Бизнес встречает новый локдаун, не восстановившись еще после майских «каникул»
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости из-за ограничений в работе бизнеса. Рост спроса в сегменте был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, какой сегмент возвращает спрос первым после снятия ограничений, где активность клиентов выше допандемийной, и в какой сфере бизнес так и не смог достичь докризисного спроса.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от миллиона человек в период 2020-2021 гг.
1. Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной – в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что предстоящий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
2. После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы
Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от данной ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным АКИТ (Ассоциация компаний интернет-торговли), только по итогам 2020 года относительно 2019 года объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в интернет-магазинах сумму более 3 трлн рублей. Однако по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения – маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Период локдауна весной 2020 года привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше - регионах). Однако уже в июне 2020 года сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, в середине июня 2020 года вырос на 35-40%.
В других регионах ситуация иная – спрос на складскую недвижимость был отложенным: в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Данный тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона – осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 года привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше – на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую – около 10-15%, а петербургскую – примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости на столичные регионы. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года – на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно – на четверть выше, чем до пандемии.
Источник: Циан.Коммерческая
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 года летом-осенью 2021 года отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%).
Динамика спроса на склады в крупнейших городах
|
Город |
Текущий спрос относительно допандемийного периода |
|
Уфа |
+79,1% |
|
Нижний Новгород |
+68,9% |
|
Воронеж |
+50,5% |
|
Новосибирск |
+44,8% |
|
Екатеринбург |
+39,1% |
|
Казань |
+21,3% |
|
Омск |
+14,8% |
|
Красноярск |
+9,5% |
|
Ростов-на-Дону |
+5,5% |
|
Самара |
-0,1% |
|
Волгоград |
-2,3% |
|
Челябинск |
-8,2% |
|
Пермь |
-31,3% |
|
Москва и Московская область |
-10% |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
+5% |
Источник: Циан.Коммерческая
Еще одна особенность регионального спроса – это больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.
Например, относительно начала 2020 года (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку – остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов прирост на 4%, на покупку – на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку – выше только на 7%.
Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов – в регионах – в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации – 89%.
Основные тезисы:
- Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и осень для других крупнейших городов. Вторая волна активности – на конец зимы- весну 2021 года.
- Ажиотаж в сегменте прошел – за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
- Бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
- В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду.
- 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
3. Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна
Торговые центры
Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу – как восстановить трафик, с другой стороны - соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса – как показывает практика, именно торговые центры первым вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна - летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и регионах.
В сентябре 2020 года, с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было 25-30%.
В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве – на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 года – весну 2021 года. Спустя только год после локдауна 2020 года спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост – плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность стала снижаться, и сейчас, осенью 2021 года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.
С августа 2021 года произошла «рокировка» - если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах – регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость, понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, и только потом – в регионах.
Источник: Циан.Коммерческая
Стрит-ритейл
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 года, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос – на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился – активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказалась на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах – Москва и Московская область с 20%-ым падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.
Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 года фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 года – в регионах
Источник: Циан.Коммерческая
Основные тезисы:
- Интерес к ТЦ снизился существеннее с в сравнении с объектами стрит-ритейла – арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
- Спрос на ТЦ восстановился к допандемийному уровню только через год после локдауна. Стрит-ритейл – уже через три месяца после самоизоляции.
- А аутсайдерах – торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
- Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейл пришелся на весну 2021 года.
- Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом – в столице. В сегмент складской недвижимости – все ровно наоборот.
Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. Весной 2021 года мы наблюдали перестроение рынка – только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени – до конца года возможен также рост числа объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну».
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».