Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены


27.10.2021 14:55

Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.


С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.

  • Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
  • Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
  • Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
  • Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
  • Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
  • Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.

В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

1. Цены за месяц увеличились на 1,7%

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).

Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+

 

окт.20

сен.21

окт.21

динамика за месяц

динамика за год

Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей

70,9

86,7

88,2

+1,7%

+24,4%

Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей

4,11

4,89

4,98

+1,9%

+21,3%

Источник: Циан.Аналитика

 2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее

Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).

Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах  с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.

В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.

Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке

 

Средняя цена кв. м., тыс. р.

Динамика

окт.20

сен.21

окт.21

за месяц

за год

Москва

239,5

259,6

261,4

+0,7%

+9,1%

Санкт-Петербург

139,6

177,9

181,1

+1,8%

+29,7%

Города вне столичных агломераций

64,5

79,5

81,0

+1,9%

+25,6%

    в т.ч. города-миллионники

66,9

83,4

85,2

+2,1%

+27,4%

    в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн

62,9

77,1

78,5

+1,8%

+24,8%

Источник: Циан.Аналитика

 3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”

Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.

Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

Источник: Циан.Аналитика

 

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+

 

окт.20

сен.21

окт.21

динамика за месяц

динамика за год

Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей

71,8

88,0

88,5

+0,6%

+23,3%

Источник: Циан.Аналитика

Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).

 4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.

Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).

Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).

 5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222  тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.

Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.

Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

6. Интерес к покупке квартиры снижается

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).

«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. –  Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».

Город

Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей

Динамика цены за месяц

Динамика цены за год

Средний бюджет предложения, млн рублей

Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей

Москва

261,4

0,7%

9,1%

16,37

276,0

Санкт-Петербург

181,1

1,8%

29,7%

10,49

183,5

Владивосток

151,2

0,5%

13,2%

8,24

153,0

Севастополь

144,1

1,3%

37,9%

8,52

147,0

Балашиха

120,1

-0,2%

39,7%

6,10

118,3

Казань

116,6

2,6%

31,9%

6,75

118,6

Краснодар

112,3

-1,7%

57,1%

6,10

108,8

Хабаровск

107,4

-1,6%

15,7%

5,75

104,4

Нижний Новгород

103,6

2,2%

31,3%

5,87

102,5

Иркутск

95,3

0,7%

24,4%

5,16

95,3

Новосибирск

93,1

2,2%

21,4%

4,96

93,3

Екатеринбург

91,4

1,9%

16,9%

5,38

91,2

Тюмень

89,7

1,6%

24,9%

5,25

91,0

Уфа

88,0

3,5%

18,6%

4,90

89,3

Красноярск

85,8

2,6%

23,6%

4,95

86,3

Томск

84,2

1,7%

26,2%

4,36

85,6

Ростов-на-Дону

81,0

3,4%

23,5%

4,74

81,9

Самара

80,2

3,2%

26,5%

4,52

81,5

Воронеж

75,5

1,6%

29,5%

4,23

76,4

Пермь

73,6

1,8%

20,7%

4,01

75,0

Омск

73,2

2,2%

32,6%

3,86

73,6

Ярославль

71,6

2,0%

25,6%

4,04

72,9

Барнаул

70,6

2,5%

25,6%

3,87

71,1

Пенза

69,7

1,9%

29,3%

3,65

71,8

Кемерово

69,4

3,4%

27,8%

3,84

69,8

Набережные Челны

65,7

2,2%

19,7%

3,78

67,9

Волгоград

65,4

3,0%

24,8%

3,51

65,9

Ижевск

65,3

2,2%

19,2%

3,44

66,7

Рязань

65,0

3,0%

27,7%

3,81

66,1

Липецк

62,7

3,0%

25,4%

3,54

63,9

Новокузнецк

62,3

1,6%

28,5%

3,39

62,9

Махачкала

61,9

3,5%

20,9%

4,81

65,3

Киров

61,5

6,4%

26,3%

3,07

66,8

Саратов

59,9

2,7%

22,2%

3,32

62,1

Ульяновск

59,6

1,5%

21,9%

3,34

60,2

Астрахань

57,4

2,1%

22,1%

3,43

59,2

Оренбург

55,9

2,6%

21,0%

3,02

57,3

Тольятти

54,4

2,4%

22,8%

2,99

55,2

Челябинск

53,0

2,5%

21,3%

3,02

53,4

Источник: Циан.Аналитика


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://nakvartire.com



06.10.2021 15:00

В Санкт-Петербурге наблюдается тренд увеличения времени строительства складских объектов и перенос сроков их ввода в эксплуатацию. По данным JLL, уже около 50 тыс. кв. м складов, анонсированных ранее к вводу в 2021 году, перенесены на будущий год. Основные причины, сдерживающие развитие рынка складской недвижимости, – это непредсказуемый дальнейший рост себестоимости строительства и нехватка трудовых ресурсов.


За первые девять месяцев этого года на складском рынке Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию семь новых объектов площадью 128 тыс. кв. м, их них вакантными остаются лишь 5 тыс. кв. м в одном здании.

