Лидером среди коммерческих сегментов в общем объеме инвестиций России является складской сектор
Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, на европейском рынке инвестиций в недвижимость наблюдается заметное оживление. Объем инвестиций на европейском рынке составил в III кв. 2021 года 77,3 млрд. евро, что на 55% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это выше, чем показатели III квартала за предыдущие пять лет, за исключением 2019 года, когда соответствующий показатель достиг 78,8 млрд. евро, что свидетельствует о возвращении к уровням активности, существовавшим до пандемии. Все основные рынки, за исключением Франции, продемонстрировали рост объемов в III квартале по сравнению с предыдущим годом, включая Нидерланды (123%), Германию (96%), скандинавские страны (94%), Испанию (85%) и Великобританию (64%).
Благодаря успешному III кварталу, обусловленному рядом крупных портфельных сделок, включая продажу портфеля Akelius на сумму 9,1 млрд. евро в Германии и Скандинавии, общий объем инвестиций с начала года достиг 208 млрд. евро, что на 10% больше аналогичного показателя 2020 года (189 млрд. евро). И это несмотря на то, что I кв. 2020 года стал самым успешным за всю историю наблюдений. Великобритания, скандинавские страны, Испания и Германия лидируют по темпам восстановления: прирост объема инвестиций с начала года составил 47%, 30%, 22% и 8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако восстановление объемов не является повсеместным: объемы за первые девять месяцев года (I кв. 2021 года - III кв. 2021 года) сократились по сравнению с 2020 годом на нескольких рынках, включая Францию (-13%), Италию (-8%) и Нидерланды (-3%).
По данным CBRE, наблюдается значительный рост инвестиций в гостиничную недвижимость — данный сегмент демонстрирует заметное восстановление после пандемии. Объемы инвестиций в гостиничную недвижимость выросли на 24% с начала года и на 41% по сравнению с III кв. 2020 года, причем на рынке не наблюдалось существенных проблем, как ожидалось в начале года.
Индустриальная, складская недвижимость, а также арендное жильё продолжили показывать исключительно хорошие результаты. За первые девять месяцев года (I кв. 2021 года — III кв. 2021 года) объемы инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость выросли на 65% по сравнению с 2020 годом, причем объемы в III кв. 2021 года также увеличились на 65% по сравнению с III кв. 2020 года. Годовой объем инвестиций в арендное жильё вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 143% по сравнению с III кв. 2020 года.
Оба сегмента также продолжили наращивать свою долю в совокупном объёме инвестиций. За 12 месяцев с IV кв. 2019 года по III кв. 2020 года на долю сегмента арендного жилья пришлось 22% всего европейского рынка, а за 12 месяцев с IV кв. 2020 года по III кв. 2021 года — уже 27%. Точно так же индустриальная и складская недвижимость увеличила свою долю с 12% до 19% за тот же период. В основном это происходит за счет офисной недвижимости, доля которой в объеме инвестиций сократилась с 38% до 31%, хотя и остается крупнейшим классом инвестиционных активов в Европе.
Инвестиции в европейскую офисную недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 32% по сравнению с III кв. прошлого года и не изменились с начала года. В то же время, инвестиции в торговую недвижимость в III кв. 2021 года выросли на 20% по сравнению с III кв. 2020 года, но сократились на 21% по сравнению с первыми девятью месяцами прошлого года.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Ожидаемое нами восстановление идет полным ходом на многих рынках, но, как мы и прогнозировали, темпы восстановления медленнее в некоторых частях Европы. Позитивный настрой инвесторов на EXPO Real в Мюнхене позволяет рассчитывать на очень активный четвертый квартал на всех рынках, поэтому мы ожидаем, что восстановление, которое мы наблюдали в III квартале, продолжится, а объемы инвестиций в 2021 году превысят показатели, которые мы наблюдали в 2020 году. В свете пандемии мы наблюдаем стремление к качеству на рынке офисной недвижимости: более качественные помещения с хорошими показателями в области экологической, социальной и корпоративной ответственности, имеют более высокие арендные ставки. В результате мы начинаем наблюдать поляризацию на рынке аренды и ожидаем, что эта тенденция станет более заметной по всей Европе в ближайшие месяцы».
