Новостройки в Новой Москве впервые подорожали до 200 тыс. рублей за квадратный метр
Цены на новостройки в Новомосковском административном округе столицы впервые превысили 200 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали эксперты «Метриум». За последний год средняя стоимость «квадрата» в этом округе, где сосредоточено более 80% предложения нового жилья в Новой Москве, выросла на 30%. При этом дорожали быстрее всего трехкомнатные квартиры.
В III квартале средняя цена квадратного метра в новостройках Новомосковского административного округа (НАО) в Новой Москве превысила 203 тыс. рублей за кв.м, подсчитали аналитики «Метриум». Стоимость нового жилья здесь впервые достигла 200 тыс. рублей с момента образования Новомосковского административного округа и присоединения его к Москве. За последние 12 месяцев этот показатель увеличился на 30% по сравнению с III кварталом 2020 года, когда средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 157 тыс. рублей за кв.м.
Новомосковский административный округ – один из двух округов, которые образуют Новую Москву, напоминают эксперты «Метриум». Во втором административном округе – Троицком (ТАО) – квадратный метр также подорожал, но психологически важную отметку в 100 тыс. рублей (новостройки в ТАО дешевле, чем в НАО) он преодолел во II квартале 2021 года. В III квартале 2021 года средняя стоимость местных новостроек составила 109 тыс. рублей.
В целом в Новой Москве за прошедший год квадратный метр подорожал до 195 тыс. рублей. С III квартала 2020 года, когда этот показатель составлял 156 тыс. рублей, цена на новостройки в ТиНАО увеличилась на 25%.
«Рынок первичного жилья ТиНАО – это фактически и преимущественно рынок Новомосковского округа, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Именно здесь реализуется 93% квартир от их общего числа в локации. Здесь работают станции метрополитена, есть плотная дорожная сеть, активно развивается социальная, бытовая и сервисная инфраструктура – все эти факторы способствуют развитию и росту рынка. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в НАО все равно остается доступнее, чем в аналогичных проектах в границах МКАД, где квариры в новостройках комфорт-класса уже стоят в среднем 257 тыс. рублей за квадратный метр».
Быстрее всего за последние 12 месяцев в новостройках Новой Москвы дорожали трехкомнатные квартиры. Их средняя стоимость выросла на 30% до 14,8 млн рублей. Далее следуют студии, которые за год выросли в цене на 25% до 6,3 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 22% до 11 млн рублей, а однокомнатные – на 18% до 8 млн рублей.
«Рост цен в последние годы обусловлен несколькими факторами, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Наиболее важным из них в 2020-2021 гг. были программа субсидирования ипотеки, которая стимулировала высокий спрос на новостройки, а также повышение себестоимости строительства. Более долгосрочный фактор, повлиявший на стратегию продаж девелоперов, – это переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Большая часть проектов застройки сейчас строиться на деньги с кредитных линий банков, тогда как еще несколько лет назад на этом рынке в стройку вкладывали деньги дольщиков напрямую».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале свыше 80% квартир в новомосковских новостройках продавались с условием оплаты сделки через эскроу-счета, то есть их строительство было профинансировано банками по новым правилам. Между тем, в III квартале 2020 года таких квартир было меньше половины – 46%. Таким образом, за прошедший год доля новостроек, которые возводятся на деньги банков в Новой Москве, выросла почти в два раза.
«Темпы увеличения цен на новостройки в Новой и «старой» Москве в прошедшем году были примерно одинаковыми, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о том, что рынок нового жилья на присоединённых территориях в целом стал для покупателя таким же привлекательным, как и в старых границах Москвы. Более того, поскольку разница в цене квадратного метра между этими локальными рынками сохраняется, и она в пользу Новой Москвы, в ТиНАО мы будем наблюдать приток покупателей, которые откажутся от покупки жилья в подорожавших новостройках “старой” Москвы. Соответственно, цены здесь скорее всего продолжат расти».
