Студии в массовых новостройках подорожали за 3 месяца на полмиллиона
В сентябре средняя стоимость студии в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 7,56 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 450 тыс. рублей больше, чем три месяца назад, в июне. В целом же за последние 12 месяцев студии подорожали на 42%, и это самая внушительная ценовая динамика среди всех типов квартир.
Средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы в сентябре достигла 7,56 млн рублей. По сравнению с августом она выросла на 3%, а за последние три месяца – на 6%. В июне такой тип жилья обходился покупателю в среднем в 7,11 млн рублей. Таким образом, всего за три месяца студии прибавили в цене 450 тыс. рублей.
Год назад, в сентябре 2020 года, средняя студия стоила 5,33 млн рублей. С тех пор их цена росла практически беспрерывно за исключением августа 2021 года, когда стоимость скорректировалась на 1%. В целом за последние 12 месяцев цена увеличилась на 42%, то есть в среднем ежемесячно студии дорожали на 3%. В абсолютном выражении они стали дороже на 2,23 млн рублей.
Среди других типов жилья студии в очередной раз стали лидерами по годовому приросту цены. Однокомнатные квартиры подорожали за 12 месяцев на 34% (до 10,80 млн рублей), двухкомнатные – на 30% (до 15,14 млн рублей), трехкомнатные – на 25% (до 19,68 млн рублей).
«Студии – один из самых востребованных форматов жилья в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Они остаются наиболее доступными вариантом, что делает их привлекательными для широкого круга покупателей. Это отличный выбор для молодых профессионалов, студентов, семейных пар и инвесторов. В перспективе ходовые студии легко перепродать или сдать в аренду, особенно если они удачно находятся рядом со станциями метро. В совокупности все эти факторы обуславливают высокую ценовую динамику».
Несмотря на рост цен, студии в продаже за последние 12 месяцев стали меньше. Если в сентябре 2020 года средняя площадь таких квартир составляла 26,8 кв.м., то сейчас достигают в размере в среднем 24,7 кв.м. Таким образом, за год они уменьшились на 2,1 кв.м. Примечательно, что квартиры других типов «потеряли» не так много квадратных метров за год. Однокомнатные стали меньше на 1 кв.м. (сейчас 39,9 в.м), а двухкомнатные квартиры – на 1,7 кв.м. (до 61,2 кв.м). Трехкомнатные квартиры почти не изменились (83,9 кв.м).
«Студии сейчас являются наиболее востребованным продуктом в силу своей доступности, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отчасти это обуславливает быстрое повышение цен на них, вызванное высоким спросом у покупателей. Сейчас студии составляют 19% от общего числа предлагаемых московскими застройщиками квартир в массовых новостройках. И это рекордная доля студий в структуре предложения массового сегмента».
Средняя цена квадратного метра в студиях составляет 306 тыс. рублей, тогда как в однокомнатных квартирах – 270 тыс. рублей, двухкомнатных – 248 тыс., трехкомнатных – 234 тыс. рублей.
Источник: «Метриум»
По итогам I полугодия 2021 года выручка от реализации лотов в столичных новостройках элитного сегмента выросла на 24,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом количество заключенных договоров долевого участия снизилось на 11%, а объем реализованной площади – на 3,6%.
В январе-июне 2021 года в столичных проектах элитного класса было заключено 102 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в I полугодии 2020 года. В свою очередь, объем реализованной площади за первые шесть месяцев 2021 года снизился на 3,6% по сравнению с тем же промежутком времени прошлого года, составив 12,9 тыс. кв.м. При этом прибыль девелоперов от продажи в I полугодии 2021 года выросла на 24,1% относительно аналогичного периода 2020 года, достигнув 11,1 млрд рублей.
Специфика элитного класса заключается в значительно меньших темпах продаж. Если в наиболее популярных проектах массового сегмента в месяц заключается порядка 160 ДДУ, бизнес-класса – 230, то в элитных новостройках хорошим показателем считаются 5-10 договоров долевого участия. Помимо этого, в них представлен относительно небольшой объем экспозиции: зачастую количество лотов в проекте не превышает 15-20. Кроме того, срок экспонирования вариантов в высокобюджетных объектах может составлять несколько лет (в том числе после ввода корпуса в эксплуатацию), поэтому определенная доля вариантов в них реализуется по договорам купли-продажи.
Наиболее востребованным проектом элитного класса по итогам I полугодия 2021 года стал ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, расположенный в районе Хамовники. За январь-июнь 2021 года в нем было реализовано 4,2 тыс. кв.м., что составляет около трети (32,7%) всего объема проданной за полугодие площади. В данном комплексе зафиксирована наименьшая в топ-10 средняя стоимость квадратного метра – 718тыс. рублей, что ниже средневзвешенной цены «квадрата» в премиальном сегменте (718,7 тыс. рублей по состоянию на июнь 2021 года).
Второе место занял ЖК The Residence Mandarin Oriental, разместившийся в районе Якиманка. За отчетный период в нем было продано порядка 1,6 тыс. кв.м. недвижимости. Главной причиной интереса покупателей к данному комплексу выступает его локация – на Софийской набережной, напротив Кремля. Проект находится в стадии закрытых продаж, прайс предоставляется по запросу.
«Бронза» рейтинга досталась ЖК Turgenev, расположенному в Красносельском районе. В I полугодии 2021 года в данном комплексе было реализовано около 1,2 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте составляет 1,4 млн рублей.
Также стоит выделить отсутствие продаж по ДДУ во II квартале в двух проектах: ЖК «Дом Абрикосова» и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса по итогам I полугодия 2021 года составляет 1,1 млн рублей. В 7 проектах, входящих в топ-10 самых продаваемых элитных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше. Наименьший средний прайс квадратного метра отмечен в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (718тыс. рублей), наибольший – в ЖК Fairmont Vesper Residences (1,8 млн рублей). Еще в двух проектах (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow) ведутся закрытые продажи.
«Фиксируемое в элитном сегменте столичного рынка новостроек по итогам первого полугодия сокращение количества заключенных договоров долевого участия не отражают реальный спрос в сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Более 65% предложения экспонируется в готовых домах и проходящие сделки по таким лотам в статистке не отражены. Текущий уровень реального спроса сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Еще один важный момент для оценки спроса – это длительный срок закрытия сделки в этом сегменте. Сейчас мы наблюдаем высокий покупательский интерес на рынке, что скорее всего приведет к увеличению сделок во второй половине года. В отличие от иных классов жилья, к высокобюджетной недвижимости до конца 2021 года с большой долей вероятности сохранится устойчивый покупательский интерес, что также скажется на размере экспозиции. Поэтому в отсутствие выхода значительного объема нового предложения в некоторых топовых проектах уже введена практика закрытых продаж».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.