Объем инвестиций в недвижимость России за III квартал 2021 года составил 93 млрд руб. (1 млрд евро), что почти на треть выше аналогичного показателя за 2020 год. По итогам за 9 месяцев 2021 года вложения в недвижимость России достигли 281 млрд руб. (3,2 млрд евро). Это максимальный показатель за всю историю современного рынка России.
Сегмент жилой недвижимости продолжает оставаться основным драйвером рынка инвестиций, при этом его объем сокращается. В III квартале вложения в участки под жилое строительство составили 42,6 млрд руб. (0,5 млрд евро) (46% от общего объема инвестиций) против 70,3 млрд руб. (0,8 млрд евро) (67%) во II квартале 2021 года. Несмотря на сокращение темпов инвестиций в жилье, объемы вложений сохраняются на исторически высоких уровнях.
Из коммерческих секторов недвижимости максимальный объем вложений был направлен в складской сегмент, его доля достигла 29% от общего объема инвестиций (26,7 млрд руб. или 0,3 млрд евро). Результат за 9 месяцев (48,5 млрд руб. или 0,6 млрд евро) также превышает аналогичные показатели предыдущих лет в складском сегменте. Интерес инвесторов к данному типу недвижимости продолжает усиливаться.
Инвестиции в офисную недвижимость составили 18,5 млрд руб. (0,2 млрд евро) или 20% от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в офисном сегменте ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. При этом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов как к существующим объектам, так и девелоперским проектам.
В III квартале в торговые объекты было направлено 5% от общего объема инвестиций или 4,4 млрд руб. (0,05 млрд евро). В течение 9 месяцев вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Тем не менее, активность инвесторов в торговом сегменте начинает восстанавливаться, мы наблюдаем предметный интерес со стороны профессиональных игроков как на объекты столицы, так и в региональных городах. В 2022 году инвестиции в торговый сегмент выйдут на траекторию устойчивого роста.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В течение 9 месяцев 2021 года рынок инвестиций в недвижимость России демонстрировал рост преимущественно за счет увеличения объемов вложений в приобретение участков под жилое строительство. Объем инвестиций в коммерческий сегмент составил 119,5 млрд руб. (1,4 млрд евро). Лидером среди коммерческих сегментов, как и на развитых европейских рынках, является складской сектор, доля которого по итогам 2021 года может стать максимальной среди остальных секторов коммерческой недвижимости впервые в истории. В отличие от рынков Европы профессиональный рынок арендного жилья не развит в России и пока еще не составляет ощутимую пропорцию объёма инвестиции.
Исходя из текущей динамики, объем инвестиций в недвижимость России за 2021 год может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 годов, когда годовые вложения достигали 305 млрд руб. (3,5 млрд евро). Согласно нашей оценке, объем инвестиций по итогам 2021 года может составить порядка 350–390 млрд руб. (4–4,5 млрд евро). Это станет рекордным результатом за всю историю современного рынка России».
Эксперты Циан составили рейтинг российских городов и регионов (без учета Москвы), в которых можно найти недвижимость сверхкрупного формата. Исследование показало, что в 16 субъектах федерации экспонируются объекты крупнее 500 кв. м, а еще в 17 – от 400 до 500 кв. м.
1 место. Сочи (Краснодарский край)
2000,0 кв. м / 567,0 млн рублей
Курортный проспект, ЖК «Королевский парк»
https://sochi.cian.ru/sale/flat/244526296/
На титул самой большой квартиры в России за пределами Москвы претендует пятикомнатный пентхаус в сочинском ЖК «Королевский парк». Благодаря нескольким террасам с разбитыми на них садами его площадь достигает 2000,0 кв. м. К слову, даже на столичном рынке экспонируется всего пара объектов недвижимости с сопоставимыми габаритами. Окна квартиры выходят на четыре стороны. Планировкой предусмотрено наличие бассейна. Ценник этого лота превышает полмиллиарда рублей.
