Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
По данным компании Knight Frank St Petersburg, на главных улицах города в первом полугодии доля свободных помещений снизилась на 1,7 п.п. – до 10,4% по сравнению со II полугодием 2020 г. Объём свободного предложения за январь – июнь снизился на 14,2% (до 54,8 тыс. м²), при этом, более 30% были арендованы за тот же период.
Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл составил 527,5 тыс. кв. м. За I полугодие 2021 г. 136 арендаторов разного профиля заняли пустующие помещения, освобожденные в период пандемии (без учета свободных помещений в 2021 г). Наиболее востребованными были помещения площадью менее 100 м² (64% всех площадей на рынке)
В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общественное питание с долей 33%, одежда – 11%, продукты – 10%, при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 3,2% и 1,1% соответственно по сравнению с 2020 годом.
Средний размер помещения, м2 |
Доля вакантных площадей (% от м²) |
Изменение доли вакантных площадей |
Ротация**, % |
Лидирующий профиль арендаторов |
|
IП2021 / IIП2020, п. п. |
|||||
Основные торговые коридоры центральных районов |
137 |
9,7▼ |
-2,4 |
5,1▼ |
Общественное питание |
Второстепенные торговые коридоры центральных районов |
107 |
11,5▼ |
-1,4 |
4,6▼ |
Общественное питание |
Основные торговые коридоры спальных районов |
85 |
10,4► |
0 |
2,5▼ |
Продукты |
Пешеходные торговые коридоры |
97 |
9,7▼ |
-3,0 |
7,0▲ |
Общественное питание |
*в сравнении с итогами 2020 г.
**при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила от 7,8% - на основной части Невского пр-та, до 15,6% - на Каменноостровском пр-те. Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на ул. Рубинштейна (1,3%, снизившись на 3,7 п. п. за I полугодие 2021 г.), что связано с высокой востребованностью данной локации, а также на Пестеля ул. (6,2%) и Восстания ул. (6,1%).
В числе улиц с наибольшей вакансией: Белинского ул. – 21,6%, Владимирский пр-т – 19,4%, Некрасова ул., – 18,2%.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Сегодня ввиду снижения вакансии, активного спроса на помещения со стороны клиентов можно утверждать, что рынок стрит-ритейла восстановился, это подтверждает и постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. Количество запросов клиентов на поиск качественного помещения в популярных локациях опережает свободное предложение.
Наибольшее увеличение средней ставки аренды за I полугодие 2021 г. (на 9% – до 3 270 руб./мес./м²) отмечено на Большом пр-те П.С. ввиду популярности среди ритейлеров за счет открытий известных мировых брендов, и как следствие снижения объёма свободных площадей на 25%. Также рост средних ставок зафиксирован на Рубинштейна ул. - в среднем на 6,1%, на Гороховой ул. – в среднем на 5,2%, на Большой Морской ул. и Малой Морской ул. за счет увеличения там туристического потока в летний сезон.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с сохранением ограничительных мер в торговых центрах спрос на стрит-ритейл продолжит расти как со стороны клиентов, так и со стороны ритейлеров. Как следствие, продолжится тенденция сокращения качественного предложения помещений, что подстегнет дальнейшее снижение вакансии и увеличит ставки аренды в проходных местах.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет сохранения стабильного трафика со стороны жителей».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 24,7%. Средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента достигла 238 815 руб. за кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб. за кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. В конце отчетного периода совокупный объем предложения составил 4 030 апартаментов[1], что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. м.
В первой половине 2021 года наблюдалась высокая девелоперская активность. За прошедшие полгода рынок пополнился 10 проектами с апартаментами, а в I полугодии 2020 года вышли всего 7 новинок. Вышедшие комплексы достаточно равномерно распределены по округам Москвы: 3 проекта бизнес-класса в СЗАО («Перец», Wellton Gold и «Досфлота, 10»), 2 проекта в ЮВАО («Лофт на Подъемной, 14» и HighWay) и по 1 проекту в ЦАО, ЗАО, ВАО, СВАО и САО.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Сегмент |
Округ |
1 |
МФК «3215» |
Доходный дом |
бизнес |
ЦАО |
2 |
Клубный дом Рублево* |
СЗ Универсаль |
бизнес |
ЗАО |
3 |
Измайловский парк |
Новая Жизнь Недвижимость |
бизнес |
ВАО |
4 |
Лофт на Подъемной, 14 |
Частные лица |
массовый |
ЮВАО |
5 |
Турист |
Алтай |
массовый |
СВАО |
6 |
Перец |
МИЦ |
массовый |
СЗАО |
7 |
Лофт-студии на Хорошевском, 38 |
Частные лица |
массовый |
САО |
8 |
Wellton Gold |
Концерн КРОСТ |
бизнес |
СЗАО |
9 |
Досфлота, 10 |
СЗ КАПИТАЛ-ИНВЕСТ |
бизнес |
СЗАО |
10 |
HighWay |
Гранель |
бизнес |
ЮВАО |
* бронирование
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде заметно изменилась структура предложения по округам. СВАО был лидирующим округом по объему экспозиции в конце прошлого года, но спустя 6 месяцев потерял 21,8 п.п., а его доля сократилась до 10,2% от совокупного рынка. В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. По 5,5 п.п. за отчетный период потеряли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
Первое место по итогам полугодия с долей в 21,6% (+16,4 п.п.) занял ВАО. Это максимальный прирост доли за прошедшие полгода, в абсолютном выражении объем предложения увеличился в три раза. Наращивание экспозиции в ВАО произошло благодаря проекту «Измайловский парк» (девелопер – ГК «Новая Жизнь Недвижимость»), в котором предлагалось более 700 апартаментов. Второе место занял СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. Третье место занял ЮВАО с долей в 14,8% (+11,1 п.п.). Основной объем экспозиции округа сосредоточен в проектах: «Метрополия» (MR Group) и HighWay (новинка от «Гранель»).
