Лидером среди коммерческих сегментов в общем объеме инвестиций России является складской сектор
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
