Близость к линиям МЦД не влияет на темпы подорожания жилья в подмосковных новостройках
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg сравнили, как изменился первичный рынок жилья в Петербурге за последние 10 лет. Результаты исследования говорят о том, что средние цены на квартиры выросли более чем в 2,5 раза, объем продаж увеличился вдвое.
По итогам июня 2021 года объём предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 6,3 млн м2, что на 12% превышает уровень аналогичного периода 2011 года. За первые 6 месяцев текущего года в черте города было реализовано около 21 тыс. квартир. Для сравнения 10 годами ранее, в первой половине 2011 г., объём продаж составил примерно 10 тыс. квартир.
За 10 лет доля пригородных территорий в общем объёме строительства возросла на 5 п. п. - с 12 до 17%.
Средние цены на квартиры в новостройках в период с июня 2011 г. по июнь 2021 г. увеличились в 2,4-2,8 раза в зависимости от класса. Наибольшее подорожание цены квадратного метра зафиксировано в сегменте бизнес-класса: с 98 тыс. руб./м2 до 273 тыс. руб./м2. В сегменте массового спроса средний уровень цен по итогам июня 2021 г. составил 178 тыс. руб./м2, в 2011 г. цифры были заметно меньше – 73 тыс. руб./м2. Элитное жильё подорожало в 2,6 раз за рассматриваемый период, средняя цена во втором квартале 2021 г. находилась на отметке 464 тыс. руб./м2.
Структура спроса по классам за 10 лет не изменилась. 90% всех проданных квартир на рынке относятся к С-классу.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «Текущие реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы, особенно частные: недвижимость – это реальный актив и надежная инвестиция, рынки недвижимости временами переживают кризисы, но продолжают активно развиваться. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулируют покупателей к сохранению существующих и приобретение новых активов в недвижимости».
В премиум-классе Москвы уже четвертый год подряд растет популярность лотов площадью от 100 кв. м. По данным аналитиков БЕСТ-Новострой, только за первые 7 месяцев 2021 г. было реализовано 257 квартир и апартаментов таких площадей, а до конца года прогнозируется удвоение этого показателя. При этом начал резко расти спрос на более крупные метражи (от 150 кв. м), что означает завершение устоявшего тренда на уменьшение габаритов на рынке премиального жилья.
Еще несколько лет назад, как отмечают эксперты компании Regions Development, в столице фиксировалось снижение средней площади квартир премиум-класса. Покупатель отдавал предпочтение более компактным форматам. Однако сегодня очевидна смена этой тенденции. Проекты премиум-сегмента все чаще строятся за пределами ТТК и, соответственно, имеют более низкий ценник. Целевая аудитория такого продукта может позволить себе приобрести большую площадь за аналогичную стоимость.
Аналитики bnMap.pro фиксируют постоянный рост спроса на метражи от 100 кв. м в сегменте «премиум». В 2018 году были реализованы 232 такие квартиры, в 2019 году – 236, в 2020 году – 443, прогноз на 2021 год – 476 штук. Вместе с тем наблюдается существенное перераспределение покупательского спроса в подкатегориях. Так, в 2018-2019 годах с большим отрывом лидировали площади 100-125 кв. м – это была самая популярная категория, на неё приходилось 14% всех продаж. Но с 2020-го значительно вырос спрос на лоты площадью 125-150 кв. м (на 9%) и на лоты свыше 150 кв. м (на 42%).
За период январь – июль текущего года было продано уже 78 лотов площадью более 150 кв. м. В предыдущем году реализовано 112 таких квартир, в 2019 году – 54 и годом ранее – 62 лота аналогичного метража.
В новых проектах девелоперы учитывают спрос на укрупнение метражей. Например, в премиальном ЖК Dream Towers, который строится на полуострове Нагатинская пойма, запланирована 471 квартира. Предусмотрена широкая линейка планировок, однокомнатные, двух-, трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры отличаются большими площадями. В комплексе запроектировано 60 квартир метражом от 100 кв. м и 28 лотов (6%) от 150 кв. м. Максимальное количество и высокая концентрация лотов сверхбольших площадей также фиксируется в проектах Capital Towers (32%), Redside (16%), Lucky (24%), «Вишнёвый сад» (41%) и «Снегири-Эко» (57%).
Вместе с тем, формат студий становится все менее популярен в премиум-классе. Из 33 представленных в столице проектов этого сегмента студии есть только в пяти.
«Можно было бы предположить, что возросший спрос на квартиры наибольших площадей в премиум-классе - результат падения их популярности в более дорогом сегменте, люксовом, однако по данным bnMap.pro мы не наблюдаем в нём значительных изменений по покупательским предпочтениям за последние три года. Скорее всего, из-за миграции проектов премиум-класса от центра за пределы ТТК и как следствие демократизации цен, клиенты могут позволить себе бОльшую площадь за те же или даже меньшие деньги. Плюс проекты премиум-класса могут строиться дальше от шумного центра в более экологичных районах, и тогда они оттягивают часть спроса с загородного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».