Лидером среди коммерческих сегментов в общем объеме инвестиций России является складской сектор
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.