2 место. Санкт-Петербург
903,5 кв. м / 249,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/218657555/
Петербургский чемпион отличается не только сверхкрупными габаритами (903,5 кв. м), но и великолепными видовыми характеристиками. С десяти балконов и двух террас открываются панорамы исторического центра города: Таврический дворец, Смольный собор, здание правительства, акватория Невы. Пространство сгруппировано по трем уровням. Для удобства жильцов функционирует гидравлический лифт. Высота потолков варьируется от 4,3 до 5,1 м. Желающим поселиться в таком апартаменте потребуются 249,0 млн рублей.
3 место. Заречье (Московская область, Одинцовский городской округ)
880,0 кв. м / 150,0 млн рублей
Тихая улица, ЖК «Тихомирово»
https://odintsovo.cian.ru/sale/flat/207748373/
В тройке предсказуемо нашлось место и для Московской области. В восьмиэтажном ЖК «Тихомирово» на территории поселка Заречье, примыкающего к внешней стороне МКАД, продается трехуровневая квартира. На 880,0 кв. м разместились четыре спальни, три гостиные, два кабинета, сауна, три балкона и лоджия. Накануне нового года собственник поднял цену объекта до 150,0 млн рублей, что соответствует среднерыночным значениям в указанной локации.
4 место. Ялта (Республика Крым)
833,1 кв. м / 110,5 млн рублей
Улица Щорса
https://krym.cian.ru/sale/flat/214501772/
Курортная часть Крыма также является районом сосредоточения крупногабаритной и высокобюджетной недвижимости. В километре от побережья Ялтинского залива базируется дом с двухуровневой квартирой. Ее отличительная особенность – четкое функциональное зонирование. Так, на каждом этаже выделено по зоне отдыха (на первом с кинотеатром, на втором – с бассейном). Есть также спальные и кухонные зоны. На втором уровне находятся кабинет, широкий балкон (75,0 кв. м) и гостевая зона. Прайс квартиры составляет 110,5 млн рублей.
5 место. Красноярск
815,0 кв. м / 50,0 млн рублей
Улица Дубровинского
https://krasnoyarsk.cian.ru/sale/flat/249984196/
Самый крупный объект городской недвижимости в Сибири – семикомнатная квартира (815,0 кв. м) в доме на берегу Енисея. Он считается одним из самых престижных в Красноярске. Объект выделяется рядом премиальных характеристик – камин, второй свет, витражное остекление, отделочные материалы из натурального дерева. Стоимость лота заявлена в размере 50,0 млн рублей.
6 место. Нижний Новгород
725,0 кв. м / 65,0 кв. м
Большая Печерская улица
https://nn.cian.ru/sale/flat/249648923/
Поволжский зачет возглавляет трехуровневый пентхаус площадью 725,0 кв. м. Он экспонируется в доме, который расположен на расстоянии непродолжительной прогулки от Нижегородского кремля и набережной Волги. В квартире установлено спа-оборудование, выделены помещения под библиотеку, бассейн, кальянную комнату и зимний сад. Собственник рассчитывает заработать на продаже этого объекта 65,0 млн рублей.
7 место. Казань
665,0 кв. м / 65,0 млн рублей
Улица Мусина, ЖК «Берег»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/246012094/
На седьмой строчке закрепилась Казань. В ЖК «Берег», сданном в 2013 г., можно купить четырехкомнатную квартиру (три спальни, три санузла, гостиная, постирочная, две гардеробные комнаты). Три четверти площади занимает терраса, с которой можно любоваться видами Кремля и других достопримечательностей исторического центра. Лот обойдется покупателю в 65,0 млн рублей.