Растущий спрос благодаря развитию онлайн-торговли и конкуренции маркетплейсов, а также нехватка новых площадей приводят к тотальному вымыванию с рынка ликвидного предложения. По итогам 3-го квартала 2021 года вакантными остаются 1,2% площадей, или 41 тыс. кв. м в абсолютном выражении. На данный момент какие-либо свободные площади есть лишь в восьми объектах.

Динамика доли свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга

Источник: JLL

«Срок экспозиции для освобождающихся блоков сократился до нескольких недель, но большинство из них даже не выходит на открытый рынок. В такой ситуации сформировался жесткий рынок арендодателя. Собственники объектов имеют возможность выбирать из нескольких потенциальных арендаторов тех, кто согласится на более высокую ставку и длинный неразрывный договор аренды, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – 2021 год может стать рекордным по объему сделок в складском сегменте, рекорду могут помешать только два фактора: готовые склады заканчиваются, а built-to-suit проекты существенно подорожали».

«Мы прогнозируем, что арендные ставки в классе А достигнут значения 5,2 тыс. рублей за кв. м в год к концу года, а годовой рост в таком случае составит рекордные 27%. При этом в строящихся проектах арендные ставки в среднем выше на 10%, чем в действующих. Таким образом, девелоперы закладывают в ставки риски дальнейшего увеличения цен на строительные материалы», – поясняет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

По итогам 3-го квартала 2021 года запрашиваемые арендные ставки на складские помещения класса А выросли до 5 тыс. руб. за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы), что уже является максимальным значением за всю историю рынка.

Динамика арендных ставок в складских комплексах класса А

Источник: JLL


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании JLL
ИСТОЧНИК ФОТО: https://fzmetall.ru/


06.10.2021 14:52

Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.


1.     Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум

Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.

Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.

В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.

2.     Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен

Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года. 

В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года.  Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.

3.   Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза

Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.

Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).

Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.

В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.

Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.

Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после

Субъект

Средний размер займа, млн р. Август 2021

Средний размер займа, млн р. Июнь 2021

Динамика август/июнь 2021

Кол-во ипотек, август 2021

Кол-во ипотек, июнь 2021

Динамика август/июнь 2021

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

3,90

4,06

-4%

32 572 

52 891 

-38%

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

5,08

5,30

-4%

9 462 

15 235 

-38%

г. Москва

7,04

7,19

-2%

3 476 

5 826 

-40%

Московская область

5,75

5,71

1%

2 154 

3 393 

-37%

Тульская область

3,46

3,78

-9%

268 

483 

-45%

Липецкая область

3,28

3,27

0%

191 

309 

-38%

Тамбовская область

3,22

3,34

-3%

104 

196 

-47%

Ивановская область

3,14

3,56

-12%

138 

195 

-29%

Брянская область

3,11

3,66

-15%

221 

344 

-36%

Курская область

3,10

3,62

-14%

149 

236 

-37%

Тверская область

3,10

3,68

-16%

221 

380 

-42%

Владимирская область

3,06

3,26

-6%

264 

368 

-28%

Белгородская область

3,05

3,56

-14%

278 

330 

-16%

Смоленская область

2,95

3,11

-5%

171 

301 

-43%

Ярославская область

2,87

3,33

-14%

213 

353 

-40%

Орловская область

2,84

2,91

-2%

137 

336 

-59%

Рязанская область

2,78

2,86

-3%

298 

582 

-49%

Костромская область

2,77

3,36

-17%

111 

129 

-14%

Калужская область

2,67

4,00

-33%

440 

337 

31%

Воронежская область

2,59

2,56

1%

628 

1 137 

-45%

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

4,06

4,19

-3%

4 351 

7 091 

-39%

г. Санкт-Петербург

4,62

4,86

-5%

2 222 

3 555 

-37%

Ленинградская область

4,35

4,36

0%

500 

780 

-36%

Республика Коми

3,88

3,29

18%

243 

375 

-35%

в том числе Ненецкий автономный округ

3,50

3,00

17%

16 

12 

33%

Новгородская область

3,39

3,96

-14%

80 

137 

-42%

Мурманская область

3,94

4,13

-5%

203 

331 

-39%

Архангельская область

3,24

3,40

-5%

277 

504 

-45%

Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу

3,23

3,42

-6%

261 

492 

-47%

Республика Карелия

3,21

3,04

6%

126 

297 

-58%

Калининградская область

2,87

3,07

-7%

310 

477 

-35%

Вологодская область

2,80

2,87

-2%

276 

430 

-36%

Псковская область

2,33

2,83

-18%

114 

205 

-44%

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

3,19

3,23

-1%

2 815 

4 757 

-41%

Республика Калмыкия

4,29

4,87

-12%

51 

115 

-56%

Астраханская область

4,04

4,14

-2%

106 

188 

-44%

Республика Адыгея (Адыгея)

