В III квартале 2021 г. европейские рынки недвижимости продемонстрировали положительную динамику
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.
За календарный год (с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах Северной столицы увеличился на 20% и достиг 4 920 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС – здесь и далее, прим.).
Максимальный прирост был зафиксирован в третьем квартале 2021 года, когда средние запрашиваемые ставки в классе А выросли на 17% (до 5 400 руб./кв. м/год), в классе В – на 18% (до 4 500 руб./кв. м/год).
«Рост себестоимости строительства и острый дефицит вакантных площадей привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок. Новые спекулятивные объекты, а также запланированные к вводу до конца года проекты заполнены более чем на 50%. По состоянию на конец сентября уровень вакантности составляет 0,7% от общего объема складского рынка Санкт-Петербурга. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. На данный момент запрашиваемая ставка в классе А может варьироваться на уровне от 4 560 до 6 240 руб./кв. м/год, в классе В – от 3 780 руб./кв. м/год до 5 280 руб./кв. м/год.
Всего за 9 месяцев 2021 года объем предложения пополнился 138 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 29% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. При этом, на новое спекулятивное предложение пришлось 45% от объема введенных площадей (62 тыс. кв. м). Ключевым новым спекулятивным объектом стал СК «Адамант Парголово» (50 тыс. кв. м), который был введен в эксплуатацию в конце сентября.
Более 43% от общего объема ввода сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний по схеме built-to-suit: это новые склады компаний FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) и СДЭК (17,4 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД», а также склад Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3».
Еще два объекта были построены компаниями для собственных нужд на территории производственной зоны «Горелово»: это складской комплекс российского поставщика сырья для пищевой промышленности «АГРОИМПЭКС» (7,6 тыс. кв. м) и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м).
В условиях дефицита готового предложения, на рынке растет спрос на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Санкт-Петербурга. С начала 2021 года было продано более 50 га, на которых планируется строительство промышленных и складских объектов, что в 10 раз больше результатов всего 2020 года, когда было продано 5 га. Преимущественно спрос на такие площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объемах складских мощностей на фоне развития онлайн-торговли. Так, один из крупнейших федеральных дистрибьюторов специализированных товаров приобрел земельный участок площадью 12 га в индустриальном парке «М10» для строительства производственно-складской базы. Ранее стало известно, что компания Wildberries приобрела 17 га в Шушарах рядом со складским комплексом Nordway.
По итогам 2021 года суммарный объем нового предложения составит около 200 тыс. кв. м.
Сокращение объёма просроченных ипотечных кредитов на 8% с начала 2021 года обусловлено резким ростом цен на недвижимость. В структуре портфеля просроченных ипотечных долгов увеличилась доля кредитов на покупку строящейся недвижимости из-за госпрограммы льготной ипотеки. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и Росстата.
По данным Банка России, размер просроченных ипотечных кредитов в целом по РФ с 1 января на 1 августа 2021 года сократился на 8% или на 6,6 млрд рублей, до 71,6 млрд рублей. По оценкам консалтинговой группы SRG средняя цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилья в стране по итогам первого полугодия 2021 года по сравнению c аналогичным периодом 2020 года выросла на 13% (динамика роста цен в 2020 году по отношению к 2019-му была в два раза ниже — средняя стоимость метра по стране выросла на 6%).
«После значительного роста цен, особенно в крупных городах, количество реализованных на торгах в рамках исполнительного производства квартир резко увеличилось. Повсеместный рост спроса затронул и этот сегмент рынка. Также увеличилось и количество проблемных заемщиков, добровольно реализующих свои залоговые квартиры с целью погашения долга, так как после повышения цен это стало выгоднее — большая часть средств оставалась заемщику. Данные факторы привели к снижению просроченной задолженности по ипотеке, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Обратная сторона процесса в том, что сейчас, когда рост цен остановился, а доходы населения не выросли, банкам сложнее сохранять динамику наращивания кредитных портфелей, что приведёт если не к увеличению, то к замораживанию доли просроченной задолженности в кредитных портфелях».
