Рынок элитной недвижимости в Петербурге: сохранение высокого спроса, рост цен, сокращение средней площади покупаемых квартир, снижение интереса иногородних покупателей
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
В III квартале 2020 было заключено больше сделок на рынке жилья в Москве, чем в предыдущие кварталы текущего года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. В годовом выражении спрос на новостройки вырос на 43%, на вторичное жилье – на 25%, а количество ипотечных сделок – на 36%.
В III квартале 2020 года в Москве было заключено почти 31 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости. По сравнению с тем же периодом 2019 года, когда Росреестр зафиксировал 21,5 тыс. ДДУ, активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 43%, а в сравнении со II кварталом 2020 года – в два раза, подсчитали аналитики «Метриум».
«Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале не только восстановился после пандемии, но и вырос, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Это связано в первую очередь с позитивным эффектом от действия программы ипотечных ставок, и также со снижением курса рубля. В июле-августе российская валюта заметно ослабла, что стимулировало инвестиционный спрос на жилье в Москве. Особенно часто приобретали готовое жилье и другие самые ликвидные лоты в качественных проектах новостроек. Население стремилось перевести сбережение в более твёрдый актив или зафиксировать прибыль от роста курса доллара и евро».
На рынке ипотеки заемщики в Москве получили рекордное число кредитов. В III квартале Росреестр зафиксировал почти 30 тыс. ипотечных займов, что на 36% больше, чем в III квартале 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года показатель увеличился более чем в два раза.
«Полагаю, на высокую активность покупателей в III квартале оказала неопределенность оносительно судьбы программы субсидирования ипотеки, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группа Родина (девелопер первого в России жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Изначально планировалось её завершение к началу ноября, поэтому после выхода из режима самоизоляции в июне у потенциальных покупателей жилья с привлечением кредита было не так много времени на поиск недвижимости и аккумулирования собственных средств на первоначальный взнос. Это стимулировало их ускоренное принятие решение о покупке».
На вторичном рынке жилья в III квартале 2020 года спрос также превзошел докризисные значения. В Москве заключили 41,4 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 25% больше, чем в III квартале 2019 года, и в 2,3 раза больше, чем во II квартале 2020 года. Продажи вторичного жилья в III квартале стали самыми высокими за последние 7 лет, если сравнивать их с аналогичными периодами прошлых периодов.
«Полагаю, что продажи на вторичном рынке жилья косвенно стимулировала программа субсидирования ипотеки на новостройки, – анализирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Когда открылась возможность приобрести квартиру в кредит с низкой ставкой, многие владельцы старых квартир решили выставить их на продажу. А поскольку времени у них было немного, они были склонны давать хорошие скидки, что и стимулировало повышение числа сделок».
«Бум на рынке жилья в третьем квартале стал следствием нескольких факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, мы продолжаем наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны покупателей, которые не успели или отказались покупать жилье весной. Во-вторых, активность клиентов, прежде всего инвесторов, стимулировало резкое ослабление рубля. В-третьих, покупателей подгоняли сжатые сроки программы субсидирования ипотеки. Полагаю, в ближайшие месяцы темпы прироста числа сделок несколько снизятся, но, по-видимому, тренд на повышение сохранится до конца текущего года и весенний провал будет полностью компенсирован».