаков считает, что рост рынка будет сдержанным: «Судя по текущим показателям, значительного роста по сравнению с 2012 годом ожидать не приходится».
В свою очередь, по оценкам господина Шерстюкова, увеличение емкости рынка товарного бетона в 2013 году по сравнению с 2012-м составит около 7%. С таким прогнозом согласен и Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение».
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и сезонный спрос на продукцию. Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
Сергей Шерстюков рассказал, что в 2013 году состав крупных производителей остался прежним, однако некоторые из них достаточно активно развивали производственную базу. «В частности, наша организация в 2013 году ввела в строй два бетонных производства в Невском районе Санкт-Петербурга и в Ленинградской области в пос. Боровинка. Также завершается наладка оборудования на бетонном производстве в Приморском районе Санкт-Петербурга», – добавил господин Шерстюков.
По его словам, объем производства товарного бетона бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за девять месяцев 2013 года составил 725 куб. м, что на 2,7% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Дмитрий Будаков, начальник отдела продаж РБС ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что компания за первые шесть месяцев 2013 года произвела 131,4 тыс. куб. м бетона, что соотносимо с показателями за аналогичный период 2012 года. По его словам, появлению новых крупных игроков препятствует высокая конкуренция в отрасли. В то же время крупные компании, работающие на рынке, стабильны.
По мнению Александра Батушанского, пока еще существенных изменений в структуре игроков на рынке товарного бетона нет, но в течение следующих двух лет из отрасли уйдут небольшие компании, которые попали на него из-за неверного представления об условиях работы на рынке товарного бетона.