Таблица №1. Регионы-лидеры по динамике сокращения просроченной иптеки.
|
Регион |
Просроченная ипотека, млн руб. на 01.08.2021 |
Динамика, год к году |
|
Россия |
71362 |
-8,5% |
|
Севастополь |
17 |
-45,2% |
|
Республика Карелия |
124 |
-20,5% |
|
Мурманская область |
211 |
-19,8% |
|
Новгородская область |
120 |
-18,9% |
|
Чувашская республика |
376 |
-18,3% |
|
Белгородская область |
270 |
-17,7% |
|
Омская область |
499 |
-16,4% |
|
Республика Бурятия |
418 |
-15,9% |
|
Республика Калмыкия |
117 |
-15,8% |
|
Пензенская область |
290 |
-15,2% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
Банки относят к просроченной задолженности кредиты, погашение которых не проводится более 90 календарных дней. Продать квартиру в залоге можно при согласии банка-кредитора при условии, что вырученных денег хватит на полное погашение кредита, начисленных процентов и штрафов.
«Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости, — рассуждает Денис Аксёнов. — Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек».
На начало августа 2021 года в структуре просроченной ипотечной задолженности доля ипотеки под залог договоров долевого участия достигла 9% против 8,6% годом ранее. В годовом выражении она выросла на 0,34 процентных пункта или на 0,14 п.п. с начала года.
|
Регион |
Просроченная ипотека на строящееся жилье, млн руб. |
Доля в общем портфеле просроченной ипотеки |
Динамика доли, год к году |
|
Россия |
6416 |
9,0% |
0,34% |
|
Ивановская область |
119 |
34,8% |
26,6% |
|
Орловская область |
27 |
18,2% |
5,7% |
|
Республика Мордовия |
8 |
6,6% |
5,7% |
|
Томская область |
27 |
10,9% |
4,9% |
|
Мурманская область |
25 |
11,8% |
3,8% |
|
Краснодарский край |
527 |
18,9% |
3,3% |
|
Республика Карелия |
12 |
9,7% |
3,1% |
|
Республика Крым |
7 |
12,5% |
2,9% |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,7% |
|
Республика Коми |
19 |
6,8% |
2,7% |
|
Республика Алтай |
4 |
4,0% |
2,2% |
|
Удмуртская Республика |
21 |
4,9% |
2,0% |
|
Псковская область |
7 |
4,2% |
1,9% |
|
Новгородская область |
16 |
13,3% |
1,7% |
|
Ростовская область |
147 |
8,9% |
1,6% |
|
Ставропольский край |
103 |
9,4% |
1,5% |
|
Москва |
1108 |
8,6% |
1,3% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
«Средний срок жизни ипотеки на строящееся жилье равен сроку строительства жилого дома, не более трёх лет, после ввода дома в эксплуатацию она должна быть переоформлена в категорию вторичной ипотеки, — отмечает Денис Аксёнов. — На фоне снижения просроченной ипотечной задолженности увеличение доли в общем портфеле даже треть процента — значительная динамика, это последствия льготной госпрограммы».
На сегодня доля ипотеки на первичном рынке в общем портфеле составляет 23%, годом ранее — 21%. По мнению эксперта, наращивание портфелей по двум госпрограммам, льготной субсидируемой и семейной ипотекам на первичном рынке, в ближайшее время приведёт к ускорению роста просроченной задолженности именно на рынке покупки строящегося жилья.
«Урегулировать проблемную задолженность при наличии только договора ДДУ и отсутствии ликвидного залога заёмщикам гораздо сложнее, время ожидания до окончания строительства дома ведёт к увеличению суммы долга из-за начисляемых процентов, и не факт, что разница будет компенсирована дальнейшим ростом цен на недвижимость», — отмечает эксперт.