Студии в массовых новостройках подорожали за 3 месяца на полмиллиона
В сентябре средняя стоимость студии в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 7,56 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 450 тыс. рублей больше, чем три месяца назад, в июне. В целом же за последние 12 месяцев студии подорожали на 42%, и это самая внушительная ценовая динамика среди всех типов квартир.
Средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы в сентябре достигла 7,56 млн рублей. По сравнению с августом она выросла на 3%, а за последние три месяца – на 6%. В июне такой тип жилья обходился покупателю в среднем в 7,11 млн рублей. Таким образом, всего за три месяца студии прибавили в цене 450 тыс. рублей.
Год назад, в сентябре 2020 года, средняя студия стоила 5,33 млн рублей. С тех пор их цена росла практически беспрерывно за исключением августа 2021 года, когда стоимость скорректировалась на 1%. В целом за последние 12 месяцев цена увеличилась на 42%, то есть в среднем ежемесячно студии дорожали на 3%. В абсолютном выражении они стали дороже на 2,23 млн рублей.
Среди других типов жилья студии в очередной раз стали лидерами по годовому приросту цены. Однокомнатные квартиры подорожали за 12 месяцев на 34% (до 10,80 млн рублей), двухкомнатные – на 30% (до 15,14 млн рублей), трехкомнатные – на 25% (до 19,68 млн рублей).
«Студии – один из самых востребованных форматов жилья в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Они остаются наиболее доступными вариантом, что делает их привлекательными для широкого круга покупателей. Это отличный выбор для молодых профессионалов, студентов, семейных пар и инвесторов. В перспективе ходовые студии легко перепродать или сдать в аренду, особенно если они удачно находятся рядом со станциями метро. В совокупности все эти факторы обуславливают высокую ценовую динамику».
Несмотря на рост цен, студии в продаже за последние 12 месяцев стали меньше. Если в сентябре 2020 года средняя площадь таких квартир составляла 26,8 кв.м., то сейчас достигают в размере в среднем 24,7 кв.м. Таким образом, за год они уменьшились на 2,1 кв.м. Примечательно, что квартиры других типов «потеряли» не так много квадратных метров за год. Однокомнатные стали меньше на 1 кв.м. (сейчас 39,9 в.м), а двухкомнатные квартиры – на 1,7 кв.м. (до 61,2 кв.м). Трехкомнатные квартиры почти не изменились (83,9 кв.м).
«Студии сейчас являются наиболее востребованным продуктом в силу своей доступности, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отчасти это обуславливает быстрое повышение цен на них, вызванное высоким спросом у покупателей. Сейчас студии составляют 19% от общего числа предлагаемых московскими застройщиками квартир в массовых новостройках. И это рекордная доля студий в структуре предложения массового сегмента».
Средняя цена квадратного метра в студиях составляет 306 тыс. рублей, тогда как в однокомнатных квартирах – 270 тыс. рублей, двухкомнатных – 248 тыс., трехкомнатных – 234 тыс. рублей.
Источник: «Метриум»
В сентябре средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы достигла 256 тыс. рублей, что на 4,5% больше, чем в июне, в последний месяц субсидирования ипотеки в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Замедление роста цен было отмечено только в июле и августе. При этом за III квартал количество заключенных договоров долевого участия в Москве упало на 14,8% относительно прошлого квартала.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 256 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в августе (250 тыс. рублей) и на 4,5% больше, чем в конце II квартала. Таким образом, после некоторого замедления темпов увеличения цен в июле и августе, в сентябре цены выросли на 2,8%, что соответствует среднему росту за последние 12 месяцев. Причем, за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% с 190 тыс. рублей.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», в территориальном разрезе динамика цен не столь однозначна. Больше всего массовых новостроек застройщики сейчас продают в Юго-Восточном административном округе Москвы, где сосредоточено 29% квартир рынка. За III квартал средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 1%. Далее следует Западный административный округ, где продают 18% квартир. В этом округе «квадрат» за три прошедших месяца подорожал на 3%. Третий по величине локальный рынок массовых новостроек САО (16% квартир) подорожал на незначительные 0,3%, а в Северо-Восточном административном округе, где продаются 14% квартир, «квадрат» увеличился цене на 7%.
В среднем массовые новостройки Москвы в последний год дорожали на 3,1% в месяц, что в целом сопоставимо с сентябрьским ростом. Но квартальная динамика все же замедлилась. В III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, в IV квартале – на 9,2%, в I квартале 2021 года – на 8,4%, во II квартале – на 9,1%, в III квартале – на 4,5%.
Схожая динамика наблюдается, в частности, на рынке новостроек Новой Москвы, где таже преобладают дома эконом- и комфорт-класса. В III квартале 2020 года квадратный метр подорожал здесь на 9%, в IV квартале – на 6%, в I квартале 2021 года – на 9%, во II квартале – на 7%, в III квартале – на 2%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 195 тыс. рублей против 192 тыс. рублей во II квартале, и 156 тыс. рублей год назад.
«Как мы и прогнозировали, после завершения программы субсидирования ипотеки не стоит ожидать ценового обвала, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Одновременно власти существенно расширили семейную ипотеку, предоставив льготные условия семьям с одним ребенком, а это основная аудитория покупателей новостроек. К тому же, в последние три месяца продолжали действовать ранее одобренные ипотечные условия, которыми успели воспользоваться многие покупатели новостроек. В то же время ускорившаяся инфляция не позволяет радикально пересматривать цены. Всё это в совокупности отражается на текущих расценках».
Замедление роста цен происходит на фоне значительного сокращения числа сделок. В III квартале 2021 года в Москве физические лица заключили на 14,8% меньше договоров долевого участия, чем во II квартале. Впрочем, относительно аналогичного периода 2020 года спрос дольщиков сократился только на 1,8%. Причем в сентябре количество зарегистрированных ДДУ выросло относительно августа и сопоставимо с показателями мая и июня.
«В сентябре спрос восстановился в связи с завершением отпускного сезона, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого, несмотря на то, что застройщики не пошли на прямое снижение цен на фоне замедления активности клиентов в июле и августе, все же были задействованы индивидуальные скидки и другие программы стимулирования покупателей. Возможно, именно они дали позитивный эффект, который выразился в неплохих результатах в сентябре. До конца года число сделок может остаться на высоком уровне, особенно если рост цен будет умеренным».
Источник: «Метриум»
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.