В III квартале 2021 г. спрос на жилье комфорт-класса в Москве снизился на 25%
В III квартале 2021 г. объем спроса в комфорт-классе составил 402 тыс. кв. м, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале. Причиной снижения спроса стало изменение условий льготного ипотечного кредитования, которое выступало одним из основных стимулом для покупки в комфорт-классе.
Спрос на жилую недвижимость комфорт-класса на первичном рынке снижается. Хотя показатели спроса и поддерживаются мерами стимулирования за счет субсидированных ипотечных программ, а также расширения программы семейной ипотеки, на рынок вернулась сезонность спроса в летний период. С учетом изменения условий с 1 июля 2021 г., программа льготного ипотечного кредитования продолжит оказывать влияние только на сегмент комфорт-класса. Основным драйвером спроса становится семейная ипотека под 6% годовых, где новыми условиями максимальная сумма кредитования была сохранена на уровне 12 млн рублей, при этом был расширен круг потенциальных заемщиков за счет включения в программу семей с одним ребенком.
В структуре спроса на квартиры по площадям наиболее востребованными оказались лоты площадью от 30 до 50 кв. м (доля сделок – 41%), это преимущественно 1- и 2-комнатные квартиры. Спрос на апартаменты ориентирован на более мелкие лоты — до 40 кв. м. Наиболее востребованы у покупателей апартаменты 1-комнатного формата (33%) и студии (32%).
Средневзвешенная цена предложения в проектах комфорт-класса в III квартале составила 257 тыс. руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены в комфорт-классе демонстрирует рост на протяжении всего 2021 г. На фоне изменения условий льготной ипотеки, а также роста ключевой ставки ЦБ в III квартале зафиксировано замедление роста цены (+5% к предыдущему кварталу) в сравнении со II кварталом, когда средневзвешенная цена увеличилась на 17%.
Для квартир комфорт-класса одним из факторов роста цены является увеличение доли квартир с отделкой в новом предложении (до 80%) в соответствии с поступающим запросом от покупателя — квартира с отделкой экономически выгоднее, чем ремонт собственными силами, так как позволяет заселиться в новое жилье сразу после выдачи ключей, а также делает возможным включить эти траты в ипотечный кредит.
На фоне всплеска спроса в июне 2021 г., стимулируемого льготным ипотечным кредитованием и вымывшего с рынка большой объем предложения, был создан искусственный дефицит предложения. В течение III квартала дефицит был восполнен и вернулся к показателям начала этого года. Объем предложения жилья комфорт-класса на конец сентября 2021 г. составил 881 тыс. кв. м или 17,8 тыс. лотов средней площадью 49 кв. м.
По итогам III квартала 2021 г. объем нового предложения жилья комфорт-класса в Москве составил более 112 тыс. кв. м (-14% к предыдущему кварталу) в 19 проектах – как в новых, так и числе новых очередей/корпусов в составе уже реализующихся объектов.
Впервые вышли на рынок 8 проектов — это 3 проекта в Восточном административном округе — «Лосиноостровский парк» и «Сокольнический вал 1» от компании ПИК и проект Self от компании «Энергостройинвест», а также 5 проектов реконструкции – «New Form Аминьевское», «New Form Жигулевская», «Лофт на Вернадского», «Лофт Нагорная» и «Подъемная 14» с заявленным сроком сдачи в 2021 году.
Для рынка первичной недвижимости комфорт-класса в III квартале 2021 г. было характерно изменение структуры экспозиции — распределение предложения по комнатности отображает картину, схожую с началом года, а по сравнению с показателями II квартала картина изменилась — в апреле-июне активно вымывались студии и 1-комнатные планировочные решения, за счет чего рынок ощутил дефицит предложения малогабаритных квартир и апартаментов. Теперь ситуация меняется – девелоперы активно выводят на рынок небольшие площади, придерживая самые ликвидные лоты особенно в части апартаментов, в ожидании принятия закона об их правовом статусе.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «III квартал 2021 г. показал, что несмотря на изменение условий льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 г., фактически ограничивших массовое использование данной программы в Москве, рынок жилой недвижимости комфорт-класса сохраняет тенденции последнего года: рост стоимости первичного жилья и перераспределение структуры предложения – на рынок выводится все больше апартаментов мелкой нарезки, в ожидании принятия закона об их правом статусе в конце этого года. На фоне снижения спроса в III квартале и сохранения высоких объемов вывода на рынок нового предложения можно ожидать рост объемов предложения на рынке. Новое предложение комфорт-класса на рынке Москвы может быть обеспечено за счет наращивания объемов строительства благодаря интенсификации редевелопмента — жилого строительства в локациях бывших промзон и экономически депрессивных территорий, оживляемых за счет запуска новых транспортных проектов».
В апреле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках во всех округах превысила 200 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые за всю историю наблюдений. При этом средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы в целом по рынку за 12 месяцев увеличилась на 25%, а цена квартиры – на 12%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса во всех округах столицы впервые в истории превысила 200 тыс. рублей, по данным «Метриум». В последнем округе, в котором еще в марте сохранялся средний уровень цен ниже 200 тыс. рублей за кв.м. – это ЮЗАО – в апреле средняя цена квадратного метра возросла до 210 тыс. рублей. Сейчас это минимальный уровень средних цен среди московских округов. В СВАО массовые жилые комплексы продаются в среднем по 218 тыс. рублей за кв.м, в ЮВАО – 225 тыс. руб., в ЮАО – 226 тыс. руб., в САО – 240 тыс. руб., в ВАО – 248 тыс., в СЗАО – 254 тыс. руб., в ЗАО – 259 тыс. рублей за кв.м.
