Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены
Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.
- Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
- Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
- Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
- Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
- Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.
В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
1. Цены за месяц увеличились на 1,7%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
70,9 |
86,7 |
88,2 |
+1,7% |
+24,4% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,11 |
4,89 |
4,98 |
+1,9% |
+21,3% |
Источник: Циан.Аналитика
2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).
Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.
В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
239,5 |
259,6 |
261,4 |
+0,7% |
+9,1% |
|
Санкт-Петербург |
139,6 |
177,9 |
181,1 |
+1,8% |
+29,7% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,5 |
79,5 |
81,0 |
+1,9% |
+25,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
66,9 |
83,4 |
85,2 |
+2,1% |
+27,4% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
62,9 |
77,1 |
78,5 |
+1,8% |
+24,8% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”
Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.
Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+
|
|
окт.20 |
сен.21 |
окт.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
71,8 |
88,0 |
88,5 |
+0,6% |
+23,3% |
Источник: Циан.Аналитика
Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).
4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.
Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).
Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).
5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.
Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.
Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).
Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.
6. Интерес к покупке квартиры снижается
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).
«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
261,4 |
0,7% |
9,1% |
16,37 |
276,0 |
|
Санкт-Петербург |
181,1 |
1,8% |
29,7% |
10,49 |
183,5 |
|
Владивосток |
151,2 |
0,5% |
13,2% |
8,24 |
153,0 |
|
Севастополь |
144,1 |
1,3% |
37,9% |
8,52 |
147,0 |
|
Балашиха |
120,1 |
-0,2% |
39,7% |
6,10 |
118,3 |
|
Казань |
116,6 |
2,6% |
31,9% |
6,75 |
118,6 |
|
Краснодар |
112,3 |
-1,7% |
57,1% |
6,10 |
108,8 |
|
Хабаровск |
107,4 |
-1,6% |
15,7% |
5,75 |
104,4 |
|
Нижний Новгород |
103,6 |
2,2% |
31,3% |
5,87 |
102,5 |
|
Иркутск |
95,3 |
0,7% |
24,4% |
5,16 |
95,3 |
|
Новосибирск |
93,1 |
2,2% |
21,4% |
4,96 |
93,3 |
|
Екатеринбург |
91,4 |
1,9% |
16,9% |
5,38 |
91,2 |
|
Тюмень |
89,7 |
1,6% |
24,9% |
5,25 |
91,0 |
|
Уфа |
88,0 |
3,5% |
18,6% |
4,90 |
89,3 |
|
Красноярск |
85,8 |
2,6% |
23,6% |
4,95 |
86,3 |
|
Томск |
84,2 |
1,7% |
26,2% |
4,36 |
85,6 |
|
Ростов-на-Дону |
81,0 |
3,4% |
23,5% |
4,74 |
81,9 |
|
Самара |
80,2 |
3,2% |
26,5% |
4,52 |
81,5 |
|
Воронеж |
75,5 |
1,6% |
29,5% |
4,23 |
76,4 |
|
Пермь |
73,6 |
1,8% |
20,7% |
4,01 |
75,0 |
|
Омск |
73,2 |
2,2% |
32,6% |
3,86 |
73,6 |
|
Ярославль |
71,6 |
2,0% |
25,6% |
4,04 |
72,9 |
|
Барнаул |
70,6 |
2,5% |
25,6% |
3,87 |
71,1 |
|
Пенза |
69,7 |
1,9% |
29,3% |
3,65 |
71,8 |
|
Кемерово |
69,4 |
3,4% |
27,8% |
3,84 |
69,8 |
|
Набережные Челны |
65,7 |
2,2% |
19,7% |
3,78 |
67,9 |
|
Волгоград |
65,4 |
3,0% |
24,8% |
3,51 |
65,9 |
|
Ижевск |
65,3 |
2,2% |
19,2% |
3,44 |
66,7 |
|
Рязань |
65,0 |
3,0% |
27,7% |
3,81 |
66,1 |
|
Липецк |
62,7 |
3,0% |
25,4% |
3,54 |
63,9 |
|
Новокузнецк |
62,3 |
1,6% |
28,5% |
3,39 |
62,9 |
|
Махачкала |
61,9 |
3,5% |
20,9% |
4,81 |
65,3 |
|
Киров |
61,5 |
6,4% |
26,3% |
3,07 |
66,8 |
|
Саратов |
59,9 |
2,7% |
22,2% |
3,32 |
62,1 |
|
Ульяновск |
59,6 |
1,5% |
21,9% |
3,34 |
60,2 |
|
Астрахань |
57,4 |
2,1% |
22,1% |
3,43 |
59,2 |
|
Оренбург |
55,9 |
2,6% |
21,0% |
3,02 |
57,3 |
|
Тольятти |
54,4 |
2,4% |
22,8% |
2,99 |
55,2 |
|
Челябинск |
53,0 |
2,5% |
21,3% |
3,02 |
53,4 |
Источник: Циан.Аналитика
Задолженность по ипотечным кредитам превысила отметку в 10 трлн рублей. Таким образом, в среднем на одного занятого россиянина приходится долг в 142 тыс. рублей - три средние зарплаты. 10 лет назад один россиянин должен был всего 14 тыс. рублей или 70% одной заработной платы.
