Повышение ключевой ставки приведет к росту ипотечной нагрузки на 2-3 млн рублей

22 октября руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о решении повысить ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов – до 7,5%. Каждый такой шаг со стороны регулятора отражается на рынке ипотечного кредитования. Очевидно, что условия для заемщиков уже в ближайшее время станут куда более жесткими. Аналитики премии Urban Awards подсчитали, насколько вырастет размер переплаты в зависимости от сценария, который выберут банки. Но даже при самом оптимистичном варианте большинству покупателей придется дополнительно заплатить от 0,5 до 1,5 млн рублей.

---

Масс-маркет, а также нижняя и средняя фракции бизнес-класса наиболее зависимы от доступности ипотечных программ. Соответственно, их аудитории (которая покрывает 92% покупательской базы в Москве) предстоит выдержать болезненный финансовый удар от предстоящего повышения кредитных ставок. Эксперты допускают возможность реализации трех сценариев – мягкого (+0,5 процентного пункта), умеренного (+0,75 процентного пункта) и жесткого (+1,0 процентный пункт и выше). Чтобы определить размер дополнительной нагрузки на семейные бюджеты «ипотечников», аналитическая группа рассчитала возможный объем переплаты при каждом из перечисленных вариантов. В основу вычислений был положен один из самых популярных продуктов на первичном рынке – классические двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На сегодняшний день большая часть предложения в этой категории заключена в рамки от 9-10 млн рублей (микрорайоны в Новой Москве и Люблино) до 24-26 млн рублей (проекты бизнес-класса). Выборка исследования включает 20 адресов, представляющих все активные округа на девелоперской карте и самые крупные сегменты строительного рынка. При определении итоговых показателей аналитики исходили из набора условий, предполагающего 20-летний срок кредитования и начальный взнос в 20% от стоимости лота.

Жилой комплекс	Район	Округ	Стоимость лота, млн рублей	Рост издержек при увеличении ставки на 0,5 п.п., млн рублей	Рост издержек при увеличении ставки на 0,75 п.п., млн рублей	Рост издержек при увеличении ставки на 1,0 п.п., млн рублей
Новые Ватутинки	Десеновское	НАО	8,75	0,50	0,76	1,02
Светлый мир. Станция Л	Люблино	ЮВАО	9,86	0,57	0,86	1,16
Испанские кварталы	Сосенское	НАО	11,16	0,65	0,98	1,31
Квартал Некрасовка	Некрасовка	ЮВАО	11,99	0,69	1,05	1,40
Homecity	Московский	НАО	13,46	0,78	1,18	1,58
Дмитровский парк	Дмитровский	САО	13,71	0,80	1,20	1,61
Михалковский	Головинский	САО	15,77	0,92	1,38	1,85
Сиреневый парк	Богородское	ВАО	16,49	0,96	1,45	1,94
Alia	Покровское-Стрешнево	СЗАО	16,77	0,97	1,47	1,97
КутузовGrad II	Можайский	ЗАО	17,45	1,01	1,53	2,04
Balance	Рязанский	ЮВАО	17,97	1,03	1,56	2,09
Вестердам	Очаково-Матвеевское	ЗАО	18,50	1,07	1,62	2,17
ILove	Останкинский	СВАО	19,73	1,14	1,72	2,31
Селигер Сити	Западное Дегунино	САО	20,27	1,18	1,77	2,38
Mypriority Basmanny	Басманный	ЦАО	21,11	1,22	1,85	2,47
Символ	Лефортово	ЮВАО	22,09	1,29	1,94	2,59
Ривер Парк	Нагатинский Затон	ЮАО	22,41	1,30	1,97	2,63
Архитектор	Обручевский	ЮЗАО	23,53	1,37	2,06	2,76
Зиларт	Даниловский	ЮАО	24,43	1,42	2,14	2,87
Алексеевский фонтан	Алексеевский	СВАО	25,52	1,49	2,24	3,00

 

При самом благоприятном развитии событий аудитория комфорт-класса переплатит при покупке двухкомнатной квартиры от 0,5 до 1,0 млн рублей. В случае проектов, которые базируются за МКАД или на юго-восточной окраине «старой» Москвы конечная сумма будет ближе к нижней границе. Если речь идет о популярных проектах на севере, северо-западе или востоке, то ипотечное бремя вырастет не менее чем на 800-900 тыс. рублей. Тем потребителям, которые ориентированы «доступный» бизнес-класс или следующую за ним ценовую категорию, нужно готовиться к потере, по крайней мере, 1,0-1,5 млн рублей. Это соответствует годовой зарплате среднестатистического москвича.

Повышение ставки на 0,75 процентного пункта означает, что в 1 млн рублей уложатся лишь покупатели самого экономичного жилья. Для большинства остальных потребительских групп траты будут в полтора-два раза больше.

При наиболее жестком (и, по всей видимости, наиболее вероятном) сценарии размер дополнительной переплаты, вызванной недавним  решением Центробанка, составит порядка 12% от стоимости самой квартиры. В абсолютных значениях это будет 1,0-1,6 млн рублей для окраинных новостроек, 1,7-2,4 млн рублей для верхней фракции комфорт-класса и 2,50-3,00 млн рублей для проектов на ближних подступах к центру.

«Скачок индикатора ключевой ставки, необоснованно, внесет коррективы в маркетинговые стратегии застройщиков. Они постараются удержать сложившийся уровень спроса, и потому совместно с дружественными банками начнут искать возможности для компромиссных решений по ипотеке. Не исключено, что правительство также инициирует меры финансовой поддержки. Сейчас основные риски связаны не с подъемом ставки как таковым, а с негативными ожиданиями в отношении дальнейшей антиинфляционной политики», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.