Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, провела исследование с целью выяснить, какие коммерческие объекты в Москве пользовались наибольшим спросом у инвесторов с начала 2000-х годов и меняли своих владельцев несколько раз в течение последних 20 лет. В анализе не рассматривались активы, по которым права собственности переходили вследствие банкротства предыдущего собственника, а также активы, в которых в разное время инвесторы изменяли долю своего владения.
Клавдия Чистова, директор направления бизнес-аналитики CBRE, отметила:
«Наиболее активная ротация собственников объектов традиционно наблюдается в кризисные периоды на рынке. Это связано с повышением кредитной нагрузки и невозможностью обслуживать долговые обязательства. Но в 2020 году рынок оказался устойчивее к вызовам, чем при предыдущих экономических кризисах. Свою роль сыграли сокращение ключевой ставки и, как следствие, готовность банков предоставлять рефинансирование по более привлекательным условиям, а также стремление собственников и арендаторов договариваться и находить эффективные решения для обеих сторон».
Наибольшая активность зарегистрирована в офисном и торговых сегментах, здесь наибольшее количество объектов сменило владельцев несколько раз. В гостиничном, складском и жилом секторах подобных сделок практически не было в границах Москвы. Отчасти смена собственников объектов была связана с тем, что на заре формирования рынка коммерческой недвижимости в Россию приходили международные инвесторы и рассматривали уже сформировавшиеся качественные объекты, это «Бахрушина Хаус», БЦ на Гоголевском, Ducat Place II. Мировой финансовый кризис 2008 года заставил многие компании пересмотреть свои инвестиционные стратегии, так после 2008 года некоторые здания сменили владельцев. Еще больший удар по международным инвесторам нанесли 2014 год и обострение геополитической ситуации. Последовавшие антироссийские санкции заставили иностранные компании кардинально изменить свое отношение к инвестициям в российскую недвижимость. Таким образом, следующий раунд смены собственников пришелся на 2015 год и позднее. Безусловно, ухудшение экономической ситуации вследствие очередного кризиса, а также санация крупных банков в 2017 году неизбежно привели к смене владельцев уже и среди российских владельцев недвижимости.
Исходя из проведенного анализа сделок за последние 20 лет, в офисном сегменте наибольшей популярностью пользовались объекты класса В от 5 000 кв. м до 20 000 кв. м, таких активов было 4, в сегменте класса А – 3 офисных центра, Серебряный Город, White Stone, Метрополис строение 2. Площадь торговых объектов преимущественно составляла 20 000 кв. м. – 60 000 кв. м.
Знаковым жилым объектом является комплекс таунхаусов Покровские Холмы, который до сих пор остается уникальными в своем роде. Это связано с тем, что сегмент качественного арендного жилья в России не развит. Комплекс четыре раза менял компанию-владельца. В 2006 году девелопер Hines продал его компании AIG Global Real Estate, спустя 2 года поселок приобрел фонд Whitehall Street Real Estate Funds инвестбанка Goldman Sachs, в 2014 году – катарский фонд Qatar Investment Authority.
Наибольшее количество сделок купли-продажи (4 сделки), было зафиксировано с объектом «Бахрушин Хаус» на улице Бахрушина, 32. Бизнес-центр за 12 лет сменил 5 владельцев. В 2008 году его приобрела австрийская группа Akron, в 2010 году – UFG Real Estate, в 2012 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties. Следующим наиболее востребованным активом среди инвесторов является БЦ Серебряный Город на Серебрянической наб., 29. В 2008 году девелопер Делин Девелопмент продал объект британскому фонду RP Capital, в 2010 году его приобрела группа Evans Randall, спустя 2 года – O1 Properties.
ТЦ «Солнечный Рай» на Боровском шоссе, 6 стал единственным торговым объектом в Москве, сменившим владельца несколько раз. В 2006 году торговый центр приобрела компания London & Regional Properties, в 2008 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties.
Гостиничный сегмент отличается небольшой долей инвестиций, в течение последних 10 лет его доля в общем объеме варьируется от 2% до 15% в год. Невысокая инвестиционная активность в целом объясняет практическое отсутствие гостиниц в нашем рейтинге. Исключение составляет Marriott Courtyard на Кожевнической улице.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства CBRE, комментирует:
«Изначально гостиница строилась компанией O1 Properties в рамках комплекса Vivaldi Plaza, но так как для компании гостиничный бизнес не является приоритетным была продана еще до открытия. Покупателем выступила компания РГС Андрея Якунина, которая добавила данный актив в свой уже на тот момент внушительный портфель. Далее весь портфель был выкуплен у РГС компанией АФК Система».
Примеры наиболее часто продаваемых объектов
|
Здание |
Адрес |
Функциональное назначение |
Количество сделок купли-продажи |
|
Бахрушина Хаус |
Бахрушина ул., 32 |
офисное |
4 |
|
Серебряный Город |
Серебряническая наб., 29 |
офисное |
3 |
|
БЦ на Гоголевском |
Гоголевский пр-т, 11 |
офисное |
2 |
|
Ducat Place II |
Гашека ул., 7 |
офисное |
2 |
|
White Stone |
Лесной 4-ый пер., 4 |
офисное |
2 |
|
Метрополис, строение 2 |
Ленинградское ш., 16 |
офисное |
2 |
|
Солнечный Рай |
Боровское ш., 6 |
торговое |
3 |
|
Золотой Вавилон Отрадное, Ясенево, Ростокино |
Декабристов ул., 12, Новоясеневский пр-т, 11, Мира пр-т, 21 |
торговое |
2 |
|
Горбушкин Двор |
Багратионовский пр-д, 7 |
торговое |
2 |
|
ТЦ Речной |
Фестивальная ул., 2 |
торговое |
2 |
|
Marriott Courtyard |
Кожевническая ул., 8, стр. 3 |
гостиница |
3 |
Источник: CBRE, февраль 2021 г.
Офисные и торговые объекты исторически пользуются повышенным спросом со стороны инвесторов. Как правило, их совокупная доля в общем объеме инвестиций превышает 50%. Например, в течение последних 10 лет доля инвестиций в офисную недвижимости составляла 25-50%, в торговую – 6-35%. При этом, существенное сокращение объема инвестиций в торговом секторе наблюдалось в течение кризисных 2014–2015 годов с последующим восстановлением. Динамика инвестиций офисного сегмента остается наиболее стабильной в кризисные периоды преимущественно за счет того, что офисы исторически рассматривались более надежным и консервативным сегментом для инвестиций.
Глобальные сделки также подтверждают эту тенденцию. За последние 12 лет в Париже было закрыто более 140 сделок с перепродажей офисной недвижимости.
Ключевой сделкой 2021 года с проектом, который перепродавался несколько раз, стала сделка с перепродажей БЦ Smithson Plaza в Лондоне, которая была закрыта в январе. Здание, собственником которого было издательство The Economist (здание использовалось под собственные нужды), было продано в 2016 году компании Tishman Speyer за 132,5 млн. фунтов стерлингов. А в январе 2021 года здание перепродали португальскому инвестору Fidelidade за 158 млн. фунтов стерлингов.
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».