- В апреле 2021 года россияне получили 191,7 тыс. ипотек – на 7,5% больше, чем в марте и в два раза больше, чем в апреле прошлого года. Ежемесячный прирост ипотечных сделок замедляется. В сравнении с ажиотажным спросом прошлого года текущая активность ниже на четверть.
- Программе льготного кредитования – год. За этот период количество выданных ипотек по РФ увеличилось на 46%, объемы кредитования – на 66%. 27% сделок приходится на первичный рынок. До льготной ипотеки доля составляла 25%.
- За 10 лет задолженность по ипотеке выросла в 10 раз. На одного занятого россиянина приходится ипотечный долг в 142 тысячи рублей – это в 10 раз выше, чем 10 лет назад (в 2011 году – 14,4 тыс. рублей).
- Средняя задолженность по ипотеке на каждого занятого россиянина эквивалентна трем среднемесячным зарплатам. 10 лет назад долг составлял всего 70% от одной заработного платы.
- Больше всех «задолжали» в пересчете на каждого жителя в Тюменской области, Якутии и Московской области.
Вторая волна спроса
В апреле 2021 года на рынке ипотечного жилищного кредитования выдано 191,4 тыс. займов (+7,5% за месяц и +96,4% за год, в сравнении с апрелем 2020 года) на общую сумму 550,9 млрд рублей (+10% за месяц и +153% за год). На протяжении всего 2021 года ежемесячно количество и объем кредитования увеличивалось.
В феврале относительно января прирост по количеству выданных ипотек составил 53%, в марте относительно февраля – 23%, в апреле относительно марта – 7,5%. Ежемесячный рост постепенно замедляется. Несмотря на последние месяцы действия льготного ипотечного кредитования, активность заемщиков сегодня ниже, чем в конце прошлого года. В целом за январь-апрель 2021 года выдано на 25% ипотек меньше, чем в сентябре-декабре 2020 года. По объему выданных кредитов спрос ниже на 18%.
Количество и объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов
Итоги апреля 2021 года примечательны и тем, что программе льготного ипотечного кредитования – ровно год. В период действия субсидии - с мая 2020 года по апрель 2021 года - в целом по РФ было выдано на 46% больше ипотек, чем в год до льготного ипотечного кредитования. За счет роста цен объемы кредитования увеличились существеннее – на 66%.
Количество сделок за год льготного ипотечного кредитования выросло абсолютно по всем регионам. Максимальный прирост отмечен в Чечне и Ингушетии (примерно в шесть раз). Однако данные субъекты не отличаются высоким спросом – до самоизоляции в среднем в месяц в них проходило до 100 сделок.
Минимальный рост сделок (на 20%-33%) за год льготной ипотеки произошел в Калужской, Курской, Астраханской областях, Якутии, Забайкальском крае и Еврейской АО.
