Бизнес встречает новый локдаун, не восстановившись еще после майских «каникул»
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости из-за ограничений в работе бизнеса. Рост спроса в сегменте был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, какой сегмент возвращает спрос первым после снятия ограничений, где активность клиентов выше допандемийной, и в какой сфере бизнес так и не смог достичь докризисного спроса.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от миллиона человек в период 2020-2021 гг.
1. Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной – в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что предстоящий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
2. После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы
Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от данной ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным АКИТ (Ассоциация компаний интернет-торговли), только по итогам 2020 года относительно 2019 года объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в интернет-магазинах сумму более 3 трлн рублей. Однако по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения – маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Период локдауна весной 2020 года привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше - регионах). Однако уже в июне 2020 года сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, в середине июня 2020 года вырос на 35-40%.
В других регионах ситуация иная – спрос на складскую недвижимость был отложенным: в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Данный тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона – осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 года привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше – на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую – около 10-15%, а петербургскую – примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости на столичные регионы. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года – на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно – на четверть выше, чем до пандемии.
Источник: Циан.Коммерческая
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 года летом-осенью 2021 года отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%).
Динамика спроса на склады в крупнейших городах
|
Город |
Текущий спрос относительно допандемийного периода |
|
Уфа |
+79,1% |
|
Нижний Новгород |
+68,9% |
|
Воронеж |
+50,5% |
|
Новосибирск |
+44,8% |
|
Екатеринбург |
+39,1% |
|
Казань |
+21,3% |
|
Омск |
+14,8% |
|
Красноярск |
+9,5% |
|
Ростов-на-Дону |
+5,5% |
|
Самара |
-0,1% |
|
Волгоград |
-2,3% |
|
Челябинск |
-8,2% |
|
Пермь |
-31,3% |
|
Москва и Московская область |
-10% |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
+5% |
Источник: Циан.Коммерческая
Еще одна особенность регионального спроса – это больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.
Например, относительно начала 2020 года (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку – остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов прирост на 4%, на покупку – на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку – выше только на 7%.
Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов – в регионах – в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации – 89%.
Основные тезисы:
- Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и осень для других крупнейших городов. Вторая волна активности – на конец зимы- весну 2021 года.
- Ажиотаж в сегменте прошел – за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
- Бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
- В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду.
- 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
3. Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна
Торговые центры
Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу – как восстановить трафик, с другой стороны - соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса – как показывает практика, именно торговые центры первым вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна - летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и регионах.
В сентябре 2020 года, с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было 25-30%.
В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве – на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 года – весну 2021 года. Спустя только год после локдауна 2020 года спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост – плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность стала снижаться, и сейчас, осенью 2021 года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.
С августа 2021 года произошла «рокировка» - если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах – регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость, понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, и только потом – в регионах.
Источник: Циан.Коммерческая
Стрит-ритейл
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 года, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос – на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился – активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказалась на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах – Москва и Московская область с 20%-ым падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.
Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 года фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 года – в регионах
Источник: Циан.Коммерческая
Основные тезисы:
- Интерес к ТЦ снизился существеннее с в сравнении с объектами стрит-ритейла – арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
- Спрос на ТЦ восстановился к допандемийному уровню только через год после локдауна. Стрит-ритейл – уже через три месяца после самоизоляции.
- А аутсайдерах – торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
- Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейл пришелся на весну 2021 года.
- Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом – в столице. В сегмент складской недвижимости – все ровно наоборот.
Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. Весной 2021 года мы наблюдали перестроение рынка – только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени – до конца года возможен также рост числа объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну».
Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга – в совместном исследовании выяснили, есть ли финансовая выгода от “обмена” квартиры в своем другом городе на столичную при переезде, и хватит ли заработной платы, чтобы выплачивать ипотеку с учетом произошедшего роста цен на недвижимость за последний год.