Источник: «Метриум»
Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+13,6 п.п.) благодаря ощутимому объему экспозиции как в недавно вышедших проектах, так и в ранее представленных на рынке. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 31,2% от совокупной экспозиции: 29,2% – комфорт-класс и 2% – эконом-класс.
Структура предложения по классам
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Благодаря активному выходу новых проектов в I полугодии 2021 года и вымыванию более готового предложения, около трети лотов пришлось на комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. За последние шесть месяцев их доля увеличилась на 18 п.п. до 35,7%. Примерно 29,6% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-9,2 п.п.). На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество лотов)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Структура предложения по типу отделки
(апартаменты, внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
С начала 2021 года тренд активного роста цен на недвижимость перешел и в сегмент апартаментов. По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена апартаментов массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года достигла 238 815 руб./кв.м (+8,6% за 3 месяца; +23,4% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев). В бизнес-классе показатель составил 300 555 руб./кв.м (+9,4% за 3 месяца; +15,4% за 6 месяцев; +21,3% за 12 месяцев). В прошлом году динамика цен на апартаменты была достаточно скромной по сравнению с квартирами: массовый сегмент апартаментов за весь 2020 год прибавил 4,5%, а бизнес-класс – только 4,1%.
Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В конце I полугодия 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов:
– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 12 кв. м за 3,41 млн руб.;
– «Ботаник» (СВАО / Отрадное): студия площадью 18,8 кв. м за 3,95 млн руб.;
– «Турист» (СВАО / Останкинский): студия площадью 18 кв. м за 4,17 млн руб.;
Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 133,2 млн руб.;
– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 127,3 млн руб.;
– KAZAKOV Grand Loft (ЦАО / Басманный): апартамент с террасой площадью 104,2 кв. м за 98,9 млн руб.
Основные тенденции
«I полугодие 2021 года для рынка апартаментов массового сегмента и бизнес-класса было достаточно динамичным и «накаленным», что выразилось к концу периода в дефиците предложения, активном росте цен и высоком спросе, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За шесть месяцев количество лотов сократилось на четверть и составило чуть более 4 тыс. штук. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, которые вывели 10 новых комплексов (против 7 проектов за аналогичный период прошлого года). Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции).
Цены на апартаменты заметно выросли, продемонстрировав впечатляющую динамику за последние 6 месяцев. В апартаментах массового сегмента прирост за полугодие составил 23,4% (до 239 тыс. руб./кв.м), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены в отчётном периоде составило 15,4% до 301 тыс. руб./кв. м. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке, а в отдельных проектах достигал 30%. Стоит отметить, что новые проекты стартовали с достаточно высокими средними ценами относительно локального окружения.
В I полугодии 2021 года было зарегистрировано на 80% больше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года (3 тыс. против 1,6 тыс. ДДУ). Покупателей апартаментов привлекала в первую очередь цена. Однако из-за заметного роста цен, выгода приобретения апартаментов в целях экономии становится все менее обоснованной. Так, в массовом сегменте апартаменты дешевле квартир аналогичного класса на 6 тыс. руб./кв.м, а в бизнес классе – почти на 70 тыс. руб./кв.м. Динамика цен на апартаменты во II полугодии 2021 года будет зависеть от прояснения ситуации с законопроектом, который может приравнять статус некоторых комплексов к жилым новостройкам, а также от общего уровня спроса в сегменте. Нельзя исключать как снижения покупательского интереса к апартаментам из-за роста цен и повышения ипотечных ставок, так и увеличения спроса – более высокие цены на квартиры в локациях будут способствовать совершению покупателями альтернативных сделок.
К середине 2021 года заметно снизилась активность обсуждения законопроекта в отношении статуса апартаментов и перспективы их приравнивания к квартирам. Чем меньше информации и дольше молчание официальных лиц, тем больше слухов это провоцирует в профессиональном сообществе. Ситуация осложняется потенциальной двойственностью: положительное влияние из-за возможного «жилого статуса», а также отрицательное – перспектива полного запрета строительства апарт-комплексов в будущем. Возможно, именно благодаря наличию риска полного запрета на рынок вышли 10 новых проектов и высока вероятность, что набранный темп участники рынка сохранят до конца года. Это может снизить дефицит предложения, однако не стоит исключать вероятности удерживания основных объемов нового предложения в целях поддержания текущего уровня цен. Во II полугодии 2021 года, при условии сохранения неопределённости с законом, рынок апартаментов будет сильно зависеть от ситуации с ценами и спросом на квартиры».
[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.