Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2021 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast 2021[1], в следующем году в 20 из 22 проанализированных городов цены на жилье останутся на уровне 2020 года, или увеличатся на 2%. Лидерами рейтинга стали Шанхай и Кейптаун: в этих городах цены вырастут на 5%, а наибольшая отрицательная динамика возможна в Буэнос-Айресе (-8%) и Дубае (-2%). По прогнозам аналитиков Knight Frank, в России в конце следующего года динамика цен также будет положительной и составит 5-6%.
- Год назад темп роста цен на элитное жилье в мире составил 1,1%, став самым низким значением за последнее десятилетие. Среди наиболее весомых факторов, оказавших влияние на цены, эксперты называли затянувшиеся переговоры по Brexit, торговую войну между США и Китаем, гонконгские протесты. Однако уже к концу сентября 2020 года показатель вырос до 1,6%. Основой устойчивости цен на ключевых рынках жилья в период пандемии послужили многочисленные меры, которые правительства и центральные банки использовали для поддержки доходов населения и бизнеса.
Prime Global City Index
Источник: Knight Frank Research
- В III квартале 2020 года в 45% проанализированных городов объемы продаж вернулись на допандемийный уровень. Аналогичная доля приходится на мегаполисы, в которых восстанавливается приток иностранных покупателей: к ним относятся Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Сидней, Кейптаун, Ванкувер и Окленд. В 36% городов наблюдается отток сделок из центральных локаций в пригород. При этом 24% респондентов среди потенциальных покупателей элитной недвижимости планируют сменить место жительства в течение ближайшего года.
- В следующем году в исследуемых мегаполисах цены на жилье останутся на уровне 2020 года или увеличатся на 2%.
Средний рост цен в 22 городах, годовая динамика
Источник: Knight Frank Research
Prime Global Forecast 2021, годовая динамика
(декабрь 2020 года к декабрю 2021 года)
Источник: Knight Frank Research
- Аналитики ожидают, что в 2021 году рынки элитной недвижимости разделятся на три группы. В первую войдут города, в которых прогнозируется восстановление цен на недвижимость (Лондон, Сидней, Париж, Берлин и Мадрид). Динамика будет поддерживаться низкими процентными ставками, отложенным спросом, введением налоговых каникул и другими фундаментальными рыночными факторами. К данной группе также можно отнести и Нью-Йорк, где ожидается улучшение ситуации во многом благодаря активному поглощению имеющихся излишков предложения. Кроме того, эксперты предполагают, что вступление Джо Байдена на пост президента США приведет к отмене вычета налогов SALT, в результате чего налоги в штатах Нью-Йорк и Калифорния вырастут, а это, в свою очередь, может значительно повлиять на все сегменты рынка недвижимости.
- Во вторую группу вошли города, на элитную недвижимость которых пандемия повлияла незначительно. Рост цен либо был слабым и останется таким (Буэнос-Айрес), либо остановился на допандемийном уровне (Шанхай). В эту же группу вошли рынки, где рост цен начал ускоряться до глобального локдауна и, как ожидается, продолжится благодаря значительным инвестициям в городскую инфраструктуру (например, Лиссабон).
- В третьей группе оказались города, жители которых в 2020 году захотели улучшить свои жилищные условия: увеличить площадь домов, расширить придомовую территорию и так далее. Такая ситуация особенно явно прослеживается на рынках Окленда, Ванкувера, Женевы, Лос-Анджелеса и Майами. В 2021 году в этих мегаполисах рост цен на элитную недвижимость сохранится на уровне 3-4%.