Методология расчета
В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в различных профобластях и городах страны, данные Циан по средней стоимости 1-комнатной квартиры на вторичном рынке в столице и других городах. В качестве ежемесячных свободных денежных средств учитывалась предлагаемая зарплата за вычетом прожиточного минимума по каждому городу в отдельности.
Стоит учитывать, что показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы москвичей, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях.
Основные выводы исследования:
- На первый взнос хватит: средняя вырученная сумма при продаже 1к квартиры в регионе, составит 33% от цены квартиры в Москве. Год назад первый взнос был ниже: 31%. По всем городам суммы от продажи «однушки» хватит на первый взнос.
- 66 столичных зарплат или 6,5 лет нужно, чтобы компенсировать среднюю разницу в цене между 1к квартирой в регионе и столице, без учета % по ипотеке и затрат (прожиточного минимума).
- Реальные сроки выплаты ипотеки с учетом минимальных затрат на жизнь в Москве, составят от 4 лет в Петербурге до 15 лет в Челябинске. Именно такой срок понадобится приезжим, чтобы выйти на «базовый» уровень проживания, как в родном городе (1к квартира в собственности без ипотеки).
- Суммы, взятой в ипотеку и выплаченных по ней процентам, хватит, чтобы купить в среднем 3,6 квартиры в родном городе. Больше всех выплатят по ипотеке бывшие челябинцы - сумма сопоставима с ценой восьми “однушек”.
- Переезжать в Москву невыгодно жителям Челябинска, Волгограда и Омска. Максимально выгодные условия переезда в столицу – для петербуржцев, казанцев и нижегородцев.
- Сотрудники сферы услуг не смогут взять ипотеку после переезда в Москву из половины крупнейших городов.
- Стоимость средней 1к квартиры равна доходу сотрудника за 5 лет 9 месяцев в среднем по крупнейшим городам. В четырех из них работать из-за роста цен придется больше на год.
1. На первый взнос хватит всем
По подсчетам Циан, средняя площадь столичной квартиры, которую рассматривают для покупки жители других регионов, составляет 49,1 кв. м. То есть преимущественно речь идет о компактных бюджетных вариантах – однушках и небольших двушках. Эксперты рассчитали, сколько придется доплатить к стоимости проданной региональной квартиры, и как изменилась эта сумма с учетом роста цен на недвижимость по всей России.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в продаже в столице – 9,77 млн рублей, что на 14% выше, чем год назад (8,58 млн). Средняя площадь «однушки» в продаже осталась прежней: 37,2 кв. м против 37,5 кв. м год назад. Квартиры стали дороже что усложняет «обмен» квартиры в регионе на столичную при переезде.
В среднем по всем крупнейшим городам с численностью населения от одного миллиона человек, суммы от продажи однокомнатной квартиры в своем городе хватит, чтобы покрыть треть от стоимости столичной квартиры (33%). Год назад первый взнос (п.в.) был бы меньше – в среднем 31%.
Больше 40% от цены столичной квартиры при продаже жилья в своем родном городе получат жители Санкт-Петербурга (66% против 60% в прошлом году). В Казани первый взнос за однокомнатное жилье в Москве составит 44%, что больше, чем год назад (42%). Стал больше первый взнос и от нижегородцев: 38% сегодня против 33% год назад. Больший первый взнос в процентном выражении в 2021 году и в Воронеже (+4 п.п.), Краснодаре и Омске (+ 3 п.п.).
В Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Уфе и Перми доля первого взноса от продажи квартиры в регионе при покупке столичной недвижимости снизилась на 1-2 п.п. Во всех городах-миллионниках продажа квартиры покроет первый взнос на столичное жилье. Банки выдают ипотеку и при 10-15% от стоимости выбранного объекта. Преодолели данную отметку все 15 городов. Минимальный показатель – в Челябинске (18% от стоимости столичной недвижимости).
