Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
Проведенное департаментом аналитики сервиса «Синица» исследование показало, что в марте на рынке новостроек ближнего пояса Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) продолжился тренд на вымывание объемов предложения, который фиксировался на протяжении всего 2020 года. По сравнению с февралем 2021 года, общий объем предложения по количеству квартир снизился на 5,1%, а на фоне снижения средней площади предлагаемой квартиры до 51,7 кв. м (–2,3%) объем предложения в «квадратах» потерял еще больше – 7,2%.
Таким образом, по итогам марта 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья Московской области составил 665,58 тыс. кв. м или порядка 12,88 тыс. квартир. Больше всего объектов на реализации было зафиксировано в юго-восточной части Подмосковья – в районе г. Люберцы (23%), на втором месте – Видное (16,9%), на третьем – Котельники (12,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,7%) и в Долгопрудном (2,3%).
Средневзвешенная цена на первичном рынке ближнего пояса Московской области по итогам марта выросла на 3,1% (по сравнению с февралем 2021 года) и составила 142 тыс. рублей. За год рост цены составил 26,3%.
Увеличение цен продемонстрировали все сегменты жилья: экономкласс прибавил +1,6% до 137 тыс. рублей/кв. м, комфорткласс за месяц вырос на +4,5% до 146,1 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал минимально – на 0,1% до уровня 188,4 тыс. рублей/кв. м.
Наиболее заметно поднялись цены в районе Балашихи (+7,0%) и Долгопрудного (+6,9%), минимальный рост цен отмечался в Котельниках (+0,8%) и Реутове (+0,4%). Небольшое снижение отмечено только в Люберцах (–0,5%) – на фоне более широкого объема предложения, чем в других районах.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Интенсивнее всего вымывание квартир происходило в новостройках Балашихи (–20,2%) и Реутова (–19,0%), а основной прирост объемов отмечен в Люберцах (+5,2%) и Долгопрудном (+3,9%). Самыми дорогими локациями в марте были Красногорск (168,9 тыс. рублей/кв. м), Одинцово (165,6 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (158,6 тыс. рублей/кв. м), наиболее доступные средние цены в Балашихе (111,6 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (130,3 тыс. рублей/кв. м). Также март показал дальнейший рост объемов предложения квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – по сравнению с февралем их доля подросла на 2,6% и составила 45,1%, что также сказалось на росте цен».
|
Структура предложения по классам жилья на рынке Московской области, март 2021 года |
|
|
Экономкласс |
47,2% (–0,7 п/п) |
|
Комфорткласс |
52,3% (+0,7 п/п) |
|
Бизнес-класс |
0,5% (+0,1 п/п) |
|
Структура предложения по количеству комнат на рынке Московской области, март 2021 года |
|
|
Однокомнатные квартиры и студии |
40,5% (–0,6 п/п) |
|
Двухкомнатные квартиры |
41,8% (+1,2 п/п) |
|
Трехкомнатные квартиры |
16,3% (–0,8 п/п) |
|
Квартиры с четырьмя и более комнатами |
1,5% (+0,2 п/п) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%. При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
|
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
|
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
|
4 |
Остров |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
|
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
|
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
* бронирование
Источник: «Метриум»
За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden). За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п., а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п. Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%). Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
29,0 |
45,8 |
253 295 |
358 705 |
547 300 |
6 379 835 |
10 401 265 |
17 488 100 |
|
1К |
28,5 |
43,3 |
98,4 |
203 600 |
346 255 |
581 000 |
7 988 300 |
14 995 670 |
36 626 175 |
|
2К |
40,5 |
69,1 |
180,1 |
170 000 |
322 555 |
604 100 |
11 088 670 |
22 288 205 |
63 105 000 |
|
3К |
59,0 |
98,6 |
221,8 |
170 000 |
304 750 |
625 000 |
14 758 905 |
30 055 540 |
86 328 705 |
|
4К+ |
43,0 |
125,6 |
338,0 |
169 005 |
333 905 |
634 500 |
15 500 000 |
41 927 745 |
132 022 200 |
|
итого |
17,3 |
71,6 |
338,0 |
169 005 |
321 810 |
634 500 |
6 379 835 |
23 035 045 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта). Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир. Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год). Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства. Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы. Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей. Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.