Квадратный метр Новой Москвы вырос за год почти на 30%
Согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке жилья ТиНАО составила 201 тыс. руб. и превысила показатель в аналогичном периоде прошлого года на 25,2%, за месяц рост составил 2,6%.
Так в Новомосковском АО средневзвешенная цена квадратного метра составила 206,8 тыс. руб. и показала прирост в 2,5% за месяц и 29,7% за год. Самая высокая средневзвешенная цена зафиксирована в поселениях Рязановское – 229,2 тыс. руб. (+8,7% за месяц, + 42% за год), Мосрентген – 222,9 тыс. руб. (+10,6% за месяц) и Сосенское – 218,5 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +31,1% за год). Самая низкая – в поселении Марушкинское – 147,3 тыс. руб. (+0% за месяц, +11% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,9 млн руб. (+3,3% за месяц, +19,1% за год): в НАО – 10 млн руб. (+3,2% за месяц, +20% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+16,4% за месяц, +22,4% за год). В разрезе поселений НАО максимальная средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,6 млн руб. (+0% за месяц, +16,6% за год) и Мосрентген – 11,3 млн руб. (+5,5% за месяц). Минимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-1,6% за месяц, +13,3% за год).
По итогам октября 2021 г. объем предложения на первичном рынке ТиНАО составил 440,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов и по сравнению с прошлым месяцем сократился на 3,4% площади и 4,2% лотов. За год прирост составил 25% площади и 32% лотов. В октябре в реализацию вышло 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах ЖК «Саларьево парк» (корп. 54,55) и Бунинские луга (корп. 3.1.1,3.1.2,3.2.1,3.2.2) от ГК ПИК и новый корпус 6 в ЖК Russian Design District.
На территории НАО большая часть экспозиции приходится на поселение Сосенское – 43,4% площади (-0,5% за месяц, +10,7% за год). За год объем предложения в данной локации вырос на 53%. На втором месте – поселение Московский с долей 20,1% (+3,2% за месяц, -4,2% за год), где объем экспозиции за год сократился на 5%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 10,5% (-5,3% за месяц, -4,3% за год), за год объем экспозиции сократился здесь на 18%.
Большая часть предложения на первичном рынке НАО находится на заключительной стадии строительной готовности и составляет 49,2% площади (+10,3% за месяц, +13,5% за год), в т.ч. на стадии фасадно-отделочных работ – 42,8% (+11,1% за месяц, +12% за год), на этапе благоустройства – 1,9% (-1,8% за месяц, -0,3% за год) и введены – 4,5% (+1,1% за месяц, +1,8% за год). На начальной стадии строительной готовности находится 37,1% площади (-1,5% за месяц, -15,9% за год), в т.ч. на нулевом цикле – 19,4% (-16% за месяц, -9,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 17,7% (+14,5% за месяц, -6,2% за год).
Преимущественная доля экспозиции представлена с отделкой – 56,4% лотов (+1,6% за месяц, –1,9% за год), включая 29,7% с отделкой (+2,1% за месяц, -20,5% за год), 6,5% лотов – с предчистовой отделкой (-1,8% за месяц, -0,7% за год) и 20,2% – с допопциями (+1,2% за месяц, +19,3% за год). Доля предложения без отделки составляет 43,6% лотов (-1,6% за месяц, +1,9% за год).
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021