Доля первого взноса при покупке 1к квартиры в Москве и продаже 1к квартиры в регионе
|
Город |
Средняя стоимость 1к кв. на вторичном рынке |
Первый взнос |
Динамика первого взноса |
Разница в стоимости 1к квартиры в регионе и Москве, млн |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2021 |
Кол-во месячных окладов для "компенсации" разрыва 2020 |
|||||||
|
|
|||||||||||||
|
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
кол-во зп |
в годах |
кол-во зп |
в годах |
||||
|
Москва |
9,77 |
8,58 |
|
|
|||||||||
|
Санкт-Петербург |
6,44 |
5,17 |
66% |
60% |
6% |
3,3 |
3,4 |
33 |
2,8 |
35 |
2,9 |
||
|
Казань |
4,33 |
3,58 |
44% |
42% |
3% |
5,4 |
5,0 |
54 |
4,5 |
51 |
4,3 |
||
|
Нижний Новгород |
3,69 |
2,81 |
38% |
33% |
5% |
6,1 |
5,8 |
61 |
5,1 |
59 |
4,9 |
||
|
Новосибирск |
3,39 |
2,86 |
35% |
33% |
1% |
6,4 |
5,7 |
64 |
5,3 |
58 |
4,9 |
||
|
Екатеринбург |
3,36 |
3 |
34% |
35% |
-1% |
6,4 |
5,6 |
64 |
5,3 |
57 |
4,7 |
||
|
Уфа |
3,16 |
2,83 |
32% |
33% |
-1% |
6,6 |
5,8 |
66 |
5,5 |
59 |
4,9 |
||
|
Краснодар |
3,45 |
2,79 |
35% |
33% |
3% |
6,3 |
5,8 |
63 |
5,3 |
59 |
4,9 |
||
|
Красноярск |
3,02 |
2,62 |
31% |
31% |
0% |
6,8 |
6,0 |
68 |
5,6 |
61 |
5,1 |
||
|
Воронеж |
2,9 |
2,18 |
30% |
25% |
4% |
6,9 |
6,4 |
69 |
5,7 |
65 |
5,4 |
||
|
Пермь |
2,53 |
2,28 |
26% |
27% |
-1% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,4 |
||
|
Самара |
2,62 |
2,32 |
27% |
27% |
0% |
7,2 |
6,3 |
72 |
6,0 |
64 |
5,3 |
||
|
Омск |
2,5 |
1,92 |
26% |
22% |
3% |
7,3 |
6,7 |
73 |
6,1 |
68 |
5,7 |
||
|
Ростов-на-Дону |
2,62 |
2,45 |
27% |
29% |
-2% |
7,2 |
6,1 |
72 |
6,0 |
63 |
5,2 |
||
|
Волгоград |
2,25 |
1,96 |
23% |
23% |
0% |
7,5 |
6,6 |
75 |
6,3 |
68 |
5,6 |
||
|
Челябинск |
1,73 |
1,55 |
18% |
18% |
0% |
8,0 |
7,0 |
80 |
6,7 |
72 |
6,0 |
||
В ситуации, если «обмен» при переезде в Москву производился бы с двухкомнатными квартирами, средний размер первого взноса (в размере суммы от продажи квартиры в регионе) меняется незначительно: в целом по всем городам-миллионникам он составит сегодня 31% против 30% год назад. Самый большой взнос – у жителей Санкт-Петербурга (64%). Минимальный – также, как и с однокомнатными квартирами, - в Челябинске (18%). Для трехкомнатных квартир средний первый взнос от продажи квартиры в целом по всем городам составляет 31%, год назад – 29%. Минимальный первый взнос – снова в Челябинске (также на уровне 18%). То есть благодаря росту цен на недвижимость по всем крупнейшим городам, доля первого взноса по ипотеке при продаже жилья в регионах и покупке в Москве, увеличилась на 1-2 п.п.
2. 66 столичных зарплат – разница в стоимости квартир
Соотношение стоимости квартиры в регионе и столице за прошлый год осталось таким же, но в рублевом выражении ценовой разрыв увеличивается. В среднем заемщику, приехавшему в Москву из города-миллионника, не хватит для покупки однокомнатной квартиры еще 6,57 млн рублей против 5,89 млн год назад. То есть в ипотеку придется взять на 12% больше.
