В III квартале 2021 г. спрос на жилье комфорт-класса в Москве снизился на 25%
В III квартале 2021 г. объем спроса в комфорт-классе составил 402 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале. Причиной снижения спроса стало изменение условий льготного ипотечного кредитования, которое выступало одним из основных стимулом для покупки в комфорт-классе.
Спрос на жилую недвижимость комфорт-класса на первичном рынке снижается. Хотя показатели спроса и поддерживаются мерами стимулирования за счет субсидированных ипотечных программ, а также расширения программы семейной ипотеки, на рынок вернулась сезонность спроса в летний период. С учетом изменения условий с 1 июля 2021 г., программа льготного ипотечного кредитования продолжит оказывать влияние только на сегмент комфорт-класса. Основным драйвером спроса становится семейная ипотека под 6% годовых, где новыми условиями максимальная сумма кредитования была сохранена на уровне 12 млн рублей, при этом был расширен круг потенциальных заемщиков за счет включения в программу семей с одним ребенком.
В структуре спроса на квартиры по площадям наиболее востребованными оказались лоты площадью от 30 до 50 кв. м (доля сделок – 41%), это преимущественно 1- и 2-комнатные квартиры. Спрос на апартаменты ориентирован на более мелкие лоты — до 40 кв. м. Наиболее востребованы у покупателей апартаменты 1-комнатного формата (33%) и студии (32%).
Средневзвешенная цена предложения в проектах комфорт-класса в III квартале составила 257 тыс. руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены в комфорт-классе демонстрирует рост на протяжении всего 2021 г. На фоне изменения условий льготной ипотеки, а также роста ключевой ставки ЦБ в III квартале зафиксировано замедление роста цены (+5% к предыдущему кварталу) в сравнении со II кварталом, когда средневзвешенная цена увеличилась на 17%.
Для квартир комфорт-класса одним из факторов роста цены является увеличение доли квартир с отделкой в новом предложении (до 80%) в соответствии с поступающим запросом от покупателя — квартира с отделкой экономически выгоднее, чем ремонт собственными силами, так как позволяет заселиться в новое жилье сразу после выдачи ключей, а также делает возможным включить эти траты в ипотечный кредит.
На фоне всплеска спроса в июне 2021 г., стимулируемого льготным ипотечным кредитованием и вымывшего с рынка большой объем предложения, был создан искусственный дефицит предложения. В течение III квартала дефицит был восполнен и вернулся к показателям начала этого года. Объем предложения жилья комфорт-класса на конец сентября 2021 г. составил 881 тыс. кв. м или 17,8 тыс. лотов средней площадью 49 кв. м.
По итогам III квартала 2021 г. объем нового предложения жилья комфорт-класса в Москве составил более 112 тыс. кв. м (-14% к предыдущему кварталу) в 19 проектах – как в новых, так и числе новых очередей/корпусов в составе уже реализующихся объектов.
Впервые вышли на рынок 8 проектов — это 3 проекта в Восточном административном округе — «Лосиноостровский парк» и «Сокольнический вал 1» от компании ПИК и проект Self от компании «Энергостройинвест», а также 5 проектов реконструкции – «New Form Аминьевское», «New Form Жигулевская», «Лофт на Вернадского», «Лофт Нагорная» и «Подъемная 14» с заявленным сроком сдачи в 2021 году.
Для рынка первичной недвижимости комфорт-класса в III квартале 2021 г. было характерно изменение структуры экспозиции — распределение предложения по комнатности отображает картину, схожую с началом года, а по сравнению с показателями II квартала картина изменилась — в апреле-июне активно вымывались студии и 1-комнатные планировочные решения, за счет чего рынок ощутил дефицит предложения малогабаритных квартир и апартаментов. Теперь ситуация меняется – девелоперы активно выводят на рынок небольшие площади, придерживая самые ликвидные лоты особенно в части апартаментов, в ожидании принятия закона об их правовом статусе.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «III квартал 2021 г. показал, что несмотря на изменение условий льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 г., фактически ограничивших массовое использование данной программы в Москве, рынок жилой недвижимости комфорт-класса сохраняет тенденции последнего года: рост стоимости первичного жилья и перераспределение структуры предложения – на рынок выводится все больше апартаментов мелкой нарезки, в ожидании принятия закона об их правом статусе в конце этого года. На фоне снижения спроса в III квартале и сохранения высоких объемов вывода на рынок нового предложения можно ожидать рост объемов предложения на рынке. Новое предложение комфорт-класса на рынке Москвы может быть обеспечено за счет наращивания объемов строительства благодаря интенсификации редевелопмента — жилого строительства в локациях бывших промзон и экономически депрессивных территорий, оживляемых за счет запуска новых транспортных проектов».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 306,4 тыс. кв. (+12% за месяц, - 44% за год) и 5,2 тыс. лотов (+7,2% за месяц, -35% за год). В совокупном предложении новостроек доля апартаментов составила 15,2%.
