В III квартале 2021 г. спрос на жилье комфорт-класса в Москве снизился на 25%
В III квартале 2021 г. объем спроса в комфорт-классе составил 402 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале. Причиной снижения спроса стало изменение условий льготного ипотечного кредитования, которое выступало одним из основных стимулом для покупки в комфорт-классе.
Спрос на жилую недвижимость комфорт-класса на первичном рынке снижается. Хотя показатели спроса и поддерживаются мерами стимулирования за счет субсидированных ипотечных программ, а также расширения программы семейной ипотеки, на рынок вернулась сезонность спроса в летний период. С учетом изменения условий с 1 июля 2021 г., программа льготного ипотечного кредитования продолжит оказывать влияние только на сегмент комфорт-класса. Основным драйвером спроса становится семейная ипотека под 6% годовых, где новыми условиями максимальная сумма кредитования была сохранена на уровне 12 млн рублей, при этом был расширен круг потенциальных заемщиков за счет включения в программу семей с одним ребенком.
В структуре спроса на квартиры по площадям наиболее востребованными оказались лоты площадью от 30 до 50 кв. м (доля сделок – 41%), это преимущественно 1- и 2-комнатные квартиры. Спрос на апартаменты ориентирован на более мелкие лоты — до 40 кв. м. Наиболее востребованы у покупателей апартаменты 1-комнатного формата (33%) и студии (32%).
Средневзвешенная цена предложения в проектах комфорт-класса в III квартале составила 257 тыс. руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены в комфорт-классе демонстрирует рост на протяжении всего 2021 г. На фоне изменения условий льготной ипотеки, а также роста ключевой ставки ЦБ в III квартале зафиксировано замедление роста цены (+5% к предыдущему кварталу) в сравнении со II кварталом, когда средневзвешенная цена увеличилась на 17%.
Для квартир комфорт-класса одним из факторов роста цены является увеличение доли квартир с отделкой в новом предложении (до 80%) в соответствии с поступающим запросом от покупателя — квартира с отделкой экономически выгоднее, чем ремонт собственными силами, так как позволяет заселиться в новое жилье сразу после выдачи ключей, а также делает возможным включить эти траты в ипотечный кредит.
На фоне всплеска спроса в июне 2021 г., стимулируемого льготным ипотечным кредитованием и вымывшего с рынка большой объем предложения, был создан искусственный дефицит предложения. В течение III квартала дефицит был восполнен и вернулся к показателям начала этого года. Объем предложения жилья комфорт-класса на конец сентября 2021 г. составил 881 тыс. кв. м или 17,8 тыс. лотов средней площадью 49 кв. м.
По итогам III квартала 2021 г. объем нового предложения жилья комфорт-класса в Москве составил более 112 тыс. кв. м (-14% к предыдущему кварталу) в 19 проектах – как в новых, так и числе новых очередей/корпусов в составе уже реализующихся объектов.
Впервые вышли на рынок 8 проектов — это 3 проекта в Восточном административном округе — «Лосиноостровский парк» и «Сокольнический вал 1» от компании ПИК и проект Self от компании «Энергостройинвест», а также 5 проектов реконструкции – «New Form Аминьевское», «New Form Жигулевская», «Лофт на Вернадского», «Лофт Нагорная» и «Подъемная 14» с заявленным сроком сдачи в 2021 году.
Для рынка первичной недвижимости комфорт-класса в III квартале 2021 г. было характерно изменение структуры экспозиции — распределение предложения по комнатности отображает картину, схожую с началом года, а по сравнению с показателями II квартала картина изменилась — в апреле-июне активно вымывались студии и 1-комнатные планировочные решения, за счет чего рынок ощутил дефицит предложения малогабаритных квартир и апартаментов. Теперь ситуация меняется – девелоперы активно выводят на рынок небольшие площади, придерживая самые ликвидные лоты особенно в части апартаментов, в ожидании принятия закона об их правовом статусе.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «III квартал 2021 г. показал, что несмотря на изменение условий льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 г., фактически ограничивших массовое использование данной программы в Москве, рынок жилой недвижимости комфорт-класса сохраняет тенденции последнего года: рост стоимости первичного жилья и перераспределение структуры предложения – на рынок выводится все больше апартаментов мелкой нарезки, в ожидании принятия закона об их правом статусе в конце этого года. На фоне снижения спроса в III квартале и сохранения высоких объемов вывода на рынок нового предложения можно ожидать рост объемов предложения на рынке. Новое предложение комфорт-класса на рынке Москвы может быть обеспечено за счет наращивания объемов строительства благодаря интенсификации редевелопмента — жилого строительства в локациях бывших промзон и экономически депрессивных территорий, оживляемых за счет запуска новых транспортных проектов».