Только за прошедший месяц в среднем показатель цены во всех округах увеличился на 4%. За 12 месяцев сильнее всего подорожали новостройки в СЗАО – на 33%. Затем следует ЗАО (30%), ЮЗАО (29%), СВАО (28%), ЮВАО (26%), ВАО (23%), ЮАО (20%) и САО (15%). В абсолютном выражении квадратный метр в разных округах стал дороже на 30-60 тыс. рублей за год. В целом же по рынку новостроек Москвы стоимость массовых новостроек увеличилась за года на 25% – с 188 тыс. руб. за кв.м до 234 тыс. руб. за кв.м.
«Как видно, цены растут неравномерно, их динамика различается в зависимости от конкретного округа, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В частности, в Северном административном округе, где мы реализуем наш проект “Любовь и голуби”, отмечается самый умеренный рост стоимости квадрата, поэтому я бы рекомендовал покупателям обратить внимание на местные проекты. Полагаю, это связано с высокой конкуренцией большого числа новых объектов в САО».
Соответственно дорожали и квартиры. Если в апреле 2020 года средняя квартира на рынке массовых новостроек Москвы обходилась в 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года – уже в 12,28 млн рублей. Таким образом, цена увеличилась на 12%. При этом, отмечают эксперты «Метриум», средняя площадь квартиры заметно сократилась – с 58,5 кв.м. до 52,5 кв.м.
«Цены на новостройки выросли во всех округах, что свидетельствует об общих для всего рынка причинах повышения стоимости жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадратный метр дорожает на фоне растущей инфляции и высокой активности покупателей, а также из-за снижения предложения. Застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей и с осторожностью управляют объемом предложения, который еще только предстоит построить. Неизвестно насколько через год или полтора вырастет себестоимость строительства проданной квартиры. Сейчас в продаже всего 10 тыс. квартир в массовом сегменте, что очень мало и затрудняет выбор подходящего варианта для покупателя. Низкие ипотечные ставки и дефицит доступного предложения стимулируют покупателей быстрее принимать решение о покупке и провоцируют ажиотаж. Именно поэтому во всех округах отмечается рост цен, особенно в наиболее престижных, а также там, где объем предложения небольшой».
Источник: «Метриум»
Каждый месяц фонды петербургских проектов, представленных на первичном рынке, уменьшаются на 4,8 тыс. лотов. Об этом свидетельствует статистика, собранная с января 2020-го по апрель 2021-го. Если эта норма сохранится в дальнейшем, то по прогнозу аналитиков Urbanus.ru и bnMAP.pro уже через полтора года от накопившихся запасов жилья ничего не останется.
По состоянию на июнь прошлого года в строящихся жилых корпусах насчитывалось 171,3 тыс. квартир и апартаментов. Ровно половина от этого пула (85,8 тыс. юнитов) на тот момент была уже реализована. С того времени объем остатков заметно варьировался, но строительной индустрии уже не удается поддерживать его на прежнем уровне. Так, в сентябре индикатор снизился до 79,8 тыс. лотов. К декабрю рынок вновь получил существенные пополнения, и объем фондов увеличился до 84,0 тыс. лотов. С началом нового сезона истощение продолжилось. К середине весны кривая опустилась до отметки в 81,1 тыс. юнитов. Из этого количества только 30,1 тыс. (37,1%) выставлены на витрину. Для сравнения – в апреле 2020-го экспозиция содержала 41,6 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, актуальное предложение в северной столице за год уменьшилось более чем на четверть.
С учетом того, что в петербургских новостройках ежемесячно выбывают в среднем 4,8 тыс. лотов, все резервы, которыми располагают девелоперы, могут закончиться через полтора-два года, если представить, что новые корпуса и проекты не будут выходить в продажу. Если в ближайшее время на рынок не выйдет достаточное количество новых проектов, могут усилиться риски дефицита. Но пока к этому нет серьезных предпосылок. «С начала года начались продажи по 13 адресам. В совокупности они дали около 7 тыс. новых квартир и апартаментов. Эта статистика лучше той, что мы наблюдали в январе-апреле 2020-го. Тогда на рынке появились всего восемь дебютантов с 5,4 тыс. лотов», – указывает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
В отличие от Санкт-Петербурга, в Ленинградской области фиксируется рост нереализованного жилья в новостройках. На текущий момент объем остатков оценивается в 27,7 тыс. лотов. Это на 13,1% больше, чем в июне прошлого года. Почти половина (13,2 тыс. лотов) фондов уже сейчас доступна для продажи.
Среднемесячный спрос в регионе находится на уровне 1,3 тыс. лотов. Это означает, что местный рынок продержится, по крайней мере, год и девять месяцев только на старых запасах. С января в границах области состоялось шесть строительных премьер. Эти проекты включают 3,3 тыс. лотов.
Анна Кузина, pr@urbanus.ru,+7 916 298 18 48
Алина Ломакина, lomakina@urbanus.ru, +7 981 91-38-244