Большая часть предложения приходится на премиум-класс – 36,1% (+0,3% за месяц, +2,1% за год) и на бизнес-класс – 34,5% (-2,6% за месяц, -8,3% за год). Доля комфорт-класса составляет 28,5% (+3,3% за месяц, +6,4% за год), стандарт-класса - всего 0,9% (-0,4% за месяц, -0,3% за год).
Почти 57% площади апартаментов представлена в 3 округах: ЦАО – 31,4% (+1,1% за месяц, +10,4% за год), СЗАО – 13,5% (-2% за месяц, +7,3% за год) и САО – 12% (-1,6% за месяц, -12,3% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 54,3% площади (-7,4% за месяц, -7,4% за год): на стадии введенных объемов – 33,8% (-6,3% за месяц, +2,5% за год), на стадии благоустройства – 1,7%(-0,2% за месяц, -8,6% за год) и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-0,9% за месяц, -2,1% за год). На начальной стадии находится 30,6% площади (+3,7% за месяц, +6,8% за год): на нулевом цикле – 26,4% (+8,8% за месяц, +15,4% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,3% (-5,1% за месяц, -8,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) апартаментов в июле составила 422,9 тыс. руб. (+1,9% за месяц, +35,1% за год). Лидерами роста за год стали комфорт-класс – 250 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +44,4% за год) и стандарт-класс – 240 тыс. руб. (+2,9% за месяц, +40,5% за год). СВЦ в премиум-классе составила 668,3 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +33,1% за год), в бизнес-классе – 315,5 тыс. руб. (+2% за месяц, +32,1% за год).
Самым доступным среди округов стал СЗАО – 262,5 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +34% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 663,9 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +29,2% за год). Больше всего за месяц СВЦ выросла в ЮВАО и СВАО - на 2,9% и в ЦАО – на 4,6%, больше всего снизилась в ЮАО – на 7,1% и в ЗАО – на 3,6%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 511,1 тыс. кв. м и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем оно сократилось на 2,2% площади и 1,4% лотов. В годовом выражении наблюдается прирост второй месяц подряд на 16,6% площади и 25,8% лотов. Основную долю предложения в ТиНАО составляют новостройки Новомосковского административного округа - 92,3%.
Лидером по объёму предложения в НАО среди населённых пунктов остаётся поселение Сосенское, на которое приходится 54% (+4,2% за месяц, +21,8% за год). За год прирост экспозиции здесь составил 87,5%. На втором месте с большим отрывом от него находится поселение Десеновское с долей 15,8% (+0,8% за месяц, +11,4% за год). Рост экспозиции за год здесь также значителен - 81,4%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В Новомосковском округе большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,7% площади (+2,2% за месяц, +9,3% за год): на нулевом цикле находится 39,8% предложения (+1% за месяц, +9,2% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 3,9% (+1,2% за месяц, 0% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 35,2% предложения (+2,6% за месяц, +1% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 23% (-2,3% за месяц, -8,7% за год), благоустройства – 8,1% (+4,8% за месяц, +7% за год), введены – 4,2% (+0,1% за месяц, +2,7% за год).
В основном, предложение в НАО представлено без отделки - 45,9% (-3% за месяц, -3,9% за год). Лоты с отделкой занимают долю в 33,6% (-2,4% за месяц, - 9,1% за год). В июле предчистовая отделка предлагалась в 7,5% лотов (-0,5% за месяц, +1,1% за год). Заметен рост предложения квартир с допопциями – с кухней (бытовая техника, мебель) – 9,8% (+4,8% за месяц, +8,7% за год) и с мебелью и кухней – 3,4% (+1,1% за месяц, +3,5% за год).
По итогам июля 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка НАО составила 199,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +41,3% за год), что стало самым незначительным приростом с начала года в месячном выражении.
Самая высокая СВЦ в Новомосковском округе Москвы зафиксирована в поселении Сосенское - 213,2 тыс. руб. (+1,2% за месяц, + 47,2% за год). На втором месте - поселение Московский - 206 тыс. руб. (+0,9% за месяц, + 41,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -153,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +17,4% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +29,3% за год). Самая высокая цена лота наблюдается в поселениях Московский – 11,5 млн руб. (+2,6% за месяц, +45,8% за год) и Внуковское – 11,3 млн руб. (-0,4% за месяц, +29,3% за год), самая низкая – в новом проекте в поселении Кокошкино – 7,2 млн руб. (-6,7% за месяц).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