Объемы и количество выданных кредитов в период льготной ипотеки
|
год льготной ипотеки (май 2020-апрель 2021) |
год ДО льготной ипотеки (май 2019-апрель 2020) |
Динамика |
|
|
Количество предоставленных кредитов, млн |
1,96 |
1,34 |
46% |
|
Объем предоставленных кредитов, трлн руб. |
5,13 |
3,09 |
66% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
27% ипотечных сделок в период субсидирования ставки прошло на первичном рынке, средний размер займа в данный период составил 3,3 млн рублей (на новостройки). За год до льготного ипотечного кредитования доля «первички» достигала 25%, а средний займ был равен 2,85 млн рублей. Льготная ипотека не привела к значительному перераспределению спроса в пользу сегмента новостроек. Однако средний займ вырос на 15%.
За 10 лет задолженность выросла в 10 раз
Объем ипотечной задолженности в целом по России впервые превысил отметку в 10 трлн рублей. За 10 лет (с апреля 2011 года) этот показатель увеличился в 10 раз. Рост был неравномерным в течение последнего десятилетия.
Основная активность пришлась на период 2012-2014 гг. – в районе 40% каждый год в среднем. Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось, как и прирост задолженности.
За последний год (фактически период действия льготной ипотеки) прирост задолженности был на уровне 26%, что ниже, чем до валютного кризиса 2014 года.
Ежегодный объем и прирост ипотечной задолженности в РФ
На одного работающего россиянина – ипотечный долг в 142 тыс. рублей или три зарплаты
Циан посчитал, какая задолженность приходится в среднем на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет). Сегодня это - 142 тыс. рублей или три средние зарплаты.
Для сравнения – год назад (в апреле 2020 года), когда льготная ипотека только была анонсирована, общая задолженность по ипотечным кредитам составляла 8 трлн рублей, на одного россиянина (занятые в возрасте 15-72 лет) приходилась задолженность в 113,8 тыс. рублей, что соответствовало 2,7 средним заработным платам.
Два года назад - в апреле 2019 года – задолженность по ипотеке составляла 6,96 трлн рублей или 97 тыс. на работающего россиянина (занятых в возрасте 15-72 лет), что было эквивалентно на тот момент 2,3 средним зарплатам по РФ.
В апреле 2018 года задолженность составила 5,5 трлн или 76,2 тыс. на работающего россиянина, что было сопоставимо три года назад почти с двумя (1,9) заработными платами.
В апреле 2017 года задолженность составила 4,54 трлн или 63,5 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно также примерно двум (1,9) заработными платам.
Пять лет назад, в 2016 году, задолженность составила 4 трлн или 55 тыс. на работающего россиянина, что эквивалентно 1,8 заработными платам.
Десять лет назад (2011 год) задолженность по ипотеке была в 10 раз ниже сегодняшней (1 трлн р.), на одного занятого в возрасте 15-72 лет приходилось 14,4 тыс. рублей. То есть кредитная нагрузка только по ипотеке стала выше на одного работающего в 10 раз, что логично, поскольку число занятых в РФ находится примерно на одном и том же уровне (70,7-72,8 млн человек), а объем задолженности вырос в 10 раз.
Однако есть одно «но» – 10 лет назад средняя задолженность по кредиту была эквивалентна сумме в 0,7 заработной платы. То есть теоретически менее чем за месяц россиянин зарабатывал сумму, чтобы «покрыть» условный ипотечный кредит. Сейчас речь идет уже о трех зарплатах. Закредитованность населения увеличивается.
Объем задолженности по ипотеке за 10 лет вырос в 10 раз. Сумма задолженности на каждого занятого россиянина в возрасте 15-72 лет увеличилась также в 10 раз (с 14,4 тыс. до 142 тыс. на одного человека). При этом заработная плата за 10 лет стала выше всего в 2,4 раза (с 20,3 тыс. до 48 тыс. «на руки»). Поэтому каждый работающий россиянин теперь «должен» отдать для покрытия «своей» доли ипотеки не 70% одной заработной платы (как 10 лет назад), а уже три среднемесячные зарплаты.
