Повышение ключевой ставки приведет к росту ипотечной нагрузки на 2-3 млн рублей
22 октября руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о решении повысить ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов – до 7,5%. Каждый такой шаг со стороны регулятора отражается на рынке ипотечного кредитования. Очевидно, что условия для заемщиков уже в ближайшее время станут куда более жесткими. Аналитики премии Urban Awards подсчитали, насколько вырастет размер переплаты в зависимости от сценария, который выберут банки. Но даже при самом оптимистичном варианте большинству покупателей придется дополнительно заплатить от 0,5 до 1,5 млн рублей.
Масс-маркет, а также нижняя и средняя фракции бизнес-класса наиболее зависимы от доступности ипотечных программ. Соответственно, их аудитории (которая покрывает 92% покупательской базы в Москве) предстоит выдержать болезненный финансовый удар от предстоящего повышения кредитных ставок. Эксперты допускают возможность реализации трех сценариев – мягкого (+0,5 процентного пункта), умеренного (+0,75 процентного пункта) и жесткого (+1,0 процентный пункт и выше). Чтобы определить размер дополнительной нагрузки на семейные бюджеты «ипотечников», аналитическая группа рассчитала возможный объем переплаты при каждом из перечисленных вариантов. В основу вычислений был положен один из самых популярных продуктов на первичном рынке – классические двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На сегодняшний день большая часть предложения в этой категории заключена в рамки от 9-10 млн рублей (микрорайоны в Новой Москве и Люблино) до 24-26 млн рублей (проекты бизнес-класса). Выборка исследования включает 20 адресов, представляющих все активные округа на девелоперской карте и самые крупные сегменты строительного рынка. При определении итоговых показателей аналитики исходили из набора условий, предполагающего 20-летний срок кредитования и начальный взнос в 20% от стоимости лота.
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Стоимость лота, млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,5 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,75 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 1,0 п.п., млн рублей |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
8,75 |
0,50 |
0,76 |
1,02 |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
9,86 |
0,57 |
0,86 |
1,16 |
|
Испанские кварталы |
Сосенское |
НАО |
11,16 |
0,65 |
0,98 |
1,31 |
|
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
ЮВАО |
11,99 |
0,69 |
1,05 |
1,40 |
|
Homecity |
Московский |
НАО |
13,46 |
0,78 |
1,18 |
1,58 |
|
Дмитровский парк |
Дмитровский |
САО |
13,71 |
0,80 |
1,20 |
1,61 |
|
Михалковский |
Головинский |
САО |
15,77 |
0,92 |
1,38 |
1,85 |
|
Сиреневый парк |
Богородское |
ВАО |
16,49 |
0,96 |
1,45 |
1,94 |
|
Alia |
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
16,77 |
0,97 |
1,47 |
1,97 |
|
КутузовGrad II |
Можайский |
ЗАО |
17,45 |
1,01 |
1,53 |
2,04 |
|
Balance |
Рязанский |
ЮВАО |
17,97 |
1,03 |
1,56 |
2,09 |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
18,50 |
1,07 |
1,62 |
2,17 |
|
ILove |
Останкинский |
СВАО |
19,73 |
1,14 |
1,72 |
2,31 |
|
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
САО |
20,27 |
1,18 |
1,77 |
2,38 |
|
Mypriority Basmanny |
Басманный |
ЦАО |
21,11 |
1,22 |
1,85 |
2,47 |
|
Символ |
Лефортово |
ЮВАО |
22,09 |
1,29 |
1,94 |
2,59 |
|
Ривер Парк |
Нагатинский Затон |
ЮАО |
22,41 |
1,30 |
1,97 |
2,63 |
|
Архитектор |
Обручевский |
ЮЗАО |
23,53 |
1,37 |
2,06 |
2,76 |
|
Зиларт |
Даниловский |
ЮАО |
24,43 |
1,42 |
2,14 |
2,87 |
|
Алексеевский фонтан |
Алексеевский |
СВАО |
25,52 |
1,49 |
2,24 |
3,00 |
При самом благоприятном развитии событий аудитория комфорт-класса переплатит при покупке двухкомнатной квартиры от 0,5 до 1,0 млн рублей. В случае проектов, которые базируются за МКАД или на юго-восточной окраине «старой» Москвы конечная сумма будет ближе к нижней границе. Если речь идет о популярных проектах на севере, северо-западе или востоке, то ипотечное бремя вырастет не менее чем на 800-900 тыс. рублей. Тем потребителям, которые ориентированы «доступный» бизнес-класс или следующую за ним ценовую категорию, нужно готовиться к потере, по крайней мере, 1,0-1,5 млн рублей. Это соответствует годовой зарплате среднестатистического москвича.
Повышение ставки на 0,75 процентного пункта означает, что в 1 млн рублей уложатся лишь покупатели самого экономичного жилья. Для большинства остальных потребительских групп траты будут в полтора-два раза больше.
При наиболее жестком (и, по всей видимости, наиболее вероятном) сценарии размер дополнительной переплаты, вызванной недавним решением Центробанка, составит порядка 12% от стоимости самой квартиры. В абсолютных значениях это будет 1,0-1,6 млн рублей для окраинных новостроек, 1,7-2,4 млн рублей для верхней фракции комфорт-класса и 2,50-3,00 млн рублей для проектов на ближних подступах к центру.
