Повышение ключевой ставки приведет к росту ипотечной нагрузки на 2-3 млн рублей
22 октября руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о решении повысить ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов – до 7,5%. Каждый такой шаг со стороны регулятора отражается на рынке ипотечного кредитования. Очевидно, что условия для заемщиков уже в ближайшее время станут куда более жесткими. Аналитики премии Urban Awards подсчитали, насколько вырастет размер переплаты в зависимости от сценария, который выберут банки. Но даже при самом оптимистичном варианте большинству покупателей придется дополнительно заплатить от 0,5 до 1,5 млн рублей.
Масс-маркет, а также нижняя и средняя фракции бизнес-класса наиболее зависимы от доступности ипотечных программ. Соответственно, их аудитории (которая покрывает 92% покупательской базы в Москве) предстоит выдержать болезненный финансовый удар от предстоящего повышения кредитных ставок. Эксперты допускают возможность реализации трех сценариев – мягкого (+0,5 процентного пункта), умеренного (+0,75 процентного пункта) и жесткого (+1,0 процентный пункт и выше). Чтобы определить размер дополнительной нагрузки на семейные бюджеты «ипотечников», аналитическая группа рассчитала возможный объем переплаты при каждом из перечисленных вариантов. В основу вычислений был положен один из самых популярных продуктов на первичном рынке – классические двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На сегодняшний день большая часть предложения в этой категории заключена в рамки от 9-10 млн рублей (микрорайоны в Новой Москве и Люблино) до 24-26 млн рублей (проекты бизнес-класса). Выборка исследования включает 20 адресов, представляющих все активные округа на девелоперской карте и самые крупные сегменты строительного рынка. При определении итоговых показателей аналитики исходили из набора условий, предполагающего 20-летний срок кредитования и начальный взнос в 20% от стоимости лота.
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Стоимость лота, млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,5 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,75 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 1,0 п.п., млн рублей |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
8,75 |
0,50 |
0,76 |
1,02 |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
9,86 |
0,57 |
0,86 |
1,16 |
|
Испанские кварталы |
Сосенское |
НАО |
11,16 |
0,65 |
0,98 |
1,31 |
|
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
ЮВАО |
11,99 |
0,69 |
1,05 |
1,40 |
|
Homecity |
Московский |
НАО |
13,46 |
0,78 |
1,18 |
1,58 |
|
Дмитровский парк |
Дмитровский |
САО |
13,71 |
0,80 |
1,20 |
1,61 |
|
Михалковский |
Головинский |
САО |
15,77 |
0,92 |
1,38 |
1,85 |
|
Сиреневый парк |
Богородское |
ВАО |
16,49 |
0,96 |
1,45 |
1,94 |
|
Alia |
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
16,77 |
0,97 |
1,47 |
1,97 |
|
КутузовGrad II |
Можайский |
ЗАО |
17,45 |
1,01 |
1,53 |
2,04 |
|
Balance |
Рязанский |
ЮВАО |
17,97 |
1,03 |
1,56 |
2,09 |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
18,50 |
1,07 |
1,62 |
2,17 |
|
ILove |
Останкинский |
СВАО |
19,73 |
1,14 |
1,72 |
2,31 |
|
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
САО |
20,27 |
1,18 |
1,77 |
2,38 |
|
Mypriority Basmanny |
Басманный |
ЦАО |
21,11 |
1,22 |
1,85 |
2,47 |
|
Символ |
Лефортово |
ЮВАО |
22,09 |
1,29 |
1,94 |
2,59 |
|
Ривер Парк |
Нагатинский Затон |
ЮАО |
22,41 |
1,30 |
1,97 |
2,63 |
|
Архитектор |
Обручевский |
ЮЗАО |
23,53 |
1,37 |
2,06 |
2,76 |
|
Зиларт |
Даниловский |
ЮАО |
24,43 |
1,42 |
2,14 |
2,87 |
|
Алексеевский фонтан |
Алексеевский |
СВАО |
25,52 |
1,49 |
2,24 |
3,00 |
При самом благоприятном развитии событий аудитория комфорт-класса переплатит при покупке двухкомнатной квартиры от 0,5 до 1,0 млн рублей. В случае проектов, которые базируются за МКАД или на юго-восточной окраине «старой» Москвы конечная сумма будет ближе к нижней границе. Если речь идет о популярных проектах на севере, северо-западе или востоке, то ипотечное бремя вырастет не менее чем на 800-900 тыс. рублей. Тем потребителям, которые ориентированы «доступный» бизнес-класс или следующую за ним ценовую категорию, нужно готовиться к потере, по крайней мере, 1,0-1,5 млн рублей. Это соответствует годовой зарплате среднестатистического москвича.
Повышение ставки на 0,75 процентного пункта означает, что в 1 млн рублей уложатся лишь покупатели самого экономичного жилья. Для большинства остальных потребительских групп траты будут в полтора-два раза больше.
При наиболее жестком (и, по всей видимости, наиболее вероятном) сценарии размер дополнительной переплаты, вызванной недавним решением Центробанка, составит порядка 12% от стоимости самой квартиры. В абсолютных значениях это будет 1,0-1,6 млн рублей для окраинных новостроек, 1,7-2,4 млн рублей для верхней фракции комфорт-класса и 2,50-3,00 млн рублей для проектов на ближних подступах к центру.