Согласно данным Банка заработных плат hh.ru средняя реальная заработная плата сотрудников столичных компаний уровня «Ведущий специалист»/«Специалист» составляет сегодня 99,9 тыс. рублей в месяц «на руки». То есть разница в цене между квартирой в регионе и столице составляет 66 средних заработных плат – или пять с половиной лет работы, и это – без учета расходов на жизнь и переплаты по ипотеке. Год назад ценовой разрыв составлял 60 средних зарплат или пять лет работы. То есть, несмотря на сохранение доли первого взноса, работать для «компенсации» разрыва в стоимости квартир (в регионе и столице) придется в среднем на полгода дольше, чем если бы специалист приехал и купил квартиру год назад.
Количество заработных плат для «компенсации» ценового разрыва зависит от города, где была продана однокомнатная квартира. В Санкт-Петербурге, к примеру, хватит менее трех годовых заработных плат, в Казани – пяти. Жители еще 8 городов должны будут поработать от 5 до 6 лет, чтобы «накопить» на квартиру с учетом еще имеющегося от продажи старой квартиры первого взноса. Больше шести лет придется работать жителям Волгограда и Челябинска (см. таблицу в п.1).
3. 8 квартир в Челябинске = выплаченная ипотека в Москве
Реальные сроки накоплений на столичную квартиру будут существенно выше 3-7 лет: во-первых, нужно учесть минимальные расходы (“на руки” остается заработная плата за вычетом прожиточного минимума). Во-вторых, необходимо учесть переплату по ипотеке. Взять кредит у лидера ипотечного кредитования на вторичном рынке можно сегодня по 8,4% годовых (при наличии зарплатного проекта, электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья заемщика). За вычетом прожиточного минимума, каждый месяц средний заемщик в Москве может вносить по ипотеке примерно 79,7 тыс. рублей.
При таких условиях жители, приехавшие в Москву из Санкт-Петербурга, станут полноправными собственниками однокомнатной квартиры (с выплаченной ипотекой) только через 4 года и 2 месяца, отдав за этот период сумму, равную половине стоимости еще одной «однушки» в Петербурге. Остальным придется платить кредит дольше. Для жителей из Казани это почти 8 лет, бывших нижегородцев, новосибирцев, екатеринбуржцев и краснодарцев – 9-10 лет. Сумма долга и выплаченных процентов сопоставима с ценой еще почти трех однокомнатных квартир в родном городе.
12 лет отдавать зарплату банку, за исключением прожиточного минимума, придется жителям, переехавшим в Москву из Перми, Омска и Волгограда. В своих городах выплаченной суммы им бы хватило, чтобы купить еще 4-5 однокомнатных квартир.
В аутсайдерах – те, кто приехал из Челябинска. Выплачивать ипотеку им придется на протяжении почти 15 лет, и суммы долга и процентов по ипотеке хватит, чтобы купить 8 «однушек» в Челябинске. В целом по всем городам суммы кредита и выплаченных процентов хватит, чтобы купить примерно 3,6 квартиры.
Таким образом, чтобы выйти на «базовый» бытовой уровень (как в родном городе) после переезда в столицу (иметь однокомнатную квартиру в Москве без ипотеки), ведущему специалисту с зарплатой почти в 100 тысяч рублей «на руки» придется работать от 4 до 15 лет, в зависимости от города переезда и первого взноса. Впрочем, после можно рассчитывать на большую заработную плату, чем в родном городе, однако до этого придется существенно экономить много лет.
Если допустить, что собственник все же отказался от продажи квартиры и переезда в Москву, откладывая все деньги, которые остаются в среднем после вычета прожиточного минимума в конкретного городе. Тогда накопленной суммы в 2/3 городов хватит на то, чтобы купить еще одну однокомнатную квартиру ( за срок, который бы потребовался для выплаты ипотеки в Москве). В Волгограде, Омске хватит на две «однушки», а в Челябинске – на три. Такую недвижимость можно сдавать в аренду, частично компенсируя тем самым разрыв в заработной плате в Москве при отказе от переезда. За тот же период в Москве будет только погашена ипотека за «однушку».