Источник: «Метриум»
Едва наметившиеся послабления ограничений от коронавирусной инфекции грозят обернуться еще более серьезным локдауном. Рынок торговой недвижимости, начавший было оживать, рискует просесть еще серьезнее, чем в прошлом году.
Для инвестора это, в первую очередь, повлияет на ставки капитализации, которые, вероятно, упадут (в настоящий момент ставка находится на уровне 2020 года и составляет 9,5% - см. Таблицу 1 и Таблицу 2). Собственники, еще недавно верившие в начавшееся восстановление, сегодня начали обдумывать продажу своих активов. Однако, несмотря на непростые времена, владельцы крупных коммерческих объектов не стремятся к демпингу (сказался год льготных арендных послаблений и снизившихся показателей), а, наоборот, повышают цены на продажу - за год рост стоимости покупки торговых площадей составил порядка 25%.
В целом, по итогам 1 полугодия 2021 года, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость приближается к допандемийному уровню. За 1 полугодие 2021 года объем инвестиций превышает аналогичный показатель 2020 года на 15%, составив более 100 млрд рублей. Из них порядка 15% пришлось на торговую недвижимость, что эквивалентно объему всех сделок в этом секторе за прошлый год. Надо отметить, что важную роль тут сыграла перепродажа значимых объектов, расположенных в ЦАО - ТЦ “Гименей” и ТЦ “Якиманка, 26”.
При этом, в Москве в 1 полугодии 2021 года наблюдается дефицит свободных земель под девелопмент, из-за чего центр инвестиционной активности временно переместился в Санкт-Петербург: сегодня на него приходится порядка 50% капиталовложений (большинство из них в девелопмент), на Москву - 40%, доля регионов - 10%. Прирост свободных площадей в столице замедлился и до конца года ожидается выход не более 400 тыс. кв. м торговой недвижимости - новых торговых центров преимущественно площадью 15 000-30 000 кв. м каждый.
Интересные явления происходят на рынке аренды. Несмотря на то, что уровень вакантных площадей остается достаточно высоким, собственники не спешат торговаться, а, наоборот, повышают цены. Так, рост ставок на стрит-ритейл в спальных районах, составляет 20-25%.
Другим важным трендом в 2020-2021 гг. становится постепенное сокращение площадей торговых центров и появление малых районных форматов в шаговой доступности. Можно сказать, что это основной продукт сегодня: из крупных игроков остались только старые проекты, а новые не выходят совсем.
Что касается международных резидентов, то в связи с нестабильной ситуацией, вызванной эпидемиологическими ограничениями и общим падением доходов населения, они пока не спешат рассматривать Россию как один из перспективных рынков. В 2021 году на отечественный рынок вышло 12 новых брендов (это самый низкий показатель за последние 8 лет), еще 3 марки объявили о своем закрытии.
