Лидером среди коммерческих сегментов в общем объеме инвестиций России является складской сектор
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».
Президент России Владимир Путин недавно в очередной раз коснулся одной из самых застарелых болезней строительной отрасли, а именно проблем, связанных с нормативами. Федеральные чиновники традиционно бодро доложили, что работа идет. Однако опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты не наблюдают серьезных подвижек к лучшему. Хуже того, ситуация только усугубляется.
Сверху видно все
Недавно российский президент Владимир Путин вновь раскритиковал нормативную базу строительной отрасли. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях – и в промышленности, и в стройке, и в других сферах. Но в стройке это сейчас чрезвычайно важно, назрел этот вопрос… Некоторые вещи не решаются в силу того, что у нас архаичные очень правила, еще в 30-е годы были сформулированы, сейчас технологии другие и материалы другие появились, и соответственно и цены по-другому должны смотреться», - заявил он, выступая на медиафоруме Общероссийского народного фронта.
Среди проблем глава государства упомянул и административные барьеры. Он отметил, что в сфере строительства назрел целый комплекс вопросов, которые носят «финансовый и технический характер». «Совсем недавно я с правительством это обсуждал. Поручение есть у правительства, надеюсь, в ближайшее время будут сделаны предложения… Вопрос очень, очень важный», - резюмировал Владимир Путин.
Минстрой РФ оперативно откликнулся на критику. Замминистра Дмитрий Волков в пространном интервью рассказал о идущей работе. «Несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования», - заявил он.
Чиновник признал, что существующая система технического нормирования в строительстве подвергается справедливой критике. «К сожалению, за последние годы управляемость в этом вопросе постоянно ухудшается. Большая беда, что мы ушли от "одноканальности" их принятия», - говорит Дмитрий Волков, уточняя, что для уменьшения количества обязательных требований Минстрой разработал изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены, что уменьшит их количество на 30%.
«Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, "одноканальное" техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые "дополнительные" документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ)... Количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тыс., в 2019-м их разработали уже более 4,5 тыс. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тыс. до 3 млн рублей и более и "отнимает" 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила», - отметил он также.
Андрей Басов, директор ФАУ «ФЦС», заместитель председателя ТК 465 «Строительство» (ведет разработку нормативов) сообщил, что в 2020 году в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», а также программы «Цифровая экономика РФ» разрабатываются 143 нормативно-технических документа – 67 сводов правил и 76 национальных стандартов. «Сейчас мы находимся на том этапе разработки, когда все потребности, которые должны облегчить работу участникам градостроительного процесса, возможно и нужно учесть и внести в проекты документов», – отметил он.
Ближе к «земле»
Опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты считают затронутые президентом проблемы более чем актуальными. Однако не видят реальных улучшений существующей ситуации. И главную причину этого они видят в сомнительном уровне компетентности чиновников, которые занимаются разработкой нормирующих документов. И не только их.
«Видимо, консультанты, работающие на федеральном уровне, далеки от повседневной реальности работы конкретных участников строительства. Тем не менее, мысль о квазиучастниках строительного процесса была высказана замечательная, хотя пока президент их не назовет поименно, сами они себя таковыми не признают никогда», - отмечает председатель совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков.
Он отмечает, что проблем в строительной сфере, как и в любой отрасли, предостаточно. «Но именно в строительстве ярко прослеживаются две основные тенденции. Это, во-первых, избыток власти при дефиците компетентности, нравственности и ответственности. А во-вторых, полное забвение жизненных интересов конкретных (не квази) участников строительного процесса», - считает эксперт.
Генеральный директор ООО «Эксперт-Проект» Максим Яковлев обращает внимание на то, что на фоне постоянных разговоров о снижении административных барьеров, число требований на практике только растет. Он напоминает, что помимо обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). «И государственными структурами он расценивается как обязательный!», - подчеркивает эксперт.