3,59

3,07

17%

44 

55 

-20%

Краснодарский край

3,50

3,20

9%

1 066 

2 073 

-49%

Волгоградская область

3,22

3,26

-1%

398 

649 

-39%

г. Севастополь

3,02

3,80

-20%

43 

75 

-43%

Республика Крым

2,86

3,06

-7%

164 

281 

-42%

Ростовская область

2,71

3,00

-9%

943 

1 321 

-29%

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

3,33

3,82

-13%

676 

968 

-30%

Чеченская Республика

5,61

5,15

9%

28 

26 

8%

Карачаево-Черкесская Республика

5,00

3,73

34%

19 

33 

-42%

Республика Ингушетия

5,00

6,00

-17%

300%

Республика Дагестан

4,34

6,04

-28%

65 

111 

-41%

Кабардино-Балкарская Республика

3,73

4,03

-7%

41 

60 

-32%

Республика Северная Осетия - Алания

3,35

3,35

0%

71 

129 

-45%

Ставропольский край

2,91

3,44

-15%

448 

608 

-26%

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

2,98

3,20

-7%

6 227 

10 326 

-40%

Нижегородская область

3,45

3,52

-2%

522 

1 032 

-49%

Республика Татарстан (Татарстан)

3,42

3,60

-5%

907 

1 449 

-37%

Саратовская область

3,38

3,54

-5%

312 

481 

-35%

Самарская область

3,02

3,27

-8%

467 

843 

-45%

Республика Башкортостан

2,94

3,05

-3%

957 

1 600 

-40%

Республика Мордовия

2,88

3,62

-20%

138 

279 

-51%

Чувашская Республика - Чувашия

2,82

3,18

-11%

436 

582 

-25%

Пермский край

2,80

2,99

-6%

651 

1 116 

-42%

Оренбургская область

2,80

2,82

-1%

350 

583 

-40%

Кировская область

2,78

3,30

-16%

213 

325 

-34%

Удмуртская Республика

2,68

2,83

-5%

453 

793 

-43%

Пензенская область

2,65

2,90

-9%

392 

648 

-40%

Республика Марий Эл

2,60

2,91

-11%

103 

185 

-44%

Ульяновская область

2,52

3,01

-16%

326 

410 

-20%

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

3,13

3,37

-7%

3 748 

6 129 

-39%

в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ

3,70

4,09

-10%

310 

529 

-41%

в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

3,57

3,82

-7%

688 

1 065 

-35%

Тюменская область

3,39

3,69

-8%

1 636 

2 572 

-36%

Свердловская область

3,17

3,34

-5%

1 260 

2 132 

-41%

Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу

3,05

3,34

-9%

638 

978 

-35%

Челябинская область

2,63

2,86

-8%

678 

1 135 

-40%

Курганская область

2,37

2,65

-10%

174 

290 

-40%

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

3,38

3,42

-1%

3 374 

5 591 

-40%

Республика Тыва

5,06

3,33

52%

17 

27 

-37%

Омская область

4,33

4,19

3%

218 

354 

-38%

Иркутская область

3,93

3,70

6%

301 

517 

-42%

Томская область

3,82

3,72

3%

158 

268 

-41%

Красноярский край

3,55

3,87

-8%

677 

1 073 

-37%

Республика Хакасия

3,52

3,29

7%

77 

105 

-27%

Новосибирская область

3,31

3,22

3%

973 

1 604 

-39%

Кемеровская область - Кузбасс

3,04

3,43

-11%

424 

756 

-44%

Республика Алтай

3,00

3,81

-21%

11 

27 

-59%

Алтайский край

2,64

2,63

0%

518 

860 

-40%

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

4,40

4,42

-1%

1 919 

2 794 

-31%

Амурская область

5,18

4,66

11%

98 

177 

-45%

Сахалинская область

4,98

4,94

1%

159 

264 

-40%

Республика Саха (Якутия)

4,80

4,73

2%

370 

464 

-20%

Приморский край

4,29

4,37

-2%

504 

738 

-32%

Хабаровский край

4,23

4,25

0%

341 

464 

-27%

Камчатский край

4,05

4,17

-3%

88 

98 

-10%

Забайкальский край

4,00

4,10

-2%

152 

200 

-24%

Магаданская область

3,79

4,73

-20%

70 

75 

-7%

Республика Бурятия

3,62

4,01

-10%

110 

242 

-55%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

4.     Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года

Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.

Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.

В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.

5.     Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад

Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.

В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.

Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).

Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.

Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке

3 года назад

2 года назад

Старт льготной ипотеки

1 год назад

Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки

Август 2021, новые условия льготной ипотеки

авг.18

авг.19

апр.20

авг.20

июн.21

авг.21

Средний размер кредита, млн р.

2,40

2,70

2,78

3,10

4,06

3,90

Средний срок кредита, месяцев

195

218

223

222

253

251

Ставка по выданным кредитам, %

9,05

9,35

6,95

5,88

5,48

6,39

Платеж в месяц, тыс.

23,5

25,8

22,2

22,9

27,1

28,2

Переплата, млн р.

2,19

2,92

2,18

1,99

2,80

3,18

Расчеты Аналитического центра Циан

«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://proprikol.ru/