Департамент аналитики сервиса покупки жилья «Синица» решил выяснить, сколько можно купить квартир в Москве, если продать самую дорогую столичную недвижимость.
Одной из самых дорогих квартир в Москве на сегодняшний день является пентхаус площадью 1051 кв. м, расположенный на 9-м этаже элитного жилого комплекса на Тверской-Ямской «Fairmont. Vesper Residences». В стоимость пентхауса включена полная чистовая отделка, оборудованная кухня и ванные комнаты, а также доступ к инфраструктуре и сервисам отеля. Его цена составляет более 3 миллиардов рублей, а если точнее, то 3 153 600 000 рублей. Соответственно, квадратный метр суперэлитного жилья стоит около 3 млн рублей.
Как подсчитали аналитики сервиса «Синица», на 3 млрд рублей в старых границах Москвы можно приобрести:
- 120 квартир бизнес-класса (если исходить из расчета средней площади квартиры 70,5 кв. м и средней цены 371,3 тыс. рублей/кв. м);
- 250 квартир комфорт-класса (при средней площади квартиры 51,3 кв. м и средней цене 245,7 тыс. рублей/кв. м);
- 377 квартир экономкласса (из расчета средней площади квартиры 47,1 кв. м и средней цены 177,6 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Москва – безусловно, город контрастов, особенно это касается рынка недвижимости. На сегодня пентахус в «Fairmont. Vesper Residences» – один из самых эксклюзивных и дорогих лотов Москвы в открытой продаже, тогда как самая бюджетная квартира старых границах Москвы в среднем стоит порядка 8,365 млн рублей. Между тем, по нашим данным, в старых границах Москвы не наберется столько жилья экономкласса – всего в реализации имеется около 180 квартир. Поэтому за сумму, полученную от продажи самой дорогой квартиры, можно скупить все лоты экономкласса и останется более половины суммы».
За первые шесть месяцев 2021 года в столичных новостройках премиального сегмента было реализовано в 2,9 раза больше квадратных метров, чем за I полугодие 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом доля 10 самых востребованных комплексов за год практически не изменилась, составив порядка 83%.
По данным «Метриум», в январе-июне 2021 года в столичных комплексах премиум-класса было продано 163 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Это в 2,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В свою очередь, прибыль застройщиков в I полугодии 2021 года выросла в 3,4 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 82,1 млрд рублей. На долю 10 самых популярных проектов пришлось 136 тыс. кв.м., что составляет 83,4% от общего объема реализации и сопоставимо с показателем первых шести месяцев 2020 года (85%).
Первое место в топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам I полугодия 2021 года занял ЖК «Остров» от компании «Донстрой», вышедший на рынок в феврале 2021 года. За пять месяцев в данном проекте было продано 46,2 тыс. кв.м., что составило 28,3% от общего объема реализованной площади. Средняя стоимость квадратного метра – 579,3 тыс. рублей.
На второй строчке разместился ЖК Prime Park, в котором с начала года было продано 16,2 тыс. кв.м. Специфика данного проекта заключается в том, что около трети всей площади (5,3 тыс. кв.м.) в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенный прайс на «квадрат» в июне 2021 года составил 579 тыс. рублей.
«Бронза» в топ-10 досталось ЖК SLAVA. Продажи в нем начались во II квартале 2021 года, что не помешало комплексу занять почетное третье место (14,6 тыс. кв.м., 8,9% от всей реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в данном проекте – 603,8 тыс. рублей.
Общей тенденцией первого полугодия среди новостроек премиального сегмента служит постепенное вымывание ликвидного предложения в проектах, находящихся в продаже на протяжении относительно долгого времени. Наибольшее сокращение объема реализованной площади зафиксировано в ЖК Victory Park Residence (-55,2%) и ЖК Capital Towers (-46,7%).
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса за 12 месяцев выросла на 21,4% и составляет по итогам июня 2021 года 718,7 тыс. рублей. При этом в 6 из топ-10 проектов прайс на «квадрат» выше среднерыночного значения. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Садовые кварталы» (1 127тыс. рублей), дешевле – в ЖК Spires (521 тыс. рублей)
«В I полугодии 2021 года продолжается тенденция, когда несколько лидеров аккумулируют в своих проектах значительную часть спроса, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Иной интересный тренд – децентрализация премиальных локаций. Помимо традиционно востребованных территорий (Пресни и Дорогомилово), хорошим спросом пользуются проекты в относительно новых районах. Это, например, ЖК SLAVA и ЖК Prime Park, расположенные на севере столицы».