По его словам, структура этих добровольно-обязательных перечней в течении 10 лет менялась следующим образом: в перечень № 2079, действовавший в 2010-2015 годах, состоял из 198 документов, перечень № 365 (2015-2019 годы) – из 485, перечень № 687 (с 2020 года) – и 534. «Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза», - констатирует Максим Яковлев, добавляя, что кроме этого, существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317 к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности – на 234 документа. Самое главное, что удивляет - это искреннее непонимание «Специалистами» Минстроя проблем фактического применения норм Технического регулирования в РФ.
По мнению генерального директора института «Геореконструкция» Алексея Шашкина, главная причина, которая что тормозит стройку – некомпетентность. «Причем она поселилась на всех уровнях и среди всех участников строительного процесса. Самое страшное – некомпетентность технических руководителей. В стране выросла популяция «эффективных менеджеров», которые не знают ни процессов проектирования, ни процессов строительства, но зато уверены, что знают, как этими процессами руководить», - отмечает он.
Эксперт считает, что недостаточная компетентность приводит к другой крайности – борьбе со строительным нормированием как таковым. «Эти «эффективные менеджеры», не разбираясь в современных строительных нормах, воспринимают их как препятствие для осуществления своих намерений. Когда им специалисты говорят, что так делать нельзя, что может рухнуть, что это запрещают нормы и не пропустит экспертиза – они, как малые дети, очень обижаются на всех тех, кто не дал им порулить. Именно они пытаются скомпрометировать то, на чем держится система безопасности в строительной области – и госэкспертизу, и нормы», - говорит Алексей Шашкин.
Что делать?
«Извечный русский вопрос» остается актуален и в этой сфере. И проблемы в ней слишком долго накапливались, чтобы можно было дать простой однозначный ответ.
Максим Яковлев весьма категоричен. «Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием только не строительным. Пока ситуация не изменится барьеры в строительстве будут только увеличиваться», - считает он.
Роман Рыбаков подчеркивает, что никто не утверждает, что контроль вообще не нужен. «Но он не должен сводиться к нагромождению административных барьеров, затягивающих процессы рассмотрения, согласования, утверждения документов в угоду утверждения личного престижа, упоения властью», - отмечает специалист.
Он уверен, что главное для поступательного развития отрасли – изменение отношения к специалистам и создание условий для стабильного и финансово обеспеченного положения строителей и проектировщиков. «Достижение успехов в этом процессе позволит убрать большую часть проблем и в повышении производительности труда, и в ускорении процессов строительства и, особенно, в качестве проектов и собственно строительства», - говорит Роман Рыбаков.
Именно нормативное экспериментирование, порождающее огромные массивы требований, тормозит стройку, и именно здесь нужно искать главные резервы для ускорения процессов, отмечает он, ссылаясь на следующие слова Дмитрия Волкова: «В «обычном» инвестиционном процессе… время проектирования и строительства занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление».
Эксперт отмечает также, что необходимо поменять «идеологию» нормотворчества. «Специалисты понимают, что нормативно-технический документ не может содержать одни лишь требования и применяться по «букве», как у нас сейчас практикуется. При использовании документа необходимо понимать и учитывать смысл требований. Между тем, в стране до сих пор не введено положение о порядке согласования необходимых отклонений от требований нормативов, как это было в СССР», - подчеркивает Роман Рыбаков.
А вот Алексей Шашкин видит большой потенциал для ускорения стройки в качестве осуществления работ на первом этап реализации проекта. «Рецепт очень прост. Сроки и стоимость строительства могут сократить только тщательно проведенные изыскания и детально разработанный проект, в строгом соответствии с действующими нормами. Экономия времени и денег на этих стадиях приведет к стократной потере средств при строительстве и срыву сроков», - уверен он.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Роман Рыбаков: Об идеологии и разумной достаточности нормирования в строительстве
Максим Яковлев: О поручении президента и «забывчивых» сотрудниках Минстроя
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.