То есть переезд в Москву с «обменом» регионального жилья на столичную квартиру, имеет неоднозначную экономическую выгоду в первую очередь в Челябинске, Волгограде и Омске. Наибольшую выгоду от переезда получат петербуржцы, казанцы и нижегородцы – они смогут максимально быстро погасить ипотеку и получать более высокие столичные доходы.
Через какое время жизни в Москве специалист выплатит ипотеку и сколько отложит за тот же период в родном городе
|
Срок кредита за 1к квартиру в Москве |
Долг + проценты, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за выплаченный долг и проценты |
Cколько отложит специалист, оставшись в родном городе, млн р. за срок ипотеки в Москве, млн р. |
Сколько можно купить квартир в родном городе за собранную сумму БЕЗ переезда, шт. |
|
|
Санкт-Петербург |
4 года 2 месяца |
3,95 |
0,6 |
2,20 |
0,3 |
|
Казань |
7 лет 10 месяцев |
7,42 |
1,7 |
3,28 |
0,8 |
|
Нижний Новгород |
9 лет 2 месяца |
8,72 |
2,4 |
3,54 |
1,0 |
|
Новосибирск |
9 лет 10 месяцев |
9,39 |
2,8 |
4,10 |
1,2 |
|
Екатеринбург |
9 лет 11 месяцев |
9,46 |
2,8 |
4,34 |
1,3 |
|
Уфа |
10 лет 5 месяцев |
9,93 |
3,1 |
4,68 |
1,5 |
|
Краснодар |
9 лет 9 месяцев |
9,25 |
2,7 |
4,38 |
1,3 |
|
Красноярск |
10 лет 9 месяцев |
10,27 |
3,4 |
4,47 |
1,5 |
|
Воронеж |
11 лет 1 месяц |
10,57 |
3,6 |
4,24 |
1,5 |
|
Пермь |
12 лет 1 месяц |
11,54 |
4,6 |
4,40 |
1,7 |
|
Самара |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,28 |
1,6 |
|
Омск |
12 лет 2 месяца |
11,63 |
4,7 |
4,68 |
1,9 |
|
Ростов-на-Дону |
11 лет 10 месяцев |
11,3 |
4,3 |
4,66 |
1,8 |
|
Волгоград |
12 лет 11 месяцев |
12,34 |
5,5 |
4,77 |
2,1 |
|
Челябинск |
14 лет 8 месяцев |
13,99 |
8,1 |
5,54 |
3,2 |
4. Чем большей квалификации требует профессия, тем выгоднее переезд в Москву
Целесообразность переезда зависит и от конкретной сферы деятельности, в которой трудится специалист. Заработная плата выше средней позволяет быстрее компенсировать ценовую разницу в стоимости квартиры при переезде, вернув себе тот базовый уровень (1к квартира в собственности без ипотеки), как в своем родном городе, за меньший срок.
Выгодно сменить город жителям регионов, работающим в сфере информационных технологий. К примеру, бывшие петербуржцы, работающие в данной сфере теперь в Москве, смогут погасить кредит всего за два года, а приехавшие из Челябинска – за пять с половиной лет (из-за большего размера кредита). Абсолютное большинство приезжих из других городов, работающих в данной сфере, погасят кредит за срок от 4 до 5 лет.
Для тех, кто работает в банковской отрасли и сфере финансов, на погашение кредита уйдет уже 7-8 лет. В сфере продаж – 9-11 лет. А для тех, кто трудится в Москве в сфере услуг, увы, покупка даже однокомнатной квартиры проблематична. С учетом большой суммы кредита и относительно невысокой по городу зарплаты, срок ипотеки превысит 30 лет ( а именно на столько лет выдают максимальный кредит многие банки).