«Скачок индикатора ключевой ставки, необоснованно, внесет коррективы в маркетинговые стратегии застройщиков. Они постараются удержать сложившийся уровень спроса, и потому совместно с дружественными банками начнут искать возможности для компромиссных решений по ипотеке. Не исключено, что правительство также инициирует меры финансовой поддержки. Сейчас основные риски связаны не с подъемом ставки как таковым, а с негативными ожиданиями в отношении дальнейшей антиинфляционной политики», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в первые шесть месяцев 2021 года девелоперы приобрели более 665 га для строительства жилья и апартаментов. Объем инвестиций составил порядка $1 млрд. Показатель в два раза превышает результаты всего 2020 года, когда застройщики инвестировали около $500 млн в покупку более 332 га.
Превалирующая доля приобретенных в 2021 году участков (79% или 517 га) приходится на периферийные районы и ближайшую Ленинградскую область. Наибольшим интересом пользовались Новосаратовка, Пушкин, Стрельна, Парголово, Новоселье, Мурино. В черте Санкт-Петербурга девелоперы купили порядка 138 га.
С точки зрения структуры спроса, наиболее активно пополняла земельный банк в 2021 году компания Setl Group, которая совокупно приобрела порядка 355 га, или 54% от всего объема купленных участков. Среди самых крупных сделок девелопера – покупка 59 га в Стрельне, 43 га в Пушкине и 40 га на территории «Невского завода» на проспекте Обуховской обороны.
На втором месте по объему приобретенных земельных участков находится КВС, который в начале года завершил сделку по покупке 85,5 га в составе проекта «Югтаун». На третьем месте расположилась группа «ПИК», которая суммарно приобрела 76,9 га, в том числе 18 га в проекте Ligovsky City, 16 га в Каменке и 6 га на территории завода «Алмаз-Антей» на Лермонтовском проспекте.
«Дефицит земельных участков в Санкт-Петербурге и рекордное повышение цен на жилье вновь делают периферийные районы интересными для девелоперов. Только 21% от приобретенных земельных участков приходится на Санкт-Петербург. Это значит, что застройщики находятся в непростой ситуации, когда конкуренция будет смещаться от ценовой политики в сторону качества продукта и создания комфортной среды. При этом, активный спрос застройщиков на земельные площадки стимулирует рост стоимости таких активов, что, в совокупности с увеличением стоимости стройматериалов, рабочей силы и необходимостью привлечения проектного финансирования, будет сдерживать возможное снижение цен в случае колебания спроса на жилье», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 522,6 тыс. кв.м и 10,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения сократился на 2,8% площади и 4,5% лотов. В годовой динамике наблюдается прирост второй месяц подряд - на 12,7% площади и 19,8% лотов. 92,7% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,3% экспозиции.
В июне не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми объемами в уже реализуемых проектах: ЖК Бунинские луга (корпус 3.6.3), ЖК Саларьево парк (корпуса 49,50), ЖК Переделкино Ближнее (корпус 10.5).
На территории НАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское – 54,9% (-3% за месяц, +22,1% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 75% за счет выхода нового проекта ЖК Прокшино и новых объемов в уже реализуемых проектах. На втором месте – поселение Десеновское с долей 16,4% (+0,8% за месяц, +6,3% за год), в котором объем экспозиции также вырос за год на 69%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 94,3% и Новофедоровское – 5,7%.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 44,6% площади (-5,3% за месяц, +8,8% за год), из которого на нулевом цикле находится 41,8% предложения (-0,2% за месяц, +11% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 27,5% предложения (+4,3% за месяц, -4% за год), из которого больше всего приходится на стадию фасадно-отделочных работ – 20% (+3% за месяц, -6,7% за год).
В ТАО почти все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности – 97,1% (+6,7% за месяц, +17% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 48,9% (+3,6% за месяц, +2,6% за год), на втором месте – с отделкой – 35,8% (-5,3% за месяц, -10,3% за год). На долю предчистовой отделки приходится 8% лотов (0% за месяц, +1,3% за год). Растет доля предложения с допопциями: с кухней – 6,8% (+2,2% за месяц, +6,8% за год) и с мебелью и кухней – 0,5% (-0,5% за месяц, -0,2% за год). В ТАО почти все предложение представлено без отделки – 98,6% (+5% за месяц, -2% за год).
По итогам июня 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 191,8 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +36,8% за год): в НАО – 199,6 тыс. руб. (+3,2% за месяц, +42,5% за год) и в ТАО – 94,1 тыс. руб. (-6,3% за месяц, +28,7% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 210,7 тыс. руб. (+3,8% за месяц, + 47,5% за год) и в поселении Московский – 204 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +42,2% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -152,3 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +16,1% за год). В поселениях ТАО Новофедоровское СВЦ составила 96,1 тыс. руб. (-8% за месяц, +31,4% за год) и Первомайское – 94 тыс. руб.
Средняя цена лота на первичном рынке ТиНАО составила 9,5 млн руб. (+3,6% за месяц, +27,7% за год): в НАО – 9,7 млн руб. (+4,4% за месяц, +29,4% за год) и в ТАО – 6,4 млн руб. (-4,2% за месяц, +68,2% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,4 млн руб. (+0% за месяц, +29,4% за год) и Московский – 11,2 млн руб. (+1,5% за месяц, +43,7% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское - 6,9 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,6% за год).
В поселениях ТАО Новофедоровское средняя цена лота составила 5,3 млн руб. (-0,5% за месяц, +40,3% за год) и Первомайское – 6,4 млн руб.