«Скачок индикатора ключевой ставки, необоснованно, внесет коррективы в маркетинговые стратегии застройщиков. Они постараются удержать сложившийся уровень спроса, и потому совместно с дружественными банками начнут искать возможности для компромиссных решений по ипотеке. Не исключено, что правительство также инициирует меры финансовой поддержки. Сейчас основные риски связаны не с подъемом ставки как таковым, а с негативными ожиданиями в отношении дальнейшей антиинфляционной политики», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg оценили растущий рынок коворкингов в городе. На сегодняшний день в Петербурге насчитывается более 55 коворкингов общей площадью около 45 тыс. кв. м, 21 из них относятся к сетевым проектам. Объем занимаемых площадей с января по июнь увеличился на 13%. Крупнейшими открытиями за I полугодие текущего года являются коворкинг «Практик», расположенный на Гороховой ул. и &place, арендовавший площади в ТЦ «Невский атриум». В 2021 году к запуску планируется более 13 тыс. кв. м. площадей гибких пространств, таким образом, общая площадь коворкингов будет более 57 тыс. кв. м (прирост +47% к 2020). Этот объём составит 1,5% от совокупного объёма предложения качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге.
Средняя площадь коворкинга по итогам I полугодия 2021 г. составила 780 кв. м. Большинство гибких пространств (20 шт.) расположено в Центральном районе, на втором месте – Петроградский район с 11 коворкингами, он же лидер по площади, занимаемой ими (34%), на третьем месте – Адмиралтейский район с 10 коворкингами.
Аренда нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 9 100 руб./раб.место/месяц. Аренда фиксированного места – в среднем 13 000 тыс. руб./раб.место/месяц.
В Петербурге представлено 6 сетей коворкингов: Benua Page (6,6 тыс. кв. м), «Практик» (6,2 тыс. кв. м), Corner (1,4 тыс. кв. м.), Regus (1,4 тыс. кв. м), «Место встречи» (1,3 тыс. кв. м), Grow Up (0,9 тыс. кв. м).
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Коворкинги набирают все большую популярность в России в целом, и в Петербурге в частности. Они занимают свою нишу между работой в офисе и работой из дома. Во многом популярность этого формата обусловлена тем, что многие компании выбирают коворкинг ввиду простоты старта и полной укомплектованности: оборудованием, мебелью, сервисными функциями. При необходимости количество занимаемых мест можно расширить или сократить. Также рабочие места в коворингах пользуются спросом у фрилансеров, начинающих индивидуальных предпринимателей, у небольших растущих бизнесов. Сегодня сотрудники все меньше хотят быть привязанными к одному месту, и все больше предпочитают мобильность, либо рабочее место расположенное максимально близко к дому».
По итогам II квартала 2021 г. доля сделок по ипотеке (включая как льготную программу, так и основные программы кредитования) при покупке жилья в московских новостройках составила 64%, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Год назад доля ипотечных сделок в целом по рынку Москвы составила 60% (на момент когда программа льготной ипотеки под 6,5% уже действовала), а по итогам II квартала 2019 г. этот показатель составлял 45%. Рекордный спрос на покупку жилья по ипотеке обусловлен тремя факторами: стремлением покупателей успеть под действие льготной программы, активным ростом цен, а также сокращающимся объемом предложения на рынке.
Рост доли сделок по ипотеке наблюдался во всех сегментах жилья. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке по итогам квартала составила 72%, годом ранее показатель держался на уровне 69%.
Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса сейчас составляет 55%, а в прошлом квартале доля таких сделок составляла 53%. Годом ранее данный показатель по результатам II квартала 2020 г. показал 50%.
Ипотека в премиум-классе пользуется меньшей популярностью среди клиентов по сравнению с бизнес-классом – 35% от всех сделок (год назад этот показатель составлял 13%). В сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. тоже произошло увеличение спроса на ипотеку – 26% (год назад показатель составлял 14%).
Сейчас льготная ипотека действует на новых условиях - максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей, ставка - 7%. За первые несколько дней действия новых условий мы видим, что банки не спешат увеличивать ипотечные ставки до необходимых 7%. По данным Дом. РФ, средневзвешенная ставка льготной ипотеки остается на уровне 5,93%, а ставка по стандартным программам – 8,24%.
Учитывая ограничения по максимальной сумме кредита, в Москве в большинстве случаев покупатели смогут воспользоваться льготной программой при условии внесения 50% первоначального взноса. Это объясняется тем, что основная часть предложения в новостройках начинается от 6 млн рублей, а предложение менее 6 млн рублей в краткие строки бронируется клиентами.
На текущий момент минимальный бюджет покупки жилья до 3 млн рублей в «старых» границах Москвы присутствует только в апарт-комплексе «Подъемная 14» - минимальная студия площадью 11 кв. м и стоимостью 2,8 млн рублей. В части квартир минимальный бюджет покупки на рынке жилой недвижимости представлен в проекте «Станция Л» от девелопера Seven Suns Development – квартира-студия площадью 23,3 кв. м и стоимостью 4,55 млн рублей.
По прогнозам аналитиков Colliers, в ближайшей перспективе доля сделок по ипотеке в Москве может начать снижение, но только в случае более динамичного роста ипотечных ставок. Также спрос на ипотеку будет зависеть от динамики цен не первичном рынке жилой недвижимости Москвы. В текущих условиях, когда цены продолжают идти вверх, новые проекты выходят на рынок в недостаточном объеме и поглощаются каждый квартал, а покупательская способность снижается, ипотека будет оставаться основным драйвером и инструментом для покупки недвижимости в столице.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на недвижимость продолжает бить рекорды на рынке: из-за изменений с 1 июля 2021 г. условий действия льготной ипотеки многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам, понимая, что под новые условия действия льгот столичная недвижимость не попадает. Несмотря на увеличения ключевой ставки три раза с начала 2021 г. до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. Итоги II квартала очередной раз доказывают высокий спрос со стороны клиентов на субсидированные программы и льготные условия ипотечного кредитования».