|
Информационные технологии, интернет, разработка ПО |
Банки, инвестиции, лизинг |
Продажи |
Сфера услуг (обслуживание клиентов) |
|||||
|
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
Срок кредита |
Долг + проценты, млн р. |
|
|
Санкт-Петербург |
2 года |
3,6 |
3 года 4 месяца |
3,8 |
4 года 1 месяц |
3,9 |
6 лет 9 месяцев |
4,4 |
|
Казань |
3 года 5 месяцев |
6,3 |
6 лет |
6,9 |
7 лет 6 месяцев |
7,3 |
14 лет 5 месяцев |
9,4 |
|
Нижний Новгород |
3 года 11 месяцев |
7,1 |
7 лет |
8,0 |
8 лет 10 месяцев |
8,6 |
18 лет 3 месяца |
11,9 |
|
Новосибирск |
4 года 1 месяц |
7,6 |
7 лет 5 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 6 месяцев |
13,4 |
|
Екатеринбург |
4 года 2 месяца |
7,6 |
7 лет 6 месяцев |
8,6 |
9 лет 6 месяцев |
9,3 |
20 лет 10 месяцев |
13,6 |
|
Уфа |
4 года 4 месяца |
7,9 |
7 лет 10 месяцев |
9,0 |
10 лет |
9,8 |
22 года 8 месяцев |
14,8 |
|
Краснодар |
4 года 1 месяц |
7,5 |
7 лет 4 месяца |
8,5 |
9 лет 4 месяца |
9,1 |
20 лет |
13,1 |
|
Красноярск |
4 года 5 месяцев |
8,1 |
8 лет 1 месяц |
9,3 |
10 лет 4 месяца |
10,1 |
24 года 2 месяца |
15,8 |
|
Воронеж |
4 года 6 месяцев |
8,3 |
8 лет 3 месяца |
9,5 |
10 лет 7 месяцев |
10,4 |
25 лет 8 месяцев |
16,8 |
|
Пермь |
4 года 10 месяцев |
8,8 |
8 лет 11 месяцев |
10,3 |
11 лет 7 месяцев |
11,3 |
Больше 30 лет |
|
|
Самара |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Омск |
4 года 10 месяцев |
8,9 |
9 лет |
10,4 |
11 лет 8 месяцев |
11,4 |
Больше 30 лет |
|
|
Ростов-на-Дону |
4 года 9 месяцев |
8,7 |
8 лет 9 месяцев |
10,1 |
11 лет 4 месяца |
11,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Волгоград |
5 лет |
9,2 |
9 лет 5 месяцев |
10,9 |
12 лет 4 месяца |
12,1 |
Больше 30 лет |
|
|
Челябинск |
5 лет 6 месяцев |
10,0 |
10 лет 6 месяцев |
12,1 |
13 лет 11 месяцев |
13,7 |
Больше 30 лет |
|
5. Шесть лет работы или стоимость «однушки» в родном городе. Копить теперь дольше
По данным hh.ru, предлагаемая работодателями заработная плата за прошедший год увеличилась во всех городах-миллионниках (с учетом всех сфер деятельности). Но рост цен на недвижимость оказался несопоставимым с прибавкой по заработной плате в предлагаемых вакансиях. Копить на жилье стало сложнее. В среднем, стоимость 1к квартиры равна доходу за 5 лет 9 месяцев. Годом ранее показатель был 5 лет и 1 месяц. В четырех городах сроки увеличились на год и более. Это – Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и Омск. Минимальные изменения – в Челябинске и Ростове-на-Дону, где стоимость квартиры прибавилась всего на 3-4 месячные заработные платы, с учетом индексации предлагаемых зарплат в открытых вакансиях.
