Рынок элитной недвижимости в Петербурге: сохранение высокого спроса, рост цен, сокращение средней площади покупаемых квартир, снижение интереса иногородних покупателей
Отдел исследований Knight Frank St Petersburg подготовил обзор по развитию рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2021 г.
По итогам III квартала 2021 г. свободное предложение на рынке элитной жилой недвижимости составило 80 тыс. м² или около 600 квартир, при этом годом ранее на рынке предлагалось более 800 квартир. За квартал предложение сократилось на 25% в м² и на 27% в штуках квартир. Спрос на квартиры демонстрирует сохранение покупательской активности на элитном рынке Петербурга.
Показатель средневзвешенной цены предложения квадратного метра элитного жилья за квартал увеличился на 3%, составив по итогам сентября 477 тыс. руб. Наибольшее увеличение цен (в среднем на 6% за квартал) было отмечено в объектах Петровского острова и Петроградской стороны, при этом в данных локациях представлены наименьшие средневзвешенные цены предложения элитного жилья – 392 тыс. руб./м² на Петровском острове и 469 тыс. руб./ м² на Петроградской стороне.
Средняя площадь представленных в продаже квартир увеличилась за квартал на 3,2 м² в связи с сокращением предложения лотов с 2 спальнями. Основной объём предложения квартир в А-классе традиционно составляют лоты с 3 спальнями – 36%.
В минувшем квартале завершились продажи в единственном объекте, который был представлен на первичном рынке в локации «Золотой треугольник» - «Особняк Кушелева-Безбородко». Помимо этого, на фоне положительной динамики продаж предложение элитного жилья скорректировалось таким образом, что лидирующую позицию по площади экспонируемых на рынке элитных квартир занял Петровский остров (34%). Второе место по объёму предложения заняла локация «Петроградская сторона», где по итогам квартала осталось в продаже 32% свободных лотов.
Основное количество элитных квартир экспонировалось в объектах с высокой стадией готовности (35%), либо в сданных домах (30%), что говорит о сохраняющейся тенденции рационального подхода к поиску квартир высокого качества - о возможности посмотреть объект и «примерить» его параметры на себя.
III квартал 2021 г. показал положительную динамику спроса. С июля по сентябрь было реализовано около 100 квартир общей площадью 12,4 тыс. м². Объём продаж увеличился на 8% в м² и на 10% в штуках квартир. В основном приобретались квартиры с 2 и 3 спальнями. Их совокупная доля в структуре спроса составила 58%.
93% площадей квартир были реализованы в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
В III квартале 2021 г. отмечалось сокращение спроса на элитное жильё со стороны иногородних покупателей. Основным мотивом покупки жилья традиционно было улучшение жилищных условий. По нашим оценкам, в жилье высокого класса средняя доля покупок с инвестиционной целью составляет около 5-7%. Однако покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 м², вместо 150–180 м² в I полугодии 2021 г. Основной объём сделок (45%) был совершён с бюджетом от 35 до 49 млн руб. Ещё 30% сделок - с бюджетом 20–34 млн руб.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. на первичном рынке ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) экспонировался 31 проект общей площадью 436,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 2,3% площади и на 0,1% лотов. За год сокращение составило 16% площади и 9% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
На территории ТиНАО половина экспозиции приходится на поселение Сосенское (49%), которая за месяц сократилась на 4,9%, а ее объем – на 9%. За месяц больше всего выросла доля предложения в поселении Десеневское (+5,8%) при росте объема на 64%. За счет выхода нового проекта ЖК Новое Внуково (Самолет Девелопмент) появилось предложение в поселении Кокошкино.
В январе рынок предложения пополнился за счет выхода не только данного ЖК, но и новых корпусов в уже реализующихся проектах (Бунинские луга, Алхимово, Новые Ватутинки). В общей сложности в реализацию вышло 10 корпусов.
Доля предложения на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) с 47% сократилась до 29,4% (- 17,6%), а объем упал на 27%. Несмотря на выход нового предложения активный спрос на нулевом цикле приводит к уменьшению экспозиции.
На стадии строительных работ (монтаж средних и последних этажей) доля предложения составила 27,9% (+ 17,6%), при росте объема в 2,7 раза. Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности составила 25,1%. За месяц изменения в динамике на этой стадии не произошло.
В структуре предложения по квартирографии больше половины приходится на 3 вида лтов: 2 комн.квартиры (20,8%), 1 комн. квартиры (17,1%) и евродвушки (16,7%). Средняя площадь предложения на первичном рынке ТиНАО в январе составила 49,9 кв.м., что меньше на 2,1%, чем месяц назад.
По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка ТиНАО составила 175,2 тыс. руб. (+1,6% за месяц, + 35% за год).
В каждом поселении Новой Москвы наблюдался рост СВЦ: больше всего в поселениях Московский (+4,1%) до 180,8 тыс. руб., Десеневское (+3,5%) до 156,7 тыс. руб., Сосенское (+2,1%) до 184,2 тыс. руб.
По итогам января 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,7 млн руб., которая за год выросла на 23%. Самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,4 млн руб. (+0,9%), Московский – 10,2 млн руб. (+5,9%) и Сосенское – 9,1 млн руб. (+1%).
Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.