Общий долг по ипотеке в пересчете на всех работающих россиян
В каких регионах самая высокая долговая нагрузка в пересчете на работающих жителей
В среднем по РФ задолженность по ипотеке увеличилась в 10 раз – с 14,4 тыс. до 142 тыс. рублей на одного работающего россиянина. В разрезе отдельных округов и регионов показатель волатилен. К примеру, в Дальневосточном ФО задолженность на одного занятого увеличилась в 14 раз - с 11,1 тыс. до 158, 2 тыс. рублей. Данный округ показывает самый высокий прирост средних цен на вторичном рынке, что объясняется в том числе действием «дальневосточной» ипотеки, действующей и на приобретение готового жилья. За прошедший год средняя стоимость кв. м на вторичном рынке ДФО повысилась на 23,3%, что стало самым высоким показателем по стране.
На 22,9% подорожало вторичное жилье за год и в Центральном ФО. За 10 лет уровень задолженности по ипотеке в пересчете на одного работающего увеличился в 11,4 раза: с 12,2 тыс. рублей в 2011 году до 158,8 тыс. рублей в 2021 году.
Сибирский и Уральский ФО, в состав которых входит немало регионов с высокими доходами населения: 10 лет назад уровень задолженности на одного работающего был примерно в два раза выше, чем в целом по стране. За последние 10 лет задолженность увеличилась незначительно – примерно в шесть с половиной раз.
Больше всех «должен» каждый житель Северо-Западного ФО (179 тыс. рублей), а также – Уральского ФО (177 тыс. р.).
|
ФО |
Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого |
Во сколько раз увеличилась задолженность по ипотеке в пересчете на одного занятого |
|
|
2011 |
2021 |
||
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ |
12,2 |
158,8 |
13,0 |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ |
15,7 |
179,2 |
11,4 |
|
ЮЖНЫЙ |
9,9 |
98,2 |
9,9 |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ |
4,5 |
57,8 |
12,9 |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ |
12,4 |
130,3 |
10,5 |
|
УРАЛЬСКИЙ |
28,2 |
177,2 |
6,3 |
|
СИБИРСКИЙ |
21,7 |
139,2 |
6,4 |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ |
11,1 |
158,2 |
14,3 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Москва – далеко не первая в списке по средней задолженности на одного работающего жителя – в среднем это 101 тыс. рублей или примерно 1,9 средних зарплат. Для сравнения – Санкт-Петербург в пересчете на одного работающего имеет большую задолженность – в среднем 216 тыс. рублей или 3,3 заработной платы. Связано это не только с более низкими доходами, но и меньшей численностью занятого населения: в два раза ниже, чем в Москве.
Самая высокая задолженность по ипотеке на одного занятого жителя региона (от 250 тыс. рублей) отмечена в субъектах РФ с небольшим числом работающих и в то же время – заработной платой выше средней. Это Якутия (задолженность в 270 тыс. на работающего), ХМАО (299 тыс.), ЯНАО (316 тыс.). Во всех перечисленных субъектах средняя заработная плата выше 70 тыс. в месяц, при этом регионы не отличается высокой численностью занятого населения. Поэтому в пересчете на каждого занятого задолженности по ипотеке – в два раза выше общестрановой.
От 200 до 216 тыс. рублей на каждого занятого задолжали сегодня в Московской и Магаданской области, Тюменской области (без ХМАО и ЯНАО), а также – Ненецком АО и уже указанном выше Санкт-Петербурге.
Таким образом, самая высокая задолженность – в регионах с заработной платой выше средней, в том числе – ресурсные регионы, а также - в субъектах с относительно невысокой численностью населения.
Топ-10 регионов по уровню ипотечной задолженности на одного занятого жителя
|
ФО |
Средний размер “ипотечного долга” на 1 занятого, тыс. р. |
Динамика за 10 лет, во сколько раз выросла задолженность |
|
|
2021 |
2011 |
||
|
ЯНАО |
316,3 |
49,2 |
6,4 |
|
ХМАО |
299,1 |
65,2 |
4,6 |
|
Якутия |
269,9 |
17,6 |
15,3 |
|
Московская область |
220,4 |
16,5 |
13,3 |
|
Ненецкий автономный округ |
216,3 |
79,4 |
2,7 |
|
Санкт-Петербург |
216,2 |
19,5 |
11,1 |
|
Тюменская область (без АО) |
209,4 |
37,8 |
5,5 |
|
Магаданская область |
200,2 |
14,4 |
13,9 |
|
Москва |
191,1 |
14,0 |
13,7 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Обратная ситуация, когда задолженность – ниже средней по стране на каждого жителя (до 50 тыс. рублей) – в Крыму, Севастополе, а также республиках Северного Кавказа (Дагестан, Ингушетия, Чечня), которые в целом являются аутсайдерами по объемам выдачи кредитов. На Кавказе причина – не только в низких зарплатах, но и структуре спроса, который во многом сосредоточен на частном домостроении, а не многоэтажной застройке. В Крыму на рынке ипотечного кредитования не представлены крупнейшие банки РФ, что сказывается на доступности кредитов.