Количество годовых доходов, равное стоимости средней однокомнатной квартиры
|
|
Кол-во лет работы |
|
|
|
2021 |
2020 |
Динамика за год, кол-во лет работы |
|
|
Санкт-Петербург |
9,5 |
8,0 |
1,5 |
|
Казань |
8,0 |
6,9 |
1,0 |
|
Нижний Новгород |
7,0 |
5,5 |
1,5 |
|
Новосибирск |
5,9 |
5,1 |
0,8 |
|
Екатеринбург |
5,8 |
5,3 |
0,5 |
|
Краснодар |
5,8 |
4,8 |
0,9 |
|
Воронеж |
5,8 |
4,5 |
1,3 |
|
Уфа |
5,5 |
5,1 |
0,3 |
|
Красноярск |
5,2 |
4,6 |
0,6 |
|
Самара |
5,2 |
4,7 |
0,5 |
|
Пермь |
5,0 |
4,5 |
0,5 |
|
Ростов-на-Дону |
4,9 |
4,7 |
0,2 |
|
Омск |
4,7 |
3,7 |
1,1 |
|
Волгоград |
4,5 |
3,9 |
0,6 |
|
Челябинск |
3,3 |
3,0 |
0,3 |
«С учетом роста цен на недвижимость за прошедший год, выгода от переезда в Москву становится не столь очевидной, - говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Реальная заработная плата уровня ведущего специалиста в Москве выросла на 2% или примерно 2 тыс. рублей. Средняя стоимость однокомнатной столичной квартиры в продаже на вторичном рынке – на 14% (1,2 млн рублей или примерно годовая зарплата сотрудника). Поэтому, принимая решение о переезде, нужно учитывать и предстоящие столичные расходы, в первую очередь - на жилье, будь то аренда или покупка в ипотеку. Не всегда прибавка к заработной плате компенсирует дополнительные затраты».
«Финансовая выгода от переезда действительно зависит от сферы, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – К примеру, из наиболее оплачиваемых профессий за последний год предлагаемые зарплаты увеличились в Москве на 9% для разработчиков программного обеспечения, на 4% - для специалистов в сфере дизайна, верстки и пр. На 3% - для финансистов и сотрудников банковской отрасли. Однако Москва и Московская область – вовсе не лидеры по увеличению предлагаемой заработной платы (в целом по всем сферам). К примеру, за год этот показатель вырос на 12% в Уральском ФО, на 6% - в Сибирском ФО. Поэтому переезд в столичный регион – не безальтернативный вариант поиска более высокооплачиваемой должности. К тому же с распространением удаленной работы чаще появляется возможность получать столичную зарплату в родном городе».
В Москве 125 районов и 21 поселение. Две трети из них (98 локаций) вовлечены в первичный рынок недвижимости. Однако удельный вес каждый из этих административных единиц в структуре предложения существенно разнится. Подсчеты экспертной группы Urbanus.ru показали, что половина актуальной экспозиции формируется всего 14 районами и поселениями. В их границах сосредоточены более сотни активных адресов из 340, действующих в столице.
Согласно исследованию портала Urbanus.ru в Москве насчитывается 14 локаций с объемом предложения более 1 тыс. юнитов. В сумме они покрывают 51,7% городского предложения, что соответствует 1,27 млн кв. м жилья. Наибольшее количество районов из этого пула – сразу четыре (Нижегородский, Южнопортовый, Люблино и Рязанский) – относится к Юго-Восточному административному округу. По три представителя у НАО (Сосенское, Московский, Десеновское) и ЗАО (Очаково-Матвеевское, Филевский Парк, Раменки).
Крупнейший массив новой столичной недвижимости сгруппирован в новомосковском поселении Сосенское – 3,9 тыс. квартир общей площадью 190,94 тыс. кв. м, распределенных по восьми адресам. Это 9,0% от общегородской экспозиции. Настолько внушительную статистику локации во многом обеспечивают чемпион Москвы по размеру жилищного фонда ЖК «Скандинавия» (1,7 тыс. лотов) и два других флагмана от ГК «А101» – ЖК «Прокшино» (782 лота) и ЖК «Испанские кварталы – 2» (747 лотов). Также в Новой Москве традиционно выделяются по объемам предложения поселения Десеновское и Московский. В каждом из них собрано по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Высокие места этих локаций вполне закономерны, если учесть наличие у них «якорных» резидентов вроде ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Саларьево Парк».
В «старых» округах с солидным запасом продолжает лидировать Даниловский район, где аккумулировано свыше половины всей первичной недвижимости на юге Москвы – 15 комплексов с 2,4 тыс. квартир и апартаментов (166,11 тыс. кв. м). Самый весомый вклад делает ЖК «Зиларт» – порядка 1 тыс. квартир. В шести проектах готовый к реализации фонд измеряется несколькими сотнями лотов, в восьми – несколькими десятками. По количеству новостроек с Даниловским районом могут сравниться только Хорошево-Мневники и Раменки, в которых базируется по 13 новостроек.