Изменение объема спроса, предложения и количества сделок на рынке элитной жилой недвижимости в 2021 году
Источник: Knight Frank Research
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank, считает, что основными драйверами роста цен на мировом рынке элитной жилой недвижимости в 2020-2021 гг. станут активный внутренний спрос и дефицит предложения в некоторых городах. «Кроме того, нельзя забывать про стабильный интерес ультрахайнетов, в особенности российских, к излюбленным европейским локациям (Великобритания, Франция, Испания, Швейцария, Германия, Кипр). Формирование дальнейших тенденций в сегменте будет зависеть от колебаний курса валют, изменений в налоговой политике и фискальных стимулов (ипотечные каникулы, низкие процентные ставки). Современная мировая ситуация продемонстрировала, что пандемия и реакция правительств на нее, а также экономические показатели на глобальных и локальных рынках остаются самыми важными факторами риска при покупке недвижимости. Инвесторы меняют свои предпочтения и вместо низкорисковых вложений в облигации и золото, выбирают то, что может принести больший доход, в эту категорию входит и недвижимость. Конечно, в 2021 году нас ждут новые вызовы. Некоторые рынки Европы находятся в локдауне, многие меры налогово-бюджетного стимулирования прекратят действовать в начале года. Важным вопросом будет налогообложение: правительства намерены пополнить казну государственных фондов. По всем признакам, налоговый ландшафт значительно изменится – в Испании и Канаде рассматривают изменения налогов на богатство, в США и Великобритании – налогов на прирост капитала», – рассуждает эксперт.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На элитном рынке Москвы сохранится тенденции роста средневзвешенной цены предложения. По предварительным прогнозам, увеличение показателя к концу 2021 года возможно в пределах 5-6%, что связано с ростом себестоимости строительства, структурными изменениями предложения, а также ростом цен на стадию строительной готовности объектов. При этом положительная динамика показателя будет более выражена в классе де-люкс на фоне ожидаемого сокращения объема предложения. Пандемия коронавируса подстегнула также спрос на загородное жилье. В частности, количество запросов на покупку элитной загородной недвижимости Московского региона выросло более чем в 2 раза, а объем предложения сократился почти на 20%. Это привело к росту интереса к рынку со стороны девелоперов: в текущем году поступало в 5 раз больше запросов на загородный консалтинг как в Московском, так и в других регионах. В ближайшей перспективе можно ожидать рост девелоперской активности до 2-3 новых проектов в год, что позволит оживить загородный элитный рынок Московского региона, длительное время находящийся в стагнации».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитного жилья наблюдается резкое снижение свободного предложения – этот показатель достиг своего минимального значения с 2012 года. В текущем году уменьшению предложения в продаже способствовали повышенный спрос и ограниченный вывод на рынок новых объектов. В подобных условиях можно ожидать продолжение тенденции роста цен на элитную недвижимость в 2021 году и переориентации покупателей на вторичное жильё, введенное последние 5-10 лет».
- Аналитики Knight Frank выделили восемь трендов, которые будут влиять на динамику цен на элитную недвижимость в 2021 году:
- Инвестиции в экологичные активы. Инвестирование, основанное на принципах экологичности и этики, изменит глобальные рынки недвижимости. Также это связано с тем, что пандемия выводит разумные и устойчивые активы на новый уровень привлекательности.
- Города со смешанной городской планировкой. Благодаря ставшему привычным опыту дистанционной работы профессиональная деятельность и образ жизни отныне будут сильнее зависеть от микса онлайн- и офлайн-форматов, что приведет к увеличению жилого фонда в центральных частях городов, а также к расширению объемов розничной торговли и удобств (кафе, спортзалов и др.) в пригородах.
- «Вторые дома» станут ближе. В период карантина многие не могли попасть в свои «вторые дома» или, наоборот, провели в них гораздо больше времени, чем обычно, поэтому логика выбора такой недвижимости изменится. Многие покупатели начнут искать жилье рядом с основной резиденцией.
- Цифровые кочевники. Политики на Барбадосе, а также на Багамах и в Дубае признают, что рабочая сила по всему миру стала более мобильной. Чтобы стимулировать пострадавшую от пандемии экономику, в действие вводят краткосрочные визы. В будущем тенденция только усилится.