Сколько зарплат нужно отдать, чтобы погасить долг россиян по ипотеке?
Заработная плата россиян выросла за последние 10 лет в 2,4 раза, при том что задолженность по ипотеке – в 10 раз. В результате каждому жителю приходится работать в четыре раза больше, чтобы полностью компенсировать задолженность по ипотеке в расчете на одного занятого россиянина. Если в 2011 году задолженность по ипотеке была примерно 70% от средней зарплаты, то есть работать нужно было порядка трёх недель, то сейчас – уже 2,9 заработной платы – то есть три месяца.
Впрочем, есть регионы, жителям которых придется работать почти полгода (от 4,5 месяцев до 5,5 месяцев), чтобы заработать сумму, эквивалентную задолженности на каждого занятого по региону. Эти регионы с невысокой заработной платой и небольшой численность занятых (Калмыкия, Кировская область и Чувашия). Вторая категория – регионы, также с низкими средними доходами, но при этом, входящие в список субъектов с высокой активность заемщиков (Новосибирская область и Башкортостан).
Для того, чтобы закрыть всю задолженность в Москве, каждый занятый должен будет работать 1,9 месяца. В Санкт-Петербурге – 3,3 месяца.
Проще погасить общую задолженность (менее полутора месяцев работы) в тех локациях, где ипотека мало пользуется спросом: Крым, Дагестан, Ингушетия, Чечня.
«Жилищное кредитование стало общедоступным в последние годы, что способствовало десятикратному росту задолженности при увеличении заработной платы только в два с половиной раза, - отмечает Виктория Кирюхина, главный аналитик Циан.Ипотека. – Общий уровень закредитованности стоит оценивать не только в абсолютных, но и относительных значениях. В России доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10%, тогда как, например, в США накануне ипотечного кризиса показатель превышал 80%. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% к ВВП уже к 2025 году. Однако добиться таких показателей за столь небольшой срок не удастся только за счет субсидирования, нужно увеличивать ввод жилья, объемы которого пока отстают от целевых значений».
Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина на карте
Распределение задолженности по ипотеке на каждого работающего россиянина
|
Субъект |
Динамика количества ипотечных сделок (май 2020-апр.2021/май 2019-апр.2020) |
Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2021 |
Задолженность по ипотеке, млрд рублей, май 2011 |
Рост задолженности за 10 лет (количество раз) |
Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2021, тыс.р. |
Количество средних зарплат для выплаты "долга", май 2021 |
Средняя задолженность на одного занятого россиянина (15-72 лет), май 2011, тыс.р. |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
46% |
10 068 |
1 020,0 |
9,9 |
142,3 |
3,0 |
14,4 |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО |
48% |
3 232 |
245,7 |
13,2 |
158,8 |
2,5 |
12,2 |
|
Московская область |
46% |
877 |