Районы и поселения Москвы с более чем 1 тыс. лотов в продаже
|
Район |
Округ |
Количество лотов в продаже |
Доля от общегородского фонда, % |
Совокупная площадь лотов в продаже, тыс. кв. м |
Количество проектов |
|
Сосенское |
НАО |
3926 |
9,0 |
190,94 |
8 |
|
Даниловский |
ЮАО |
2419 |
5,5 |
166,11 |
15 |
|
Нижегородский |
ЮВАО |
2094 |
4,8 |
76,36 |
6 |
|
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
1844 |
4,2 |
95,82 |
6 |
|
Хорошево-Мневники |
СЗАО |
1795 |
4,1 |
132,31 |
13 |
|
Десеновское |
НАО |
1278 |
2,9 |
59,43 |
3 |
|
Филевский Парк |
ЗАО |
1277 |
2,9 |
95,67 |
8 |
|
Московский |
НАО |
1265 |
2,9 |
66,82 |
5 |
|
Южнопортовый |
ЮВАО |
1154 |
2,6 |
55,12 |
3 |
|
Западное Дегунино |
САО |
1129 |
2,6 |
52,94 |
6 |
|
Люблино |
ЮВАО |
1128 |
2,6 |
54,16 |
4 |
|
Раменки |
ЗАО |
1125 |
2,6 |
100,23 |
13 |
|
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
1104 |
2,5 |
66,89 |
7 |
|
Рязанский |
ЮВАО |
1090 |
2,5 |
58,36 |
5 |
Если для Даниловского района присутствие в топе рейтинга – обычное дело, то для Нижегородского района и Очаково-Матвеевского эта роль в новинку. Обе локации получили за последний год обильные пополнения, которые предопределили их подъем в первую пятерку рейтинга. В настоящее время Нижегородский район располагает 2,1 тыс. лотов . На его территории экспонируются два проекта с витриной в 500+ лотов («Новохохловская 15», «Перовское 2») и столько же с 300+ лотов (Аквилон Beside, «Профит»). Прежние хэдлайнеры юго-востока – районы Люблино, Южнопортовый и Рязанский – временно отошли на второй план, но сохраняли свое значение благодаря периодическому обновлению экспозиции. Очаково-Матвеевское активно пошло в рост в 2021 г., когда в экспозицию поступили такие проекты, как «Мичуринский парк», «Матвеевский парк» и Level Мичуринский. В итоге с показателем в 1,8 тыс. лотов район в полтора раза опережает по объему предложения другие топовые локации ЗАО – Филевский Парк и Раменки.
На северо-западном направлении основными очагами девелоперской активности остаются Хорошево-Мневники и Покровское-Стрешнево. Вместе они охватывают 20 комплексов с 2,9 тыс. квартир и апартаментов (6,7% в общегородской структуре предложения). На севере Москвы статус жилищного хаба №1 удерживает район Западное Дегунино. Местная выборка исчисляется 1,1 тыс. юнитов в шести новостройках.
В других округах районы-«тысячники» отсутствуют. Тем не менее, на их территории четко видны локации, которые сильнее остальных насыщены новой недвижимостью. Для ЦАО таким «коренным» районом выступает Пресненский (615 лотов, 31,6% окружной экспозиции), для ВАО – Богородское (757 лотов, 44,5% окружной экспозиции), для СВАО – Останкинский и соседнее с ним Марфино (в совокупности 1,4 тыс. лотов, 35,0% окружной экспозиции). ЮЗАО примечателен тем, что это единственный округ «старой» Москвы, в котором свыше трети предложения (37,2%) сконцентрировано за МКАД – в Южном Бутово. Из внутренних районов юго-запада самым большим пулом объектов обладает Обручевский – почти 600 квартир в пяти новостройках.