- Альтернативная недвижимость. От data-центров до домов престарелых, от объектов здравоохранения до сектора арендного жилья – инвесторы расширяют поле своей деятельности с учетом возможностей в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
- Рост спроса на рынки курортной недвижимости. На фоне роста цен в городах с высокой долей элитной недвижимости со времени последнего финансового кризиса спрос на курорты от Аспена и до Канн постоянно растет. Ольга Широкова добавляет: «Ввиду ограниченной возможности заграничного отдыха российские курорты, и прежде всего Сочи, приняли в этом году значительный поток туристов, многие из которых отметили положительные сдвиги в постолимпийском развитии города с точки зрения как инфраструктуры, так и высокого сервиса, что побудило их рассмотреть города-курорты в качестве “второго дома”. Так, по итогам 2020 года количество сделок с элитной недвижимостью на первичном рынке Сочи увеличилось более чем в 5 раз в сравнении с предыдущим годом. Повышенный спрос сохранится и в следующем году».
- Сложности в получении кредитов. Ожидается, что в 2021 году все больше количество стран войдет в группу с отрицательным балансом. Финансирование останется на низком уровне, но кредиторы уже принимают больше мер предосторожности.
- Изменения в области налогообложения. Будут ли правительства стремиться повысить налоги на недвижимость в мире после пандемии, чтобы восполнить бюджет, или же налоги и ограничения для иностранных покупателей будут отменены для привлечения потока инвестиций? В течение следующих нескольких месяцев станет понятно, какой путь планируют избрать правительства.
- Международная команда аналитиков Knight Frank также определила общие риски на рынках элитной недвижимости и оценила их по десятибалльной шкале, где 10 баллов – максимальное влияние.
Факторы влияния на рынки элитной недвижимости в 2021 году
Источник: Knight Frank Research
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 22 городах мира, обновляется ежегодно.
Учитывается динамика следующих городов: Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Майами, Ванкувер, Буэнос-Айрес, Лондон, Лиссабон, Париж, Мадрид, Монако, Берлин, Вена, Женева, Кейптаун, Дубай, Мумбаи, Шанхай, Гонконг, Сингапур, Сидней, Мельбурн и Окленд.
Эксперты Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ проанализировали рынок первичной недвижимости и рассказали, насколько может быть выгоднее приобретение новостройки по договору цессии. В Санкт-Петербурге максимальный дисконт для покупателя сегодня достигает 25%.
При этом, как отмечают аналитики, купить по столь выгодной цене можно абсолютно ликвидную квартиру без каких-либо обременений юридического или финансового характера.
В Санкт-Петербурге доля квартир, которые продаются по переуступке, на протяжении 2020 года находится в пределах 6,3-9,1% от общего объема предложения новостроек. В начале декабря из 28 тысяч новых квартир, экспонируемых на популярном агрегаторе объявлений, почти 2,3 тысячи выставлялись на продажу по данной схеме.
Максимальный дисконт, который можно получить по переуступке, составляет от 15 до 25%. Такие квартиры появляются регулярно, однако в общем объеме предложения сегмента переуступок составляют не более 2-3%. Естественно, что они практически моментально продаются.
«Дисконт на квартиру до 25% обычно вызван двумя факторами. Первый можно назвать сугубо человеческим. Продавцу по тем или иным причинам срочно требуются средства, поэтому он ускоряет сделку снижением цены. Второй фактор инвестиционный – квартиру по переуступке реализует инвестор, который понимает, что даже с учетом большой скидки уже хорошо заработает на перепродаже своего актива за счет его удорожания с момента покупки», – объяснил Роман Корякин, собственник и руководитель Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ.
Большинство квартир на рынке переуступок Санкт-Петербурга, порядка 65-70% от общего объема, продаются с дисконтом в 3-5% от рыночной стоимости. На предложения по ценам на 5-15% дешевле, чем у застройщика, приходится 22-27% данного сегмента рынка новостроек.
По данным IT-сервиса Переуступки.РФ, в Северной столице средняя стоимость квадратного метра жилья, которое можно приобрести по договору цессии, составляет – 145,7 тысячи рублей. Это на 8,3% выгоднее, чем у застройщика, где средняя стоимость квадратного метра в начале декабре достигла 158,9 тыс. руб.
В самых активно застраивающихся спальных районах города – Девяткино, Мурино, Парнас – квартиру массового сегмента по переуступке можно приобрести еще выгоднее, в среднем по 107,1 тыс. руб. за «квадрат».