64,0 |
13,7 |
220,4 |
4,2 |
16,5 |
|
г. Москва |
61% |
1 360 |
91,7 |
14,8 |
191,1 |
1,9 |
14,0 |
|
Калужская область |
31% |
79 |
5,8 |
13,6 |
150,9 |
3,7 |
11,0 |
|
Рязанская область |
35% |
69 |
7,1 |
9,8 |
137,9 |
4,2 |
13,4 |
|
Тверская область |
45% |
78 |
8,9 |
8,8 |
127,3 |
4,0 |
13,2 |
|
Орловская область |
38% |
40 |
2,2 |
18,2 |
125,1 |
4,4 |
6,0 |
|
Воронежская область |
49% |
125 |
10,4 |
12,0 |
112,0 |
3,3 |
9,5 |
|
Тульская область |
37% |
83 |
8,1 |
10,3 |
110,0 |
3,0 |
10,6 |
|
Смоленская область |
42% |
49 |
6,7 |
7,4 |
109,8 |
3,7 |
13,2 |
|
Костромская область |
37% |
30 |
2,4 |
12,6 |
104,4 |
3,6 |
7,2 |
|
Владимирская область |
43% |
67 |
6,3 |
10,6 |
101,7 |
3,2 |
8,6 |
|
Ярославская область |
43% |
61 |
7,1 |
8,7 |
100,1 |
2,9 |
11,0 |
|
Брянская область |
38% |
55 |
4,2 |
13,2 |
98,2 |
3,4 |
7,0 |
|
Курская область |
33% |
51 |
4,6 |
11,2 |
97,4 |
3,1 |
8,6 |
|
Тамбовская область |
40% |
45 |
2,8 |
16,3 |
93,8 |
3,3 |
5,4 |
|
Липецкая область |
51% |
53 |
4,9 |
10,9 |
93,5 |
2,6 |
8,4 |
|
Белгородская область |
53% |
69 |
5,5 |
12,5 |
87,2 |
2,5 |
7,5 |
|
Ивановская область |
40% |
39 |
3,3 |
12,0 |
79,6 |
3,1 |
6,3 |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО |
43% |
1 265 |
114,1 |
11,1 |
179,2 |
3,4 |
15,7 |
|
Ненецкий автономный округ |
37% |
4 |
1,6 |
2,7 |
216,3 |
2,7 |
79,4 |
|
г. Санкт-Петербург |
41% |
652 |
54,7 |
11,9 |
216,2 |
3,3 |
19,5 |
|
Республика Коми |
50% |
70 |
8,7 |
8,0 |
187,1 |
3,7 |
19,1 |
|
Архангельская область |
44% |
90 |
10,7 |
8,4 |
178,1 |
3,6 |
17,2 |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
44% |
86 |
9,1 |
9,4 |
176,4 |
3,7 |
15,1 |
|
Ленинградская область |
43% |
167 |
10,7 |
15,5 |
176,3 |
3,9 |
11,5 |
|
Республика Карелия |
45% |
41 |
6,1 |
6,7 |
151,5 |
3,7 |
19,7 |
|
Мурманская область |
50% |
51 |
4,6 |
11,2 |
136,3 |
2,2 |
10,6 |
|
Калининградская область |
49% |
66 |
4,4 |
14,9 |
131,7 |
4,0 |
9,2 |
|
Вологодская область |
35% |
69 |
8,9 |
7,7 |
130,3 |
3,4 |
14,8 |
|
Новгородская область |
39% |
31 |
3,3 |
9,5 |
113,3 |
3,6 |
10,1 |
|
Псковская область |
42% |
28 |
1,9 |
14,7 |
105,4 |
3,7 |
5,9 |
|
ЮЖНЫЙ ФО |
51% |
755 |
64,1 |
11,8 |
98,2 |
3,0 |
9,9 |
|
Республика Калмыкия |
45% |
19 |
0,9 |
20,3 |
151,4 |
5,5 |
7,2 |
|
Краснодарский край |
58% |
302 |
24,2 |
12,5 |
113,6 |
3,3 |
9,9 |
|
Ростовская область |
49% |
218 |
20,8 |
10,5 |
108,5 |
3,3 |
10,3 |
|
Астраханская область |
33% |
48 |
3,9 |
12,3 |
105,0 |
3,1 |
8,1 |
|
Волгоградская область |
41% |
113 |
12,9 |
8,7 |
96,1 |
3,0 |
10,4 |
|
Республика Адыгея |
43% |
16 |
1,3 |
12,6 |
88,8 |
3,1 |
7,0 |
|
г. Севастополь |
84% |
11 |
50,7 |
1,6 |
|||
|
Республика Крым |
79% |
28 |
32,6 |
1,1 |
|||
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО |
75% |
228 |
16,9 |
13,5 |
57,8 |
2,1 |
4,5 |
|
Республика Северная Осетия |
56% |
24 |
1,2 |
19,3 |
89,3 |
3,3 |
3,8 |
|
Ставропольский край |
47% |