“Среди наиболее значимых трендов, наметившихся в торговой недвижимости, прежде всего, под влиянием пандемии, мы можем выделить изменение форматов торговли, готовых на все в борьбе за покупателя. Все большое значение приобретает омниканальность (сочетание технологий оффлайн и онлайн) и рост доли e-commerce в России. Одновременно с этим, онлайн-магазины частично переходят в оффлайн, открывая даже в крупных ТЦ пункты выдачи. Такие новые форматы торговли, как dark store и dark kitchen - рестораны и магазины без посетителей, уже стали общепринятыми форматами. Сами ТРЦ все большее внимание уделяют архитектуре и оптимизации пространства, например, перепрофилируя освободившиеся площади под ПСН (площади свободного назначения). Нынешняя ситуация, с ужесточающимися ограничениями и временной стагнацией - драгоценное время, когда инвестору необходимо определиться со стратегией: приобрести ликвидный актив на падающем рынке или, наоборот, продать сложный для него объект. Самое главное в такой ситуации - не медлить с решением”, - отмечает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
Таблица 1: Основные инвестиционные характеристики для ТЦ
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем, Москва |
Новое строительство, Москва |
Новое строительство, Россия |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
9-10% |
5,7 млн кв.м |
232 тыс. кв.м. |
192 тыс. кв.м |
10% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
9,5% |
5,7 млн кв.м |
42 тыс. кв. м (прогноз на 2021г. - 400 тыс. кв. м) |
112 тыс. кв.м (прогноз на 2021г. - 600 тыс. кв. м) |
9,5% |
Таблица 2: Основные инвестиционные характеристики для стрит-ритейл
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем площадей |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
14,9% |
587 тыс. кв.м |
9,5% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
14,7% |
586 тыс.кв.м |
9% |
Стоимость новостройки зависит от ряда факторов. Наравне с остальными, на нее влияет и объем предложения, выпущенный на рынок. Вместе с ажиотажным спросом на квартиры, охватившем рынок недвижимости в последние месяцы, застройщики старались выводить максимальный объем, чтобы не допустить дефицита. По последним данным портала ДОМ.РФ, за 5 месяцев 2021 года началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м за аналогичный период 2020 г. Для сравнения, во втором полугодии 2020 г. было запущено порядка 18,6 млн кв. м жилых проектов, тогда как во втором полугодии 2019 года – только 13,4 млн кв. м. Это высокий показатель, при том, что пик запуска новых проектов наблюдался в декабре 2020 г., когда цифры доходили до 4,7 млн кв. м.
Больше всего за прошедший период было заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%) и Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%). В границах Старой Москвы лидерами по количеству новинок стали районы Даниловский (14% всех новых корпусов), Хорошево-Мневники (7%), Южнопортовый (6%), Обручевский и Раменки (по 5%), а также Беговой (4%). В Новой Москве основной объем новых корпусов был сосредоточен в Сосенском с.п. (47%), также в тройку лидеров вошли Московский (18%) и Кокошкино (13%).
С начала года на рынок в границах Старой Москвы было выведено 22 новых объекта: 14 (или 64%) из них относятся к сегменту бизнес-класса, 8 (36%) – к комфорт-классу. Если оценивать все вышедшие на рынок корпуса (в новых и уже реализуемых проектах), то за 5 месяцев предложение пополнили 147 единиц: из них, на долю бизнес-класса пришлось 60%, на комфорт-класс – 38%, по 1% на премиум- и эконом-сегменты. В Новой Москве в реализацию вышло 3 новых проекта, всего же предложение пополнилось 45 новыми корпусами. Все новые объемы сконцентрированы в сегменте комфорт-класса.
При этом, важно понимать, что, в первую очередь, растет строительная готовность самого жилья, а социальная инфраструктура за ней не поспевает. Сады, школы, поликлиники строятся, но темпы и объемы не соответствуют потребностям населения. Эта проблема актуальна в принципе для всех городов, но особенно в тех локациях, где концентрируются большие объемы нового строительства.
Цены уверенно росли все первое полугодие 2021 года, однако основной скачок в этом году пришелся на апрель-май, месяцы, когда не имея информации о продлении льготной ипотеки, застройщики поднимали цены практически каждую неделю. Так, с начала года стоимость новостроек в Москве уже прибавила 20,2%, в Новой Москве – 11,9%, в Московской области прирост составил 10,5%. В ближайшие полгода не ожидается такого значительного роста цен, как во втором полугодии 2020-первом полугодии 2021 года, наоборот - их стагнация.
“Стоит понимать, что такой существенный прирост вывода новостроек на рынок отчасти связан с эффектом “низкой базы” прошлого года, когда в период пандемии строительная отрасль практически замерла. Уверена, что покупатель на это предложение найдется: потребность в улучшении жилищных условий у граждан никуда не делась, ипотечные ставки, даже без учета льготной программы, по-прежнему выглядят довольно привлекательно, а застройщики, несмотря на старт новых проектов, продолжают выводить на рынок ограниченные объемы и поддерживать легкий дефицит свободного предложения”, - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
