Цены на массовые новостройки продолжают расти на фоне падения спроса
В сентябре средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы достигла 256 тыс. рублей, что на 4,5% больше, чем в июне, в последний месяц субсидирования ипотеки в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Замедление роста цен было отмечено только в июле и августе. При этом за III квартал количество заключенных договоров долевого участия в Москве упало на 14,8% относительно прошлого квартала.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 256 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в августе (250 тыс. рублей) и на 4,5% больше, чем в конце II квартала. Таким образом, после некоторого замедления темпов увеличения цен в июле и августе, в сентябре цены выросли на 2,8%, что соответствует среднему росту за последние 12 месяцев. Причем, за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% с 190 тыс. рублей.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», в территориальном разрезе динамика цен не столь однозначна. Больше всего массовых новостроек застройщики сейчас продают в Юго-Восточном административном округе Москвы, где сосредоточено 29% квартир рынка. За III квартал средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 1%. Далее следует Западный административный округ, где продают 18% квартир. В этом округе «квадрат» за три прошедших месяца подорожал на 3%. Третий по величине локальный рынок массовых новостроек САО (16% квартир) подорожал на незначительные 0,3%, а в Северо-Восточном административном округе, где продаются 14% квартир, «квадрат» увеличился цене на 7%.
В среднем массовые новостройки Москвы в последний год дорожали на 3,1% в месяц, что в целом сопоставимо с сентябрьским ростом. Но квартальная динамика все же замедлилась. В III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, в IV квартале – на 9,2%, в I квартале 2021 года – на 8,4%, во II квартале – на 9,1%, в III квартале – на 4,5%.
Схожая динамика наблюдается, в частности, на рынке новостроек Новой Москвы, где таже преобладают дома эконом- и комфорт-класса. В III квартале 2020 года квадратный метр подорожал здесь на 9%, в IV квартале – на 6%, в I квартале 2021 года – на 9%, во II квартале – на 7%, в III квартале – на 2%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 195 тыс. рублей против 192 тыс. рублей во II квартале, и 156 тыс. рублей год назад.
«Как мы и прогнозировали, после завершения программы субсидирования ипотеки не стоит ожидать ценового обвала, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Одновременно власти существенно расширили семейную ипотеку, предоставив льготные условия семьям с одним ребенком, а это основная аудитория покупателей новостроек. К тому же, в последние три месяца продолжали действовать ранее одобренные ипотечные условия, которыми успели воспользоваться многие покупатели новостроек. В то же время ускорившаяся инфляция не позволяет радикально пересматривать цены. Всё это в совокупности отражается на текущих расценках».
Замедление роста цен происходит на фоне значительного сокращения числа сделок. В III квартале 2021 года в Москве физические лица заключили на 14,8% меньше договоров долевого участия, чем во II квартале. Впрочем, относительно аналогичного периода 2020 года спрос дольщиков сократился только на 1,8%. Причем в сентябре количество зарегистрированных ДДУ выросло относительно августа и сопоставимо с показателями мая и июня.
«В сентябре спрос восстановился в связи с завершением отпускного сезона, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого, несмотря на то, что застройщики не пошли на прямое снижение цен на фоне замедления активности клиентов в июле и августе, все же были задействованы индивидуальные скидки и другие программы стимулирования покупателей. Возможно, именно они дали позитивный эффект, который выразился в неплохих результатах в сентябре. До конца года число сделок может остаться на высоком уровне, особенно если рост цен будет умеренным».
Источник: «Метриум»
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