115 |
12,2 |
9,4 |
88,7 |
2,9 |
9,5 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
77% |
14 |
0,3 |
40,6 |
82,1 |
3,1 |
1,6 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
64% |
23 |
1,6 |
14,1 |
61,1 |
2,4 |
5,0 |
|
Республика Дагестан |
65% |
40 |
1,4 |
29,1 |
35,1 |
1,3 |
1,1 |
|
Чеченская Республика |
493% |
10 |
0,1 |
130,6 |
19,8 |
0,8 |
0,2 |
|
Республика Ингушетия |
535% |
2 |
0,0 |
66,7 |
11,6 |
0,4 |
0,3 |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФО |
45% |
1 822 |
183,0 |
10,0 |
130,3 |
3,9 |
12,4 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
48% |
91 |
9,8 |
9,3 |
158,0 |
5,4 |
15,9 |
|
Республика Башкортостан |
39% |
283 |
20,5 |
13,8 |
154,1 |
4,5 |
10,7 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
47% |
295 |
20,9 |
14,1 |
150,4 |
4,1 |
10,8 |
|
Удмуртская Республика |
52% |
107 |
11,2 |
9,6 |
148,8 |
4,3 |
14,3 |
|
Пермский край |
45% |
169 |
25,3 |
6,7 |
142,1 |
3,8 |
19,6 |
|
Оренбургская область |
47% |
122 |
12,1 |
10,1 |
138,0 |
4,3 |
12,4 |
|
Кировская область |
43% |
74 |
4,9 |
15,1 |
130,5 |
4,5 |
7,5 |
|
Республика Марий Эл |
39% |
36 |
3,7 |
9,7 |
119,9 |
4,2 |
11,1 |
|
Ульяновская область |
48% |
68 |
6,8 |
10,0 |
116,6 |
3,9 |
10,5 |
|
Самарская область |
44% |
176 |
27,4 |
6,4 |
110,2 |
3,1 |
16,5 |
|
Пензенская область |
61% |
68 |
4,6 |
14,7 |
108,1 |
3,5 |
7,1 |
|
Саратовская область |
42% |
117 |
11,6 |
10,1 |
106,7 |
3,5 |
9,4 |
|
Нижегородская область |
39% |
174 |
21,1 |
8,3 |
106,0 |
3,1 |
12,7 |
|
Республика Мордовия |
44% |
42 |
3,3 |
12,7 |
105,1 |
3,7 |
7,4 |
|
УРАЛЬСКИЙ ФО |
46% |
1 058 |
172,1 |
6,1 |
177,2 |
3,6 |
28,2 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
36% |
95 |
15,3 |
6,2 |
316,3 |
3,3 |
49,2 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
56% |
265 |
55,2 |
4,8 |
299,1 |
4,1 |
65,2 |
|
Тюменская область |
48% |
506 |
94,9 |
5,3 |
268,6 |
3,8 |
52,6 |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому АО и Ямало-Ненецкому АО |
44% |
146 |
24,5 |
6,0 |
209,4 |
4,4 |
37,8 |
|
Свердловская область |
47% |
319 |
39,5 |
8,1 |
156,5 |
4,0 |
18,5 |
|
Курганская область |
37% |
42 |
5,5 |
7,7 |
126,9 |
4,3 |
13,7 |
|
Челябинская область |
45% |
191 |
32,3 |
5,9 |
111,3 |
3,1 |
18,3 |
|
СИБИРСКИЙ ФО |
44% |
1 084 |
178,6 |
6,1 |
139,2 |
3,5 |
21,7 |
|
Новосибирская область |
50% |
242 |
33,6 |
7,2 |
183,5 |
4,9 |
24,9 |
|
Республика Тыва |
43% |
18 |
1,9 |
9,0 |
161,3 |
4,3 |
17,4 |
|
Красноярский край |
46% |
215 |
35,9 |
6,0 |
154,3 |
3,2 |
25,2 |
|
Иркутская область |
35% |
150 |
27,8 |
5,4 |
141,1 |
3,1 |
24,2 |
|
Томская область |
46% |
67 |
12,9 |
5,2 |
135,6 |
3,2 |
27,6 |
|
Республика Хакасия |
44% |
28 |
4,6 |
6,1 |
126,8 |
3,3 |
18,4 |
|
Омская область |
39% |
109 |
15,4 |
7,1 |
119,1 |
3,5 |
15,7 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
38% |
134 |
17,9 |
7,5 |
114,4 |
2,8 |
13,8 |
|
Алтайский край |
48% |
116 |
