Рынок элитной недвижимости в Петербурге: сохранение высокого спроса, рост цен, сокращение средней площади покупаемых квартир, снижение интереса иногородних покупателей
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».
В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
Изменение доли, п.п. |
|
Ивановская область |
101 |
29,1% |
16,14 |
|
Орловская область |
29 |
18,2% |
6,12 |
|
Томская область |
27 |
10,4% |
6,09 |
|
Мурманская область |
31 |
12,8% |
4,01 |
|
Пензенская область |
43 |
13,9% |
3,34 |
|
Краснодарский край |
565 |
19,3% |
3,26 |
|
Республика Крым |
8 |
14,3% |
2,96 |
|
Удмуртская Республика |
26 |
5,9% |
2,96 |
|
Республика Карелия |
15 |
10,6% |
2,30 |
|
Рязанская область |
74 |
21,5% |
2,10 |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,04 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
89 |
21,9% |
1,70 |
|
Ростовская область |
158 |
9,2% |
1,60 |
|
Самарская область |
105 |
7,3% |
1,40 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
15 |
6,1% |
1,29 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
Ивановская область |
101 |
494,1% |
29,1% |
|
Республика Крым |
8 |
300,0% |
14,3% |
|
Псковская область |
7 |
250,0% |
4,1% |
|
Удмуртская Республика |
26 |
188,9% |
5,9% |
|
Астраханская область |
25 |
127,3% |
6,1% |
|
Приморский край |
29 |
107,1% |
4,7% |
|
Магаданская область |
4 |
100,0% |
5,6% |
|
Республика Карелия |
15 |
87,5% |
10,6% |
|
Томская область |
27 |
68,8% |
10,4% |
|
Республика Коми |
18 |
63,6% |
6,3% |
|
Мурманская область |
31 |
63,2% |
12,8% |
|
Республика Мордовия |
8 |
60,0% |
6,4% |
|
Оренбургская область |
43 |
53,6% |
6,8% |
|
Орловская область |
29 |
52,6% |
18,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
47 |
51,6% |
7,4% |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».
Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.
Едва наметившиеся послабления ограничений от коронавирусной инфекции грозят обернуться еще более серьезным локдауном. Рынок торговой недвижимости, начавший было оживать, рискует просесть еще серьезнее, чем в прошлом году.
Для инвестора это, в первую очередь, повлияет на ставки капитализации, которые, вероятно, упадут (в настоящий момент ставка находится на уровне 2020 года и составляет 9,5% - см. Таблицу 1 и Таблицу 2). Собственники, еще недавно верившие в начавшееся восстановление, сегодня начали обдумывать продажу своих активов. Однако, несмотря на непростые времена, владельцы крупных коммерческих объектов не стремятся к демпингу (сказался год льготных арендных послаблений и снизившихся показателей), а, наоборот, повышают цены на продажу - за год рост стоимости покупки торговых площадей составил порядка 25%.
В целом, по итогам 1 полугодия 2021 года, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость приближается к допандемийному уровню. За 1 полугодие 2021 года объем инвестиций превышает аналогичный показатель 2020 года на 15%, составив более 100 млрд рублей. Из них порядка 15% пришлось на торговую недвижимость, что эквивалентно объему всех сделок в этом секторе за прошлый год. Надо отметить, что важную роль тут сыграла перепродажа значимых объектов, расположенных в ЦАО - ТЦ “Гименей” и ТЦ “Якиманка, 26”.
При этом, в Москве в 1 полугодии 2021 года наблюдается дефицит свободных земель под девелопмент, из-за чего центр инвестиционной активности временно переместился в Санкт-Петербург: сегодня на него приходится порядка 50% капиталовложений (большинство из них в девелопмент), на Москву - 40%, доля регионов - 10%. Прирост свободных площадей в столице замедлился и до конца года ожидается выход не более 400 тыс. кв. м торговой недвижимости - новых торговых центров преимущественно площадью 15 000-30 000 кв. м каждый.
Интересные явления происходят на рынке аренды. Несмотря на то, что уровень вакантных площадей остается достаточно высоким, собственники не спешат торговаться, а, наоборот, повышают цены. Так, рост ставок на стрит-ритейл в спальных районах, составляет 20-25%.
Другим важным трендом в 2020-2021 гг. становится постепенное сокращение площадей торговых центров и появление малых районных форматов в шаговой доступности. Можно сказать, что это основной продукт сегодня: из крупных игроков остались только старые проекты, а новые не выходят совсем.
Что касается международных резидентов, то в связи с нестабильной ситуацией, вызванной эпидемиологическими ограничениями и общим падением доходов населения, они пока не спешат рассматривать Россию как один из перспективных рынков. В 2021 году на отечественный рынок вышло 12 новых брендов (это самый низкий показатель за последние 8 лет), еще 3 марки объявили о своем закрытии.
“Среди наиболее значимых трендов, наметившихся в торговой недвижимости, прежде всего, под влиянием пандемии, мы можем выделить изменение форматов торговли, готовых на все в борьбе за покупателя. Все большое значение приобретает омниканальность (сочетание технологий оффлайн и онлайн) и рост доли e-commerce в России. Одновременно с этим, онлайн-магазины частично переходят в оффлайн, открывая даже в крупных ТЦ пункты выдачи. Такие новые форматы торговли, как dark store и dark kitchen - рестораны и магазины без посетителей, уже стали общепринятыми форматами. Сами ТРЦ все большее внимание уделяют архитектуре и оптимизации пространства, например, перепрофилируя освободившиеся площади под ПСН (площади свободного назначения). Нынешняя ситуация, с ужесточающимися ограничениями и временной стагнацией - драгоценное время, когда инвестору необходимо определиться со стратегией: приобрести ликвидный актив на падающем рынке или, наоборот, продать сложный для него объект. Самое главное в такой ситуации - не медлить с решением”, - отмечает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
Таблица 1: Основные инвестиционные характеристики для ТЦ
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем, Москва |
Новое строительство, Москва |
Новое строительство, Россия |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
9-10% |
5,7 млн кв.м |
232 тыс. кв.м. |
192 тыс. кв.м |
10% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
9,5% |
5,7 млн кв.м |
42 тыс. кв. м (прогноз на 2021г. - 400 тыс. кв. м) |
112 тыс. кв.м (прогноз на 2021г. - 600 тыс. кв. м) |
9,5% |
Таблица 2: Основные инвестиционные характеристики для стрит-ритейл
|
Период |
Уровень вакантности |
Общий объем площадей |
Ставка капитализации |
|
2020 год |
14,9% |
587 тыс. кв.м |
9,5% |
|
1 полугодие. 2021 г. |
14,7% |
586 тыс.кв.м |
9% |