Квадратный метр Новой Москвы вырос за год почти на 30%
Согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке жилья ТиНАО составила 201 тыс. руб. и превысила показатель в аналогичном периоде прошлого года на 25,2%, за месяц рост составил 2,6%.
Так в Новомосковском АО средневзвешенная цена квадратного метра составила 206,8 тыс. руб. и показала прирост в 2,5% за месяц и 29,7% за год. Самая высокая средневзвешенная цена зафиксирована в поселениях Рязановское – 229,2 тыс. руб. (+8,7% за месяц, + 42% за год), Мосрентген – 222,9 тыс. руб. (+10,6% за месяц) и Сосенское – 218,5 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +31,1% за год). Самая низкая – в поселении Марушкинское – 147,3 тыс. руб. (+0% за месяц, +11% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,9 млн руб. (+3,3% за месяц, +19,1% за год): в НАО – 10 млн руб. (+3,2% за месяц, +20% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+16,4% за месяц, +22,4% за год). В разрезе поселений НАО максимальная средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,6 млн руб. (+0% за месяц, +16,6% за год) и Мосрентген – 11,3 млн руб. (+5,5% за месяц). Минимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-1,6% за месяц, +13,3% за год).
По итогам октября 2021 г. объем предложения на первичном рынке ТиНАО составил 440,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов и по сравнению с прошлым месяцем сократился на 3,4% площади и 4,2% лотов. За год прирост составил 25% площади и 32% лотов. В октябре в реализацию вышло 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах ЖК «Саларьево парк» (корп. 54,55) и Бунинские луга (корп. 3.1.1,3.1.2,3.2.1,3.2.2) от ГК ПИК и новый корпус 6 в ЖК Russian Design District.
На территории НАО большая часть экспозиции приходится на поселение Сосенское – 43,4% площади (-0,5% за месяц, +10,7% за год). За год объем предложения в данной локации вырос на 53%. На втором месте – поселение Московский с долей 20,1% (+3,2% за месяц, -4,2% за год), где объем экспозиции за год сократился на 5%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 10,5% (-5,3% за месяц, -4,3% за год), за год объем экспозиции сократился здесь на 18%.
Большая часть предложения на первичном рынке НАО находится на заключительной стадии строительной готовности и составляет 49,2% площади (+10,3% за месяц, +13,5% за год), в т.ч. на стадии фасадно-отделочных работ – 42,8% (+11,1% за месяц, +12% за год), на этапе благоустройства – 1,9% (-1,8% за месяц, -0,3% за год) и введены – 4,5% (+1,1% за месяц, +1,8% за год). На начальной стадии строительной готовности находится 37,1% площади (-1,5% за месяц, -15,9% за год), в т.ч. на нулевом цикле – 19,4% (-16% за месяц, -9,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 17,7% (+14,5% за месяц, -6,2% за год).
Преимущественная доля экспозиции представлена с отделкой – 56,4% лотов (+1,6% за месяц, –1,9% за год), включая 29,7% с отделкой (+2,1% за месяц, -20,5% за год), 6,5% лотов – с предчистовой отделкой (-1,8% за месяц, -0,7% за год) и 20,2% – с допопциями (+1,2% за месяц, +19,3% за год). Доля предложения без отделки составляет 43,6% лотов (-1,6% за месяц, +1,9% за год).
Департамент аналитики сервиса «Синица» провел обширное исследование рынка новостроек Москвы и Московской области и пришел к выводу, что за год средневзвешенная цена квадратного метра существенно выросла во всех локациях: в границах Старой Москвы динамика составила +37,7%, в Новой Москве рост на - 30,2%, в Подмосковье - на 26,8%.
По итогам апреля, средняя стоимость кв. м в Старой Москве составила 307,7 тыс. рублей (пробив наконец психологическую отметку в 300 тысяч, к которой она подбиралась уже два месяца), в Новой Москве - 180,8 тыс. рублей, на рынке ближнего пояса Московской области[1] - 146,8 тыс. руб. В исследовании не рассматривались премиальный и элитный сегменты новостроек.
“Подобный дисбаланс объясняется повышенным покупательским спросом и нехваткой свободного предложения в экспозиции, - объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица» - Несмотря на то, что девелоперы вывели значительный объем новых квартир и апартаментов во всех локациях (в апреле в Старой Москве вышло 5 новых проектов классов комфорт и бизнес, а также стартовали продажи в 18 корпусах уже реализуемых проектах, в Новой Москве - в 14 корпусах) спрос, подогретый последними месяцами действия льготной ипотеки, и желанием инвесторов вложить свободные средства в новостройку, создает дефицит”.
Среди других трендов апреля “Синица” отмечает среднее сокращение площадей квартир во всех сегментах и локациях. Так, средняя площадь квартир в границах Старой Москвы сократилась довольно существенно - на 4,2% и составила по итогам месяца 61,9 кв. м, в Новой Москве - 48,8 кв. м, в Подмосковье 50,9 кв. м. В первую очередь, это вызвано смещением предложения в сторону комфорт-класса, а также выводом в свободную экспозицию большого числа студий и однокомнатных квартир (на долю небольших квартир приходится около 53% нового предложения) и сокращением доли многокомнатных.
Динамика распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
+3,2% |
-1,1% |
-1,5% |
-0,6% |
|
Новая Москва |
+1,6% |
-2.1% |
-0,8% |
+1,3% |
|
МО |
+2,2% |
-1,6% |
-0,9% |
+0,2% |
Объем распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
36,9% |
34,4% |
23,6% |
5,1% |
|
Новая Москва |
44,3% |
38,5% |
15,0% |
2,2% |
|
МО |
42,7% |
40,2% |
15,4% |
1,7% |
“Подводя итоги апреля, хочу отметить, что совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля 2021 года составил 1,54 тыс. кв. м, в Новой Москве - 502,6 тыс. кв. м, в Подмосковье - 660,5 тыс. кв. м. И хотя динамика темпов вывода новостроек у девелоперов пока не поспевает за повышенным спросом, такого заметного вымывания ликвидных лотов, скорее всего, уже не случится. К концу второго квартала мы ожидаем баланса спроса и предложения”, - резюмирует Наталья Шаталина.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.