14,8 |
7,8 |
113,8 |
4,3 |
13,3 |
|
Республика Алтай |
60% |
6 |
0,6 |
9,3 |
69,2 |
2,2 |
7,1 |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО |
40% |
625 |
45,5 |
13,7 |
158,2 |
2,9 |
11,1 |
|
Республика Саха (Якутия) |
25% |
125 |
7,9 |
15,9 |
269,9 |
3,9 |
17,6 |
|
Магаданская область |
54% |
16 |
1,4 |
11,8 |
200,2 |
2,3 |
14,4 |
|
Сахалинская область |
44% |
48 |
4,4 |
11,0 |
187,3 |
2,4 |
16,6 |
|
Чукотский автономный округ |
60% |
5 |
0,3 |
21,0 |
179,4 |
1,7 |
8,2 |
|
Хабаровский край |
46% |
106 |
13,6 |
7,8 |
152,9 |
3,1 |
19,4 |
|
Камчатский край |
43% |
26 |
2,1 |
12,7 |
152,3 |
2,2 |
11,5 |
|
Амурская область |
38% |
57 |
5,3 |
10,9 |
150,8 |
3,0 |
12,4 |
|
Приморский край |
44% |
131 |
9,6 |
13,6 |
137,7 |
3,1 |
9,8 |
|
Республика Бурятия |
46% |
46 |
5,6 |
8,2 |
121,5 |
3,2 |
13,4 |
|
Забайкальский край |
33% |
56 |
7,5 |
7,4 |
118,1 |
2,9 |
15,7 |
|
Еврейская автономная область |
20% |
7 |
1,0 |
7,0 |
107,0 |
2,6 |
12,6 ИСТОЧНИК:
пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО:
https://newsorel.ru/
09.06.2021 14:44
В мае 2021 года общий объем экспонирования на рынке первичного жилья в ТиНАО составил 431 тыс. кв. метров, что на 35% выше показателей апреля. Это привело к замедлению темпов роста цен на квартиры. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья составила 195,5 тыс. рублей, что на 0,8% превысило показатели апреля 2021 года. Такие данные содержатся в аналитическом отчете ГК «А101». Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов: «Объем нового предложения вырос уже в 5,5 раз в апреле относительно марта. В мае рынок ТиНАО пополнился 9 новыми корпусами общей площадью 92 тыс. кв. метров. Это, в частности, объекты ГК «ПИК» и ГК «Самолет». Новое предложение ГК «А101», выведенное на рынок в самом конце месяца, будет учитываться в июне. При этом покупательская активность на рынке остается высокой. В мае, который для рынка недвижимости традиционно считается очень спокойным, продажи квартир сократились лишь на 3%, хотя нормальным для этого месяца считается сокращение на уровне 20-25%». Изменение ценовой динамики особенно отчетливо видно на примере 4-комнатных квартир, объем предложения которых в мае 2021 года увеличился более чем в два раза, на 110%, относительно апреля. Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов: «При этом средняя площадь 4-комнатных квартир в экспозиции сократилась на 10 кв. метров. Это существенное изменение, которое должно было привести к росту стоимости квадратного метра в таких лотах. Однако за месяц она, напротив, сократилась на 2%, а средний бюджет покупки – на 13%». В целом средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке жилья в ТиНАО в мае 2021 года составил 9,4 млн рублей. Это на 29% выше, чем годом ранее, однако по сравнению с апрелем 2021 года этот показатель снизился на 2%. ИСТОЧНИК:
пресс-служба компании ГК «А101»
ИСТОЧНИК ФОТО:
https://voms.ru
|