8 место. Ижевск
591,9 кв. м / 26,9 млн рублей
Улица Карла Маркса, ЖК Eco Life Весна
https://izhevsk.cian.ru/sale/flat/251333545/
Присутствие в рейтинге лота из Ижевска весьма примечательно – он представляет рынок новостроек в городе, который не имеет ни статуса «миллионника», ни статуса курорта. По уровню доходов населения Ижевск серьезно отстает от центров углеводородной промышленности (Сургут, Нижневартовск, Салехард, Новый Уренгой). Тем не менее, здесь также предлагаются к продаже сверхкрупные объекты – например, квартира площадью 591,9 кв. м на 25-м этаже ЖК Eco Life Весна. Она стоит 26,9 млн рублей.
9 место. Екатеринбург
550,0 кв. м / 63,6 млн рублей
Московская улица
https://ekb.cian.ru/sale/flat/239727980/
Рекорд площади на екатеринбургском рынке недвижимости установлен трехуровневым пентхаусом с террасой в доме на Московской улице – 550,0 кв. м. В нем три мастер-спальни, каждая из которых имеет собственную гардеробную и санузел. Кроме того, есть еще санузел и гардеробная для гостей. Начиная с сентября прошлого года прайс объекта постепенно понимается, приближаясь к рыночно обоснованному значению – 62,0 млн рублей. В настоящее время продавец готов уступить пентхаус за 63,6 млн рублей.
10 место. Барнаул
534,4 кв. м / 30,0 млн рублей
Комсомольский проспект
https://barnaul.cian.ru/sale/flat/249849352/
В первую десятку вошел также трехуровневый пентхаус из Барнаула с несколькими спальнями, каминными залами, зимним садом. Совокупная площадь всех помещений охватывает 534,4 кв. м. Бюджет этого лота равен 30,0 млн рублей.
Помимо перечисленных регионов, квартиры и апартаменты с метражом 500+ встречаются также в Новосибирске, Нальчике, Перми, Тюмени, Волгограде и Калининграде.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 693,20 тыс. кв.м и 9,5 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 14,5% площади и на 18,4% лотов в связи с выходом в реализацию 3 проектов (ЖК Достижение, Событие-2 и Остров) и корпусов в уже реализующихся проектах. За год размер экспозиции сократился на 10% площади и 6,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО -18,9% площади (-0,4% мм, +6,7% гг), СВАО – 18,3% (+6% мм, +9,9% гг), ЗАО -15,9% (-2,9% мм, -6% гг) и СЗАО -13% (+0,9% мм, +1,9% гг).
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на нулевой цикл – 42% площади (+6,8% мм, +27,0% гг). Объем предложения на нулевом цикле вырос на 36% по сравнению с прошлым месяцем и в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. На втором месте – предложение на стадии фасадно-отделочных работ – 21% площади (-4,1% мм, -6,2% гг). На третьем месте – доля предложения на стадии введенных объемов -16,1% площади (-0,7% мм, -10,5% гг).
Большая доля предложения реализуется без отделки 67% лотов (+6,9% мм, -9,6% гг), на долю предчистовой отделки приходится 23% (-0,2% мм, +7,2% гг), отделки – 10% (-6,7% мм, +2,4% гг).
Почти 65% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е - 27,5% (-0,4% мм, +0,9% гг), 4е – 18,8% (-0,6% мм, +1,6% гг) и 2е -16% (+2,3% мм, +4,1% гг). Средняя площадь квартир составила 73,5 кв.м., что на 2,6% меньше, чем месяц назад, и на 3,5%, чем год назад.
По итогам февраля 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 316 тыс. руб. (+1,2% мм, +24,3% гг). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 262,1 тыс. руб. (+0,6% мм, +25% гг), самым дорогим - ЮАО с СВЦ на уровне 355,3 тыс. руб. (+3,5% мм, +40,6% гг) и ЗАО на уровне 347,4 тыс. руб. (+1,5% мм, + 32,4% гг).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23,2 млн руб. (-17% мм, +19,5% гг). Самым доступным округом стал ЮВАО со средней стоимостью лота 18,6 млн. руб. (+2,2% мм, +18,3% гг), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 28,5 млн руб. (+ 0,4% мм, +39% гг).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