По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в 2020 году на московский офисный рынок было выведено 284 тыс. кв. м новых площадей. Этот показатель на 24% меньше, чем в 2019 г. В 2021 г., согласно планам девелоперов, рынок может пополниться 620 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 80% из которых придется на проекты А-класса. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что реальный годовой показатель ввода может оказаться на 40% ниже.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
|
Название |
Адрес |
Общая площадь, |
Арендопригодная площадь, |
Округ |
Класс |
Q |
|
AFI Square |
Грузинский Вал ул., |
108 000 |
58 700 |
ЦАО |
А |
3 |
|
Два капитана |
МКАД, 66-й километр, стр. 4 |
101 052 |
79 800 |
МО |
А |
1 |
|
Лофт-квартал Сколково |
Зворыкина ул., |
84 000 |
75 650 |
ЗАО |
А |
4 |
|
YES Технопарк |
Андропова пр., д. 10 |
65 100 |
22 330 |
ЮАО |
В+ |
1 |
|
AFI2B |
2-я Брестская ул., |
50 200 |
39 885 |
ЦАО |
А |
2 |
|
DM Tower |
Варшавское ш., д. 9 |
41 319 |
35 121 |
ЮАО |
А |
2 |
|
Деловой центр «Парк Легенд» |
Автозаводская ул., |
40 200 |
25 300 |
ЮАО |
В+ |
1 |
|
1905 года 7 |
1905 года ул., д. 7 |
39 320 |
33 660 |
ЦАО |
А |
1 |
|
Аркус 4 |
Ленинградский пр., |
24 844 |
18 182 |
САО |
А |
1 |
|
Хуамин |
Вильгельма Пика ул., д. 14 |
24 800 |
16 000 |
СВАО |
А |
1 |
|
Деловой центр Jazz (реконструкция) |
Сущевский Вал ул., |
21 670 |
20 842 |
СВАО |
В+ |
1 |
Крупнейшими из 15 новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2020 г., оказались БЦ Neva Towers (51 240 кв. м), БЦ «Суворов Плаза» (33 600 кв. м), БЦ Kvartal West (29 750 кв. м) и БЦ «Алкон II» (25 897 кв. м). 41% от общего объема ввода пришелся на 4 квартал, с точки зрения локации лидирует Северный автономный округ. Он занимает 26% в структуре ввода.
Совокупный объем сделок по аренде и продаже в 2020 году составил 1 191 400 кв. м, что на 14% ниже показателя 2019 г. Лидером по объему арендованных и купленных площадей остается класс А — на него пришлось 40% от общей площади сделок (480 150 кв. м). В классе В+ общая площадь сделок составила 419 260 кв. м, в классе В — 291 990 кв. м.
Наиболее крупные сделки на рынке офисной недвижимости Москвы
|
№ |
Название бизнес-центра |
Класс |
Тип сделки |
Площадь, кв. м |
Район |
Арендатор/ |
Q |
|
1 |
AFI Square |
A |
Аренда |
77 839 |
ЦАО |
Тинькофф |
2 |
|
2 |
Китайгородский проезд, 7 |
B |
Продажа |
42 342 |
ЦАО |
Атомэнергопром |
2 |
|
3 |
ВЭБ Арена |
B+ |
Аренда |
37 000 |
САО |
Почта России |
2 |
|
4 |
БЦ Тоуэр |
B |
Продажа |
29 420 |
ЮЗАО |
Алроса / Alrosa |
2 |
|
5 |
Берников |
B+ |
Продажа |
15 540 |
ЦАО |
Karat Holding |
2 |
|
6 |
Гостиный Двор |
B+ |
Аренда |
15 000 |
ЦАО |
Ключ |
1 |
|
7 |
Сириус Парк стр.2 |
B+ |
Аренда |
11 445 |
ЮАО |
РАСУ (Росатом) |
1 |
|
8 |
Алкон |
A |
Аренда |
11 103 |
САО |
City Mobil |
3 |
|
9 |
Калибр |
B |
Аренда |
11 000 |
СВАО |
Rubytech |
3 |
Драйверами рынка оказались компании сегмента IT, Media, Телекоммуникаций, а также сферы торговли и производства, суммарно на их долю приходится 33% от общего объема сделок.
Уровень вакансии, по итогам 202о г., составляет 10,6% (2 013 910 кв. м). Увеличение объема свободных площадей произошло во всех классах офисной недвижимости. Так, в классе А, по данным на конец декабря, незанято 612 940 кв. м, в классе В+ – 712 710 кв. м, в классе В – 688 260 кв. м.
Рост вакансии привел к незначительному снижению, относительно 2019 г., арендных ставок в классах А и В+ – на 2,2%. Средневзвешенная ставка аренды, по итогам 2020 г., в классе А составляет 25 900 руб./кв. м/год (triple net), в классе В+ — 16 380 руб./кв. м/год. В классе В арендная ставка выросла на 3% по отношению к аналогичному показателю 2019 г. и составила 12 850 руб./кв. м/год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей).
Что касается продажи офисных площадей, по итогам года, средневзвешенная удельная цена предложения на объекты класса А составляет 335 000 руб./кв. м, класса В+ — 235 000 руб./кв. м, класса В